Спукването на балона на имотния пазар доведе до здравословен спад на цените на жилищата

Към края на годината пазарът на жилища традиционно се засилва до края на декември, докато в началото на новата година сделките чувствително намаляват. По тази причина сега е подходящ момент за коментар на темата за покупка на жилище.

Пазарни тенденции

Спукването на балона на имотния пазар доведе до здравословен спад на цените на жилищата. Този балон беше породен от твърде бързия растеж на кредитите и създадените твърде оптимистични очаквания за постоянно нарастване на цените през периода преди началото на Световната финансова криза. През 2010 г. ситуацията окончателно се промени и цените на жилищата тръгнаха трайно надолу. По този начин през 2014 и 2015 г. средните цени на жилищата в страната са с около 7-8% по-ниски спрямо 2010 г.

Това развитие е твърде вероятно да се промени през 2016 г. Според данните на Националния статистически институт за второто тримесечие на годината средните цени на жилищата са се възстановили до нивата от 2010 г. Само през първото полугодие на 2016 г. цените на жилищата се покачват с 5,6% спрямо съответния период на 2015 г. и по този начин възниква въпросът дали това не е началото на ново бързо повишаване на цените, или просто е временно стечение на обстоятелствата.

Фактори от страна на търсенето

Факторите за по-високите цени са няколко. На първо място, това е повишаването на доходите на част от населението, най-вече жителите на по-големите градове. Това им позволява да помислят за купуване на собствено жилище вместо плащане на наем. Друга група потенциални купувачи вече притежават жилище, но биха желали да придобият по-качествени имоти за обитаване. Те обикновено се насочват към ново строителство и могат да си позволят да платят дори по-високи цени при покупка „на зелено” спрямо вече влязъл в експлоатация имот. Едно от предимствата на новото жилище е вътрешният дизайн да се планира още в етапа на строителството, което може да означава по-ниски разходи спрямо ремонта на готово жилище. Това определя тенденцията темпът на растеж на цените „на зелено” да изпреварва този на останалите имоти.

Общата тенденция за населението в страната обаче е то трайно да намалява. Тоест в по-дългосрочен период търсенето също ще се понижава. Данните за движението на населението в страната през 2015 г. показват, че е налице положителна миграция към София (5481 души) и Пловдив (412 души), докато при останалите по-големи градове миграцията е отрицателна, тоест от тях се изселват повече хора, отколкото се заселват. Това се отнася за Бургас (-935 души), Варна (-974), Добрич (-1137), Кърджали (-100), Кюстендил (-628), Пазарджик (-698), Перник (-517), Плевен (-1260), Русе (-388), Сливен (-634), Стара Загора (-121), Хасково (-1147), Шумен (-280), Ямбол (-1019). Съответно търсенето на жилища в градовете с нетна положителна миграция би следвало да е по-голямо.

Текущата икономическа конюнктура не подсказва бързо нарастване на търсенето на жилища. Според данните на НСИ средният паричен доход на домакинство е приблизително 5800 лв. за първото полугодие на 2016 г. при 5700 лв. за същия период на 2015 г., което означава повишение с едва 1,7%. Разходите на домакинствата леко се понижават през 2016 г. и са в размер 5120 лв. при почти 5230 лв. година по-рано. По този начин спестяването средно на домакинство през 2016 г. е 680 лв. спрямо 470 лв. през предходната година. Това развитие само по себе си не е достатъчно, за да стимулира жилищния пазар.

Друг фактор са сравнително ограничените възможности за инвестиции на спестените средства в българската икономика. Традиционно предпочитаните от населението банкови депозити в момента носят исторически най-ниската доходност, която е твърде близо до 0%. Освен това почти няма разлика в лихвените проценти по влоговете в левове и евро, докато традиционно в щатски долари лихвите са по-различни във връзка с излагането на валутен риск.

Това развитие стимулира търсенето на алтернативни инвестиции. Макар че биха могли да донесат значително по-висока норма на възвръщаемост, инвестициите на фондовата борса са свързани и със съществено по-висок риск. Все пак ситуацията там става по-оптимистична. Докато през първото полугодие на 2016 г. се наблюдават спадове в почти всички индекси спрямо съответния период на 2015 г., през октомври вече са налице дори двуцифрени растежи спрямо цените преди година. Например, актуалните данни показват, че SOFIX нараства с 13,6%, BGTR30 с 10,2%, а BGREIT с 8,5% спрямо година назад.

Инвестицията в жилище обаче се възприема като по-сигурна, особено при очаквания за повишаване на цените в бъдеще, тъй като дава възможност за относително стабилни текущи доходи от наем, които в момента значително превишават приходите от лихви от банкови влогове.

Един от факторите, които най-силно влияят върху решението за покупка, е възможността за ползване на жилищен кредит и съответно при каква цена на финансиране ще се получи той. Основният компонент на тази цена е лихвеният процент, но не трябва да се пренебрегват и банковите такси, които биха могли значително да оскъпят кредита. Исторически ниските нива на лихвите на международните пазари се прехвърлят постепенно и в България, като намаляващата цена на привлечения ресурс чрез депозити и конкуренцията между банките за по-кредитоспособни клиенти ги стимулират да предлагат по-добри условия.

Любопитна тенденция след 2013 г. е, че лихвите по кредитите в левове са по-ниски отколкото тези в евро, което е благоприятно за потребителите. Обслужването на кредит в левове спестява макар и минимални по размер разходи за преминаване в евро.

