Държавата не бива да наказва с нов данък собствениците, които влагат своите спестявания в имот

Защо е важно България да има жилищна стратегия 2030, какво предлага в нея Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ), каква е ситуацията на пазара и растат ли цените, има ли търсене на ваканционни имоти и луксозно строителство? По тези и други въпроси разговаряме с новия председател на НСНИ Добромир Ганев. 

- Г-н Ганев, НСНИ участва в дебатите за новата жилищна стратегия 2030. Какво предвижда тя за потребителите, за участниците на пазара на недвижими имоти. Какви данъчни промени се очакват? Справедливо ли е да се увеличи данъчната тежест за всяко следващо жилище?

- МРРБ предложи проект, изключително важен в дългосрочната визия на жилищния сектор в страната до 2030 г. НСНИ оценява усилията и счита, че това е един позитивен и необходим акт, като в същото време отправихме някои допълнения и забележки, които биха могли да бъдат в полза на новата жилищна стратегия. Тя е създадена на базата на  проучване на Световната банка, в което се коментират няколко проблема в жилищния сектор. Един от тях е свързан с пренаселеността на голяма част от обитаваните жилища, а от друга страна с големия брой ненаселени, празни имоти, закупени с цел инвестиция.  Втората тема е свързана с напредналата експлоатационна годност и слабата енергийна ефективност най-вече на панелните жилища, създавайки сериозни проблеми на този пазар. Останалите акцентиса свързани със сеизмичността на някои сгради, с лошата поддръжка на общите части, с публично-частно партньорство при създаването на социални жилища.  Необходими са промени в Закона за етажната собственост, в Закона за задълженията и договорите, свързани с наемните отношения.

- А как гледате на идеята за по-високи данъци за празните жилища?

- НСНИ изрази несъгласие да бъдат наказвани с допълнителен налог собствениците на празни жилища. Считаме, че една голяма част от нашите сънародници, които живеят в чужбина, инвестират в българската икономика, закупувайки недвижимости тук. Искането за облагане с нов данък е може би с намерението да се извадят на светло имоти, които се отдават под наем без да се декларират. Но НСНИ, заедно Камарата на строителите, Камарата на архитектите се обединихме около становището, че държавата не бива да наказва собствениците, които използват вложението в имот като закрила за своите спестявания, а и решението дали да го държат празен, си е тяхно конституционно право. Мисля, че представителите на министерството се вслушаха и в последващи изяви коментираха, че също поглеждат към решаване на проблемите със стимули, а не наказания. Колкото до предложението на финансовото министерство за отпадане на отстъпки в данъчното облагане за всяко следващо жилище, личното ми мнение е, че това е справедливо и неукоримо решение. В България данъците върху имотите не са високи. Министърът на финансите изхожда от презумцията, че човек, който има второ и трето жилище, няма грижа с изхранването си и трябва да е готов да плаща по-висок данък. Проблемът не е в евентуалното покачване на размера на данъка, а в последващото целенасочено изразходване на събраните средства за изграждане на липсваща инфраструктура, озеленяване и придобивки в жилищните комплекси на големите градове.

- Каква е ситуацията на пазара на имоти? Вдигат ли се цените и да очакваме ли онзи бум на нивата от 2007 г.?

- Ситуацията е по-стабилна през последните 1-1,5 години. Разликата е, че на пазара излиза повече ново строителство и предлагането уравновесява цените. Търсенето не намалява, защото макро средата е благоприятна - доходите се повишават, безработицата е ниска. Постоянно се говори за балон на цените, но разликата с 2007 г., когато беше пикът им, и сега, е много голяма. Ръстът на цените през последните четири години е много по-бавен, отколкото преди 10 години. Според данни на НСИ в рамките на 3-4 години ръстът на цените е около 20-25% в големите градове, тоест около 6-7% на годишна база. Има някои фактори, които се очаква да повлияят дългосрочно на пазара- вдигане на лихвите в банковия сектор. Това няма да стане по-рано от средата или края на следващата година. В България хората са много по-внимателни и „финансово предпазливи“ и при покупка с ипотечен кредит правят своите анализи и изчисления, преценяват своите възможности, имайки предвид, че лихвите може да се понижават или да растат. Трябва да посъветваме потребителите да внимават при покупките „на зелено“ – използвайте консултантска подкрепа при преговорите и подписването на договори, както и при проучване на финансовата адекватност на инвеститорите.

