Инвеститорите да погледнат изоставени територии, жп гари, военни поделения или бивши индустриални зони

Влизаме при главния архитект на София Здравко Здравков заедно с фотографа Денислав Стойчев, а по-рано сме коментирали въпроси към него и с колегата от „Вътрешна информация“ Таня Дачева. И двете сме единодушни, че месеци преди местните избори визията на София ще стане повод за серия нападки между политическите опоненти в СОС, например. А столицата има ключови документи за приемане, сред които плановете за кварталите и наредбата за градската среда. Питам арх. Здравков коя е любимата му част от София. И получавам бърз отговор: „частта, свързваща „Московска“ и „Дондуков“.

- Арх. Здравков, в година на местни избори сме. И все по-често ще говорим за градската среда, парковете. Колко реална е мантрата „презастрояване“ за София?

- Основните проблеми, които предизвиква застрояването, са свързани най-вече в комплексите, изградени като комплексно жилищно застрояване. Такива са повечето панелни комплекси, построени след 50-те години на миналия век. Много важен фактор през тези години е, че строителството на обекти за обществено обслужване в тези квартали изоставаше спрямо жилищното застрояване. След 90-те години в територията на комплексите се проведе реституция. Условията за връщане на поземлените имоти на бившите собственици на земеделските земи бяха да не са реализирани мероприятията по плана, а това доведе до създаването на един доста сериозен конфликт, който провокира напрежение между собствениците на вече възстановени земеделски земи и на собствениците, които живеят в комплексите.

- Гледайки честите разправии и скандали между хората, които имат парцели в регулация и собствениците на имоти, оставам с впечатление, че някъде далеч във времето е заложена бомба със закъснител, защото подобни конфликти има в цялата страна и то от много време насам. Така ли е?

- Коментарът ми по отношение на възстановяването на собствеността е, че тя беше възстановена без да се отчете придадената стойност на тези имоти. При възстановяването на реалните граници един земеделски имот с неговите характеристиките, които са били преди да бъде придобит от държавата, не е взета предвид вече изградената инфраструктура - ток, вода, канал, улици, блокове и др. Тези действия провокират напрежение между собствениците, живеещи в жилищните сгради и тези, на които се възстановяват бивши земеделски земи. Сложната процедура по изработване на планове започна. В жилищните комплекси плановете са вид тристранен договор между Столична община, жителите на територията и собствениците на възстановената територия, а именно с тях могат да се определят всички отношения.

- Не ми отговорихте кога, по кое време, е „минирана“ така ситуацията с новото строителство?

- През 90-те години Законът за собствеността и ползването на земеделските земи доведе до един от най-сериозните проблеми, а именно процедурата по възстановяване имоти в реалните им граници. След това плановете, които бяха изработени за комплексите, предвидиха застрояване, което в следствие на тези обществени обсъждания в някои от плановете е редуцирано в пъти. Въпреки това, хората не са съгласни със застрояването в чужди терени, които припознават като тяхна собственост. Защото през всички тези години Столичната община е поддържала тези частни имоти, докато хората в квартала ги припознават като места за разходки. Пример за това е случката в кв. „Младост“ до блок 73, където на т. нар. „кучешка полянка“ започна да се изграждането на жилищна сграда. Хората излязоха на протест и заявиха, че това е тяхното място за разходки. От друга страна собствениците на имота казват „това е наша частна собственост“.

- Как звучи дефиницията за презастрояване?

- Няма такава. Няма ясна дефиниция за презастрояване. И тук задачата ни като администрация е да променим начина на обществените обсъждания т.е. да привлечем максимално хора в процедурата по изработване на плана, за да може тежестта на обществената дискусия да е изтеглена в много ранна фаза. Така хората да знаят какъв е планът, какво се предвижда реално под прозорците им, а не когато дойде строителната механизация да кажат „Ние не искаме там да се строи“. Условията за застрояване трябва бъдат ясни. В тази връзка, всички материали и планове са качени на официалният сайт на направление „Архитектура и градоустройство“. Общинският съвет промени и Наредбата за обществените обсъждания. Няма как тези планове да минат без доста сериозна обществена консултация и въпреки това виждате как хората научават за дадени строителни намерения едва след като багерите отидат на строителната площадка. Много е сложен въпросът с териториите на жилищните комплекси и моето лично убеждение е, че най-голямата грешка в процедурите по възстановяване на собственост беше тази да се върнат тези бивши земеделски имоти. С цел да се възстанови една несправедливост се създаде друга такава. Намираме се в ситуация, в която имаме частна собственост и нейната съдба, трябва да бъде решена. Правилното решение е подходът, който възприехме с плана на кв. „Овча купел“ първа част - а именно изместване на всички имоти, които са възстановени в т. нар. междублокови пространства, по периферията.

