Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова и партньори” ООД. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната Агенция за Приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина и един внук.

Строителството в големите градове се развива с бързи темпове. Строителните компании търсят привлекателни парцели за новите кооперации. Като срещу правото на стоеж често предоставят на собственика на терена жилища в новата сграда. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това облагат ли доходите от преотстъпено право на строеж по реда на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

Дружество ще се занимава със строителство на жилищни сгради и е регистрирано по Закона за ДДС. Първоначално ще работи като инвеститор, т.е. ще наема различни фирми за построяване на жилищна сграда – за изкопни работи, за конструкция, за дограма, за ВиК мрежа и др. Първият имот, върху който ще се строи, е собственост на физическо лице и съгласно нотариалния акт безвъзмездно ще се учреди право на строеж. Разгънатата застроена площ (РЗП) на сградата е например 2000 кв.м. Съгласно нотариалния акт 400 кв.м. от РЗП е за физическото лице, а останалата част за дружеството. Дружеството ще изгради апартаментите на физическото лице със собствени средства, за което получава право на строеж на 1600 кв.м. апартаменти. Пазарната цена на правото на строеж към момента е 200 евро на квадратен метър, а пазарната цена на завършен апартамент е 600 евро на квадратен метър. След започване на строителството, дружеството ще продава своите апартаменти по два начина:

- Продажба на право на строеж съгласно нотариален акт за част от апартаментите до издаване на Акт 14.

- Продажба и прехвърляне на собственост на апартаменти с нотариален акт в периода между Акт 14 и Акт 16.

Трябва да се отговори на следните въпроси:

1. Каква е данъчната основа върху която трябва да се начисли ДДС при подписване на нотариалния акт за суперфиция (учредяване право на строеж)?

2.След подписване на нотариалния акт за суперфиция трябва ли да се подаде на следващата година Справка по чл.73, ал.1 от ЗДДФЛ за физическото лице и каква е стойността на неговия доход?

3. Физическото лице трябва ли да подаде годишна данъчна декларация за доходите от преотстъпеното право на строеж?

Какво е облагането на сделките по Закона за ДДС?

Съгласно чл.130, ал.1 от Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. По смисъла на чл.130, ал.2 от ЗДДС, данъчното събитие за доставките по ал. 1 възниква по общите правила на закона. Съгласно ал.3 на чл.130 от ЗДДС, доставката по ал. 1 с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка. В ал.4 се указва, че за целите на ал. 3 размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата.

В конкретния случай дружеството купува право на строеж за 1600 кв.м. апартаменти и продава строително-монтажни работи (СМР) на апартаментите на физическото лице.

Съгласно чл.130, ал.4 от ЗДДС, размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата. Доставката с по-ранна дата е продажбата на право на строеж за 1600 кв.м. и данъчната основа на тази доставка е равна на данъчната основа на авансовото плащане за СМР.

По смисъла на чл.26, ал.7 от ЗДДС, когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос - на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.

Какъв е режимът на облагане по ЗДДФЛ?

Съгласно чл. 73, ал. 1, т. 3, ал. 4 и ал. 5 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) предприятията - платци на доходи, изготвят справка по образец за изплатените доходи на физически лица през данъчната година. Справката се предоставя в срок до 15 март на следващата година в териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по мястото на регистрация на платеца на дохода. При условие, че физическите лица са повече от 5 на брой справката се предоставя само на електронен носител във формат и по ред, одобрени със заповед на изпълнителния директор на Националната агенция за приходите (НАП).

Необходимо ли е подаване на годишна данъчна декларация за доходите?

Физическото лице - получател на дохода от продажбата на права на строеж, има задължение да декларира получения доход и да внесе дължимия данък като подаде годишна декларация за доходите по чл. 50 от ЗДДФЛ.

Размерът на изплатения доход в натура следва да се определи по пазарни цени към датата на получаване съгласно разпоредбата на чл.11, ал.2 от ЗДДФЛ. В случаите на продажба, замяна или друго възмездно прехвърляне на права или имущество доходът се смята за придобит към датата на прехвърлянето. А според чл 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

Кога се подава данъчна декларация?

Годишна данъчна декларация за доходите от изминалата 2017 г. трябваше да се подаде до 30 април. Физическо лице, което не е подало в срока до 30 април данъчна декларация за доходите си, се наказва с глоба или имуществена санкция в размер до 500 лв., ако не подлежи на по-тежко наказание. Лице, което не е посочило или невярно е посочило данни или обстоятелства в данъчната си декларация, водещи до определяне на данъка в по-малък размер или до освобождаване от данък, се наказва с глоба или имуществена санкция в размер до 1000 лв., ако не подлежи на по-тежко наказание.

Има ли възможност за корекция?

Ако сте подали годишната си данъчна декларация за доходите в срока до 30 април, но след това откриете грешка или пропуск в декларираните данни и обстоятелства, и определените задължения, имате право, еднократно в срок до 30 септември на годината, следваща годината на придобиване на дохода, да направите промени в обявените доходи като това става чрез подаване на нова коригираща данъчна декларация.