- „Синята зона“ в големите градове как влияе на пазара, търсят ли се повече гаражи и паркоместа за закупуване?

- „Синята зона“ е абсолютно необходима инициатива, начин да се регулира автомобилният поток, трафикът, замърсеността на въздуха в големите градове. Да се даде приоритет на хората, на пешеходците. Ползите ще се видят във времето. Отдавна има висок интерес към закупуване на гаражи в централните части на градовете, защото в началото на развитие на пазара в България през 90-те години при застрояването нямаше изискване за подсигуряване на подземни паркоместа. По тази причина ще има търсене и увеличаване на цените. Гараж във София или Варна може да достигне и до 25-40 000 евро, стига да е достъпен. Има такива предложения, но какви са постигнатите реални продажни нива е трудно да се каже.

- Какъв е обемът на новото строителство през 2018 г.? Колко са издадените строителни разрешителни за големите градове?

- За първото шестмесечие за страната ръстът на сделките е от 2% спрямо същото полугодие на 2017 г. Във Варна регистрираме едни от най-сериозните ръстове от 8%, или 5500 сделки. За София този процент е 2 %, за Бургас е 1%. Издадените строителни разрешителни за Варна – са 44% повече от първото полугодие на 2017 г. или за около 250 000 кв. м РЗП. Започнатото ново строителство  във Варна бележи 53 % ръст с 230 000 кв. м РЗП,  като заедно с разрешителните за строеж стават общо половин милион кв.м. В другите градове- София има 43% ръст на новото строителство - 436 000 кв. м, а по отношение на разрешителните за строеж - 48%  - 660 000 кв.м, или общо 1 млн. кв.м, в  Бургас има 40% ръст - 120 000 кв. м започнато ново строителство, а разрешителните за строеж -  са с 68% ръст - 164 000 кв.м, два пъти по-малко от Варна. Този факт вероятно се дължи на това, че морската столица е по-голям университетски град, както и миграционен център, който привлича повече хора от Северна България - от Търговище, Шумен, Разград, Добрич, а дори вече и от Монтана и Плевен.

-  Какъв е пазарът на луксозното строителство?

- Пазарът на луксозното строителство във Варна е значително по-ограничен отколкото в София, където основно е и съсредоточен. Луксозното строителство е свързано с уникално местоположение, наличие на големи площи и обеми, безкомпромисна заобикаляща го среда, много висок клас вложени материали. В София офертните стойности на някои луксозни имоти достигат 5000 евро на кв. м.

- Експерти отчитат, че за първи път от няколко години се възражда интересът към ваканционни имоти. Завръщат ли се руските купувачи, или идват други?

- Има интерес към закупуване на ваканционни имоти и такъв пример е Банско, където преди няколко години нямаше никакви покупки, но в последно време сделките се увеличават, поради падането на  цените. В някои случаи те достигнаха до строителна себестойност. Много българи придобиха такава собственост. Същото се наблюдава и по Черноморието с  някои проекти, които не са разположени на атрактивни локации. В други случаи руски граждани продават, поради икономически проблеми, желаейки да се освободят от част от собствеността си. Офертните стойности са изгодни и това дава възможност на много българи да придобият ваканционни имоти, като една добра инвестиция. Забелязваме интерес и от немски пенсионери. За повечето чужденци  основен, непреодолим проблем е ниската степен на сигурност, най-вече извън големите градове. Това е нещо, което гони дребните инвеститори от нашия пазар, отблъсква ги.

