Апокалипсис с имотите, ама друг път

Необходими са 225 евро на кв. м отгоре за покупка на тристаен в София

Във Варна повишението на цените е с 15 на сто в рамките на година

103 евро на квадрат отгоре в Пловдив

Цените на жилищата продължават да нарастват, ако ще има някакъв апокалипсис на пазара, той няма да е сега а друг път, категорични са брокери на имоти. В София средната цена на тристайните жилища през третото тримесечие на годината е 2772 евро на кв. метър, което е с 225 евро на квадрат повече спрямо същия период на миналата година, показват данни на компанията “Адрес Недвижими имоти”. Поскъпването в рамките на година е с 8,8 на сто.
При двустайните жилища в София покачването на цените за година е с 3,4%, или с 87 евро на квадрат. В момента повечето купувачи търсят имот за семейството си. В София интересът на купувачите е предимно към по-големи апартаменти и затова тристайните поскъпват повече. Средната цена на тристайните в столицата е с близо 150 евро на квадрат по-висока от тази на двустайните.
В другите три най-големи града на страната - Варна, Пловдив и Бургас, двустайните жилища са поскъпнали повече от тристайните в рамките на година. Във Варна и Пловдив цените на двустайните за квадратен метър са по-високи от тези за тристайните, а в Бургас цените на двата типа имоти са почти еднакви. От най-големите градове в страната, във Варна е отчетено най-голямо покачване на цените на апартаментите в абсолютна сума - с 395 евро на квадрат за двустайните, което прави близо 22 на сто, и с 274 евро за кв. метър за тристайните, което представлява повишение на цените с 15 на сто.
В Пловдив има съществена разлика между поскъпването на двустайните и тристайните жилища. Покачването на цените на двустайните е с 332 евро на квадрат, или с 23,1%, а на тристайните е само с 82 евро на кв. метър, или с 5,5%. В резултат цените на двустайните апартаменти са с над 200 евро на квадрат по-високи от тези на тристайните. Преди година ситуацията е била напълно различна и квадратният метър на тристайните е бил по-скъп.
В Бургас също е отчетено значително поскъпване на жилищата - със 123 евро на квадрат за двустайните и със 103 евро на кв. метър за тристайните.
Последните официални данни на НСИ са за второто тримесечие на годината. Според тях жилищата в София са поскъпнали с 13,2 на сто за година, като при новото строителство покачването на цените е с 12,6%, а съществуващите апартаменти са поскъпнали с 13,7 на сто. Повишението на цените на имотите в Пловдив е с 11,3 на сто, във Варна поскъпването е с 14,3%, а в Бургас е с 9,1 на сто.
Данните на компанията за недвижими имоти показват, че за покупката на тристаен апартамент от 90 кв. метра в София сега цената е средно с малко над 20 хил. евро по-висока спрямо миналата година по това време. Във Варна поскъпването на същия по големина апартамент е с близо 25 хил. евро. Разбира се, цените на всеки имот са много индивидуални и зависят от редица фактори, като местоположение, качество на строителството, дали е ново или старо строителство, степен за завършеност на строителството и дали е необходим основен ремонт. Средата около сградата и наличният градски транспорт в квартала също са от огромно значение. Средните цени на продаваните апартаменти зависят и от това какви имоти има на пазара, дали са луксозно ново строителство или стари панелки.
Въпреки продължаващото поскъпване на имотите, пазарът сега е значително по-спокоен спрямо миналата година по това време. Реалната жилищна нужда на хората поддържа търсенето. Но купувачите правят повече огледи, сравняват повече оферти и преговарят по-активно с продавачите. Купувачите са по-взискателни. Крайната цена все по-силно зависи от характеристиките на имота и реалистичността на първоначалната оферта. Много продавачи, които нямат нужда от пари в момента, изчакват цените да нараснат още повече. Много собственици на имоти не продават, защото не виждат друга алтернатива, в която да инвестират парите си.
Различно е времето за търсене на жилища в различните градове на страната. В София средният период за покупка намалява от 70 дни през третото тримесечие на 2025 г. на 53 дни за същия период на настоящата година, а във Варна остава практически без промяна - от 57 на 56 дни. В Пловдив средният период на покупка се увеличава от 31 на 52 дни, а в Бургас - от 36 на 68 дни. Това показва, че по-внимателното поведение на купувачите не се проявява с еднаква скорост на отделните пазари.