- Тези вечни спорове ли бавят толкова приемането на плана на квартал „Дружба“. Повече от 5-6 години са вече, нали?

- Процедурата по плана за кв. „Дружба“, който предстои през следващия месец да бъде обсъден за пореден път, е започнала преди 8 години. Правят се четири „първи“ обявявания, тъй като постоянно се появяват нови обстоятелства, свързани с обновяването на кадастралната карта и свързаната с нея изработка на специализирана карта, за да е възможно издаването на актуален план. Междувременно постъпват искания и в двете посоки, а именно „за“ и „против“ застрояване, което също забавя проектантският процес. Собствениците, които живеят в блоковете казват „Ние сме купили жилища при едни условия, не искаме около тях да се строи“. И тук е деликатният момент, че именно планът е обект на цялата тежест на обществения дебат, да убеди хората къде е възможно да се застроява и да стане закон за развитие на територията. Всеки собственик трябва да бъде убеден, че когато поиска издаване на виза и одобряване на проектна документация, няма след получаване на строителното разрешение и изкарване на строителната механизация на обекта, пред него да се изсипят протестиращи от съседния блок. Ще е интересно да видите и общественото обсъждане, което ще се проведе този месец, за да видите как се сблъскват коренно противоположни интереси - собствениците на земя, която е част от землището на „Горубляне“ очакват имотите им да бъдат отредени за застрояване. Планът е изключително рестриктивен и повечето от тези имоти не са отредени с режим на озеленяване или за локални паркове и градини. Балансът е много сложен, намирането на обществения интерес пред собствеността. Силата на плана е точно тази - да създаде законни правила за изграждане на тези територии. За съжаление реституцията до голяма степен саботира предвижданията на плана. На всички тези обществени обсъждания, на които се срещам с хората, те показват плановете от 80-те години и казват „вижте какъв хубав план“. Да, обаче този план, който е предвидил мероприятия като училища и детски градини, които не са реализирани, върху тях да се възстановят земеделски имоти.

- Накъде ще расте София? Как ще се увеличава населението на столицата? Имате ли прогнози?

- В момента текат поредица от анализи с екипите на ОП „Софпроект - ОГП“ и „Визия за София“, които да докажат необходимостта от развитие на града по периферията..

- Колко е капацитетът на София съгласно плановете?

- Анализът показва, че София няма необходимост от разширяване, защото според параметрите, които е дал Общият устройствен план, в рамките на компактния град могат да се съберат до 2 милиона обитатели.

- Може ли да споделите кои райони ще се развиват тогава?