- Какво е търсенето на офисни площи като индикация за сериозен инвеститорски интерес и развитие на бизнеса?

- Търсенето на офисни площи във Варна не е голямо, пазарът е с потенциал.  Общинската управа начело с кмета правят усилия градът да се превърне в хъб, свързан с IT индустрията, но проблемите са свързани с недобрата инфраструктура и трудното предвижване от други части на страната към града. Повечето Европейски транспортни коридори, преминаващи през Южна и Западна България, също са важен фактор в тези процеси. Във Варна няма достатъчно много нови инвеститори - български и чужди, които да катализират процеса по търсене на офисни и индустриално-логистични площи за разлика от София и Пловдив.

- В края  сме на стопанската 2018 г. Има ли интерес към закупуване на земеделски земи?

- При инвестициите в земеделски земи доходността през последните години е сравнително по-ниска. В периода 2008-2013 г. това беше един от секторите, който се развиваше различно. Постоянно показваше ръстове в продажбите и цените. Това беше свързано с успешното усвояване на средства от еврофондове, с добрата ефективност от работата на земеделците, която  даде възможност за получаване на по-високи ренти. Този процес през последната година-година и половина е по-бавен. А и през тази стопанска година резултатите не са много добри и доходността вече е по-ниска. В крайна сметка инвестицията в земеделска земя винаги ще бъде перспективна в дългосрочен план.

- Какви са актуалните наеми в големите градове, какво е предлагането и търсенето?

- Много хора се насочиха към придобиване на жилищен имот в големите градове  с цел отдаването му под наем. Проблемът е в недобре решените законово взаимоотношения между наемодател и наемател. НСНИ предложи в Закона за задълженията и договорите да се направят промени, които да регулират тези взаимоотношения. Има много практики, които могат да се взаимстват от добре работещите пазари в Западна Европа или САЩ, в които при отдаване на имот под наем, се изисква информация от кандидатите за това къде работят, имат ли гарантирани трудови доходи, референции от предишни наемодатели и т.н.

- Как да не попаднем на брокери еднодневки? Останаха ли вече само сериозните посредници на пазара на имоти у нас, след като преди години се нароиха много фалшиви агенции и облъчваха потребителите с некоректни и измамни обяви?

- Няма как да се преборим изцяло с брокерите еднодневки. НСНИ се опитва  да предоставя информация на потребителите, за да се ориентират по-правилно в този процес. Трябва да кажем, че използването на брокерски услуги обичайно се случва 1-2 пъти в живота на хората и в повечето случаи те не са подготвени за това какво трябва да очакват от брокерските компании, относно образователен ценз на консултантите, ниво на знания и компетенции, задължения и отговорности и т.н.,  .  Брокерът трябва да бъде партньорът, който ще ви съпроводи в целия труден процес на покупко-продажба и по тази причина трябва да имате пълното му и безрезервно доверие. Трябва да избирате брокер, както избирате адвокат, личен лекар - с информация, с референции, с проучване, защото това е много отговорен избор. НСНИ отдавна предлага да се приеме Закон за брокерската дейност, както и създаване на процедура по издаване на застраховка „професионална отговорност“, която да дава гаранции на  потребителите. В момента в НСНИ има 300 членове, които единствени на пазара още преди 15 години се подложиха  доброволно на строгите правила на Етичния ни кодекс.

Нашият гост

Добромир Ганев е магистър на Икономически университет – Варна по специалност Икономика на индустрията.  Специализира Международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Има CIPS сертификат на National Association of REALTORS-USA, международен специалист в сферата на недвижимите имоти; SRS сертификат на Real Estate Business Institute за представителство на интересите на продавачи на имоти. През 1993 г. година основава ФОРОС и до днес е неин управител. Избран е за председател  на УС на Национално Сдружение Недвижими имоти тази година, като три мандата преди това е бил зам.-председател.