Стимул за пазара е миграция към големите градове

Доходите и лихвите подкрепят търсенето

Инфлацията остава висока

Нарастването на доходите на българите, високата заетост, добрите условия на банките за финансиране и търсенето на жилища заради реални потребности подкрепят пазара на имоти, казват брокери.
Един от основните фактори за търсенето на жилища е сравнително евтиното жилищно финансиране, пише в свой анализ Добромир Ганев, бивш председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”. През август средната лихва по нови жилищни кредити е 2,42%, а средният размер на годишния процент на разходите (ГПР), който освен лихвата включва и всички такси на банките, е 2,81%.
Доходите на хората продължават да нарастват. През второто тримесечие спрямо същия период на миналата година средните брутни заплати се увеличават с 8,9% в област София (столица), 9,3% в Пловдив, 12,7% във Варна и 12,2% в Бургас. Нарастването на доходите дава възможност на все повече хора да купят първия си собствен дом или да се преместят в по-хубаво жилище.
Безработицата е ниска - 3,5%, и подкрепя устойчивостта на доходите и обслужването на кредитите. Съществен стимул за пазара на имоти е миграция към икономически активните градове. Преместването на хора в градове като София, Пловдив, Варна и Бургас поддържа потребността от жилища за покупка и наем.
Високата инфлация мотивира част от домакинствата да инвестират парите си в имоти за собствено ползване или за да ги отдават под наем. Цените на жилищата в страната ни са значително по-ниски спрямо тези в останалите държави от еврозоната. Спестяванията на хората нарастват. Към август депозитите на домакинствата достигат 57,191 млрд. евро, което е ръст от 17,2% за година. Тези средства може да бъдат използвани за покупка на имоти.

Има големи разлики между движението на цените в различните квартали

3420 евро за кв. метър за дом в центъра на столицата

В Бургас нараства делът на новото строителство

Промените на цените на имотите са различни в отделните квартали.

Средната цена за покупката на апартамент в центъра на София е 3420 евро за квадрат, показват данни на компания за недвижими имоти. Цените на жилищата в централната част на столицата са с около 1000 евро на квадрат по-високи от тези на имоти в квартали като “Дружба”, “Малинова долина” и “Надежда”.
Има големи разлики в движението на цените на апартаментите в различните райони на столицата. Най-голям ръст на средната цена на квадратен метър сред наблюдаваните от компанията квартали е отчетен в “Малинова долина” - с 11% за година, а на следващите места са “Надежда” с поскъпване от 7% и “Овча купел” също с около 7%. В “Манастирски ливади - Изток”, където средната цена на апартаментите е близо 3000 евро за квадрат, увеличението е по-умерено - с около 4%.
Средната стойност на продадените имоти невинаги следва движението на цената на квадратен метър. В “Манастирски ливади - Изток” средната цена на квадратен метър се увеличава с около 4% за година, докато средната стойност на купените имоти намалява от 235 377 евро през третото тримесечие на миналата година на 207 767 евро. Явно в този район е имало повече сделки с по-малки апартаменти спрямо продадените миналата година.
Промяна има и в съотношението между ново строителство и вторичен пазар. Вторичният пазар има превес в четирите най-големи града, като делът му достига 93% във Варна, 92% в Пловдив и 87% в София. И в трите града той нараства спрямо третото тримесечие на 2025 г., когато е съответно 86%, 82% и 76%.
Бургас се отличава от останалите пазари. Там вторичните продажби продължават да формират основната част от сделките - 82%, но делът им намалява от 86% година по-рано. Съответно новото строителство увеличава дела си от 14% на 18% и Бургас остава градът с най-висок дял на сделки с ново строителство сред четирите най-големи града.