- Има доста територии, които не са използвани и не са достатъчно добре развити. Това са териториите на бившите индустриални зони. Дори в територията на компактния град. Най-голям инвестиционен интерес има за зоната НПЗ „Хладилника“ - територията, заключена между ул. „Люба Величкова“, продължението на ул. „Филип Кутев“, Борисова градина, Зоопарка. Тази територия според анализите, които направиха колегите архитекти, би могла да събере между 12 000 и 15 000 души. София има огромни потенциали за развитие в рамките на съществуващия град. Инвеститорите трябва да погледнат терените в рамките на самия град. Преди да започнем да развиваме града си по периферията, трябва да използваме съществуващите пространства. Преди 30 години в Париж стартираха проекта Paris Rive Gauche за обновяване и превръщане на железопътната промишлена зона в изцяло жилищно и социално ориентиран квартал. Този проект в момента е завършен. Представете си, например, как би могло над гара Разпределителна да се слее един квартал като „Сухата река“, който е изключително подценяван, с кв. „Гео Милев“ - чрез свързване над пространството на ж.п. гарата. Градоустройството в съвременния 21 век търси да използва всички възможности на града като изоставени територии, жп гари, военни поделения, бивши индустриални зони. То ги използва за развитие на града, преди той да тръгне към периферията. Едно нарастване на града по периферията обикновено ангажира пътувания с личен автомобил. Как ще се отрази на животът ви, ако всеки ден пътувате по един час в едната посока и един в другата? Как ще си отглеждате детето, как ще го пращате на училище, как ще отиде на танци или спорт, когато трябва да му ангажирате персонален шофьор или ще му се налага да пътува с градския транспорт с часове. Трябва да бъдат изследвани всички зони в рамките на компактния град преди развитието на града да тръгне към периферията. Освен това трябва да си дадем ясна представа, че населението на България в един дългосрочен период трайно ще продължи да намалява. Статистиките говорят точно в тази посока. За съжаление, при условие, че раждаемостта у нас непрекъснато намалява, въпреки фактора, че София привлича млади хора от страната и се наблюдава трудова миграция, при намаляващия брой на населението в България, увеличаването на София няма да стане с такива големи темпове. Затова трябва внимателно да се анализират всички тези територии.

- Примерът с НПЗ „Хладилника“ е много интересен. Имате ли друг, подобен?

- Да, може да кажем, че друга такава територия е бившата НПЗ „Захарна фабрика“. Всички тези територии, които биха могли да бъдат разгледани вътре в рамките на града, могат да осигурят една възможност града преди да тръгне да се развива и в известна степен да дава някакъв вид удобство, да се помисли как бихте могли да намалите трудовите си пътувания в рамките на деня. Луксозността изчезва в момента, в който вие се качите на личния си автомобил и са ви необходими дълги пътувания. Затова апелирам към всички инвеститори внимателно да премислят всички тези развития на града по периферията преди да предлагат подобен тип проекти, защото те създават едно задължително изискване за паразитни пътувания в рамките на града.

- Ще помогне ли Наредбата за градската среда да превърне централните софийски улици с фасади на сградите като във Виена или Хамбург, например - без висящите кабели и кичозни табели?

- Взехме редица примери от цяла Европа за начина, по който да се изработват подобен тип наредби и възприехме един модел, в който се създава определен стандарт за определен тип градски дизайн. Идеята е да създадем стандарти за градското обзавеждане т.е. като градска мебел, за настилките, за определени фасади. Това е огромна по обем работа и не може да бъде обхваната в рамките на 2019 г. или 2020 г. Пилотно стартирахме със стандарти за четири улици - това са ул. „Шишман“, ул. „Граф Игнатиев“, ул. „Шести септември“, „Солунска“. Извърши се цялостно 3D лазерно сканиране на тези сгради - изключително модерно, с висококачествена техника. То даде възможност да проследим всички тези наслоявания във времето до най-дребните детайли с балконски парапети, растери на дограми, фасадни решения, наслагване на кабели, климатици, реклама. Цялата тази информация е дигитализирана. Паметниците на културата да получат съответните препоръки за преместване на местата за реклама, т.е. местата за реклама да бъдат ясно дефинирани в рамките на определена зона от фасадата т.е. те не могат да бъдат разположени по цялата фасада. Когато идвате и започвате ремонт на фасадата ви, много лесно ще проверите в сайта на направление „Архитектура и градоустройство“ тези стандарти и изисквания към вашата фасада. Всяка една от сградите ще получи своето досие. Ще знаете цветовото решение, вида на дограмата, на балконските парапети, местата за фасадно осветление и реклама. Ще установим местата за фирмените надписи, така че когато наемете дадено помещение да знаете къде да разположите фирмените надписи, цветовите решения, ще знаете изискванията за начина на монтаж на климатиците и др. Тази наредба според мен е една бяла лястовица, която ще покаже как трябва да си подредим града.

Нашият гост

Арх. Здравко Здравков е роден на 27 септември 1972 г. в град Плевен. Завършва магистърска степен по архитектура в Университета по архитектура, строителство и геодезия (УАСГ) в Катедра „История и теория на архитектурата”. Дипломира се с проект за търговски център, за който получава Наградата на Камарата на архитектите в България. Владее английски и руски език.