По-важната тенденция е спадането на годишния процент на разходите (ГПР) - тоест общата цена на кредита. Според данните на Българската народна банка през август 2016 г. ГПР се понижава до 5,33% при кредитите в левове и 6,19% при кредитите в евро. За сравнение, тези стойности през август 2014 г. са съответно 7,28% и 7,93%. Освен това при някои оферти лихвените проценти достигат до около 4% По-евтините кредити допринасят за по-голямо търсене на жилища и повишават цените им.

Спадът на лихвите е добра новина за клиентите, но понякога останалите условия по кредитите също се оказват много важни. Банките често изискват допълнителни гаранции освен ипотеката на имота, превод на заплатата на длъжника по текуща сметка в банката, използването на други банкови продукти, например кредитни карти, застраховка на имота при определена застрахователна компания, сключването на сделката за покупко-продажба при определен нотариус и т.н. Част от тези изисквания биха могли да създадат неудобства за клиентите.

Фактори от страна на предлагането

Предлагането се определя както от броя на съществуващите в страната жилища, така и на новопостроените. Индикатор за тенденциите и интереса на предприемачите е броят на новите проекти, които стартират през даден период. Според данните на НСИ издадените разрешителни за строеж през първото полугодие на 2016 г. достигат 7872 жилища и 1,11 млн. кв. м. застроена площ. На годишна база темповете на растеж на тези показатели са съответно 1,5% и 3,9% на годишна база.

При започнатото строителство на нови сгради обаче се забелязва спад през първите шест месеца на 2016 г. спрямо година преди това. Броят на започнатите нови жилища е 5566 при 6848 през 2015 г., а предвидената за изграждане застроена площ се понижава до 772 хил. кв. м. при 890 хил. кв. м. през 2015 г.

Все пак през първото полугодие на 2016 г. се регистрира нарастване както на полезната, така и на жилищната площ на новопостроените жилища след спада през 2015 г. Полезната площ на новопостроените жилища достига 381 хил. кв. м. при 318 хил. кв. м. година по-рано, а жилищната - съответно 244 хил. кв. м. и 200 хил. кв. м. Все още обаче стойностите са твърде далеч от резултатите през 2010 г., когато за съответния период са въведени в експлоатация жилища в общ размер 591 хил. кв. м., където жилищната площ е 375 хил. кв. м.

Тези резултати могат да се обяснят с необходимото технологично време за проектиране и изграждане на съответните обекти. Жилищата, които получават разрешение за експлоатация в момента, са резултат от очаквания за пазара, формирани преди няколко години. Данните за получените разрешителни за строеж са по-оптимистични, но е ясно, че не всеки първоначален проект след това се реализира. Започнатото строителство не показва толкова позитивни нагласи за бъдещето, тоест очакванията за продажните цени на предприемачите в момента не са свързани с особено висок растеж в бъдеще.

Ситуацията в големите градове показва значително по-големия интерес на предприемачите към ново строителство в Бургас, Варна и Пловдив, докато строителството на нови жилища в София трайно изостава. След 2010 г. първите три града изпреварват София, докато строителството на жилища в столицата като цяло се понижава.

Сделки и цени

Какви са резултатите в момента? Данните на Агенцията по вписванията (АВ) показват, че през първите девет месеца на 2016 г. сключените сделки за покупко-продажби на недвижими имоти са 158,3 хил., което представлява спад с 2% спрямо съответния период на 2015 г. Фактор за това би могло да бъде нарастването на сделките с имоти „на зелено”. Често те се оформят чрез предварителни договори, които не се регистрират при агенцията.

Отпуснатите ипотечни кредити през първите девет месеца на 2016 г. са над 35 хил., което представлява растеж от 22,7% на годишна база. При това темпът на растеж се ускорява от началото на годината. През първото тримесечие той е 17,6%, а за полугодието – 19,1%.

Както отпуснатите ипотечни кредити, така и сделките с имоти в по-големите градове, като София, Пловдив и Варна, се увеличават. В Бургас броят на сделките леко се понижава, докато отпуснатите ипотечни кредити нарастват.

Според данните на НСИ през първите шест месеца на 2016 г. цените на жилищата в големите градове като цяло се повишават спрямо полугодието на 2015 г. Най-бързо нарастване се реализира в Стара Загора (9,6%) и София (9,1%), следвани от Пловдив (8%) и Бургас (5,9%). Повишението във Варна е 3,6%, докато в Русе е регистриран минимален спад от 0.2%. Тези темпове на растеж до голяма степен кореспондират с посочените по-горе стойности за миграцията към съответните градове.

Като цяло очакванията относно пазара на жилища са, че в краткосрочен период цените ще продължат да се покачват с умерен темп. За клиентите остава да преценят дали ползите от покупката на собствено жилище превишават тези от алтернативната употреба на доходите и спестяванията ми. На пръв поглед при наличие на възможност за покупка изборът между собствен имот и наемане изглежда лесен - плащането на погасителна вноска се счита за по-добър избор от плащане на наем, но все пак трябва да се отчитат фактори като поемането на риск и при избора на имота, и при вземането на кредит. Тоест при всички случаи е необходимо решението да се вземе достатъчно информирано и с обективна преценка за размера на бъдещите доходи.