Как да се усмири общественото недоволство – това ли е целта на измененията в Закона за устройството и застрояването на Столична община?

Ограниченията върху височината на строителството те принуждават да строиш хоризонтално

Ако сте следили медиите през последните седмици може би сте забелязали, че непосредствено след приемането на новия Законопроект за изменение и допълнение на Закона за устройството и застрояването на Столична община прословутата кметица на Младост Десислава Иванчева поиска от президента да наложи вето върху него. Според Иванчева законопроектът щял да позволи "застрояването на градинките" в междублоковото пространство. В действителност законопроектът по-скоро ще доведе до точно обратното.

Както самият главен архитект на Столична община Здравко Здравков обясни в някои свои медийни участия, целта на приетите поправки към закона е: първо, да наложи ясен и стриктен регламент, относно допустимата височина на строителство в София (съответно до 50 метра в центъра и 75 метра в останалата част на града, с малки изключения) и, второ, да дефинира значението на "междублоковото пространство" и да защити прословутите "градинки", които се намират в него.

Още тук този законопроект стъпва на грешно начало. Вместо да е фокусиран върху това да подобри настоящото законодателство по такъв начин, че градоустройствените регулации на столицата да бъдат оптимизирани, се търси да се усмири общественото недоволство. Тоест – целите на тези изменения в закона са чисто популистки. И промените, включени в законопроекта, дават още по-големи правомощия на Столична община да променя статута на дадена площ/имот.

От една страна, Иванчева е права, че се появява възможност да се измени статута на дадена площ, предвидена за озеленяване с решение на Столична община. Но приетите промени важат двупосочно. Създава се опция и дори урегулирани поземлени имоти да попаднат под "защитата" на Столична община, ако представляват "междублоково пространство", според нейната дефиниция.

Така правото на собствениците на тези площи да се разпореждат с тях е сериозно лимитирано и може да бъде дори напълно отнето. Коя опция ще се използва по-често от Столична община? Очевидно втората, с оглед на това, че през последните години кандидати като Иванчева успяха чрез популистки (и манипулативни) кампании срещу "застрояването" да спечелят избори и, че експлицитните мотиви зад този законопроект са да ограничат строителството в София. Но всякакво ограничаване на строителството в София, особено когато се прави безперспективно и реакционно, само и само, за да се потуши обществено недоволство носи със себе си сериозни проблеми, от които в дългосрочен план страдат и противниците на "застрояването".

Въвеждането на по-стриктни регулации върху строителството необратимо ще доведе до допълнително оскъпяване на имотите и то в период, в който техните цени така или иначе растат с нечувано високи за последното десетилетие темпове. Колкото по-ниски сгради може да строиш върху дадено парче земя, толкова повече земя ти трябва, за да построиш същото количество помещения, били те с жилищна или комерсиална цел. Тоест, ограниченията върху височината на строителството те принуждават да строиш хоризонтално. Същевременно, "защитата на градинките" в междублоковото пространство ограничава възможността да се строи хоризонтално. Проблемът с това изкуствено оскъпяване причинено от подобни регулации би трябвало да е очевиден – то ощетява всеки, който би искал да си купи имот. От него печелят само вече съществуващите крупни собственици на жилища.

Подобни регулации оскъпяват цената на живота в София и по друг начин. Когато се възпрепятства по-плътното строителство и "застрояването" на така наречените "градинки" между блоковете, се случват две неща. Първо, хората, които са искали да се нанесат да живеят в нова жилищна сграда в даден квартал (например Младост), вече не могат, защото там не се позволява да се строят нови сгради. Второ, тези хора трябва да се нанесат някъде – те няма просто да изчезнат. Инвестиционните намерения на строителната фирма също няма да изчезнат. Ще се наложи проектът да бъде осъществен в друг квартал.

Проблемът е, че този друг квартал най-вероятно ще е далеч по-слабо развит от чисто инфраструктурна гледна точка. Защото в момента навсякъде в София има вълна от недоволство срещу "застрояване" на междублоковите пространства и се налага да се строи в слабонаселени места, където, именно защото са слабонаселени, няма и напълно изградена инфраструктура - била тя пътна или техническа. Ситуацията в Манастирски ливади е пример за това.

Това означава, че общината ще трябва да задели пари за изграждането на инфраструктура в тези региони, което увеличава нейните разходи, а разходите на общината се изваждат от нашия джоб – чрез данъци върху жителите на София. Сега може да възразите "еми щом се налага, ще се вдигнат разходите и ще се строи инфраструктура". Там е проблемът. Не се налага.

Именно в кварталите, където сега се ограничават възможностите за строителство чрез въвеждането на по-стриктни рестрикции относно височината на сградите и блокирането на строителство в свободни междублокови пространства, има вече изградена инфраструктура. Тази инфраструктура не се използва на максималния възможен капацитет, а именно чрез увеличаване на нейното ползване би могло да се спести пари от създаването на изцяло нова такава във все още непостроени или недовършени квартали. Не забравяйте, че за допълнителна инфраструктура се плаща с наши пари, събрани от нашите данъци.

Трябва да спрем да мислим егоистично и да осъзнаем важността на това градското пространство да се оптимизира. Не може всеки нов строителен проект, който изисква отрязването на някой изсъхнал храст на случайна поляна да бъде блокиран. Не може да бъде блокиран и всеки проект за висока сграда, който влошава гледката на някой общински съветник. В дългосрочен план подобни мерки вредят на абсолютно всички, защото първо, усложняват градското планиране, особено когато промени като тази се приемат напълно реакционно без дългосрочна визия, и второ, ненужно вдигат разходите на общината. Популизмът винаги е много лош съветник. В краткосрочен план сега някои ще останат доволни от направените промени, но без да осъзнават, именно тези промени ще влошат качеството на живота в София за всички дългосрочно – включително за тях.