Лихвите по жилищните кредити са се понижили драстично през последните 9 години и вече са близки до нивата от началото на 2006 г. Това заедно с тенденцията на непрекъснат спад на лихвите по депозитите раздвижи имотния пазар и от края на миналата година и началото на тази наблюдаваме по-голям брой сделки, повече договори за ипотечни кредити, леко увеличение на цените и дори недостиг на пазара на определени видове жилища.

Движение само надолу

Според последните данни на БНБ средната лихва по новите жилищни кредити в левове през март е била 6,10%, а в евро - 6,37 на сто. Приблизително толкова ниски нива на лихвените проценти е имало през първите месеци на 2006 г., когато бяхме в разгара на имотния бум. Например тогава средната лихва по новите заеми в левове е била 6,68%.

От данните на централната банка става ясно още, че най-високи нива у нас са били отчетени в годините след глобалната финансова криза. Например през 2010 г. лихвените проценти по новите ипотечни кредити надхвърлиха 10%.

Лихвените проценти са претърпели сериозни корекция и през последната година, отчитат още от БНБ. Спрямо март 2014 г. средната лихва по новите кредити за жилище в левове се е понижила с 0,54 процентни пункта, а в евро - с 0,72 пункта.

Банкери прогнозират, че тенденцията на спад на лихвите по ипотечните заеми ще се запази. Председателят на Асоциацията на банките в България и главен изпълнителен директор на СИБанк Петър Андронов наскоро прогнозира пред „Труд“, че спадът ще продължи в рамките на следващите 6 до 12 месеца. Вероятно е дори темпът на понижение да изпревари този при депозитите. Главният изпълнителен директор на Райфайзенбанк Оливър Рьогл също счита, че има още потенциал за спад на лихвените проценти.

Въпреки сходността на лихвените проценти по кредитите през 2006 г. и сега тегленето на кредити за покупка на жилища в момента далече не може да се сравни с времената на имотния бум. Причината е, че преобладаващият тип купувачи в момента са хората, които купуват жилище за собствени нужди. „Те най-често имат някакви спестявания и допълват с кредит съвсем малка част от стойността на придобивания имот. Още по-голям брой са сделките, при които някой продава по-малко жилище и купува по-голямо, при което също тегли малък кредит“, каза пред „Труд“ шефът на конкултантската компания „Кредит център“ Тихомир Тошев. Според данните на компанията изтеглените ипотечни кредити в размер между 10 000 и 30 000 евро представляват най-голям процент от общия брой на кредитите - 45,9%. А тези с размер между 30 000 и 50 000 евро - 35,1%. Има и случаи на по-големи кредити за покупка на по-големи жилища, но те са незначителен брой.

Депозитите - допълнителен фактор

За ръст на имотния пазар със значителна степен допринася и продължаващият спад на доходността по депозитите, който намалява стимулите за спестяване у населението. От финансовия портал „Моите пари“ отчетоха, че по някои стандартни срочни депозити в левове и евро средствата вече се олихвяват с 0,35-0,60 на сто.

Ниските лихви съвсем естествено карат хората да изтеглят спестяванията си от банките и тъй като купуването на имот е най-близката и позната алтернатива, все повече хора купуват жилища с тези пари и ги дават под наем. Според данните на „Кредит център“ около 18-20% от купувачите на жилища у нас имат готови спестени пари за сделката и главната им цел е да печелят от отдаването на жилището под наем.

Доходността от парите при такава инвестиция вече изпреварва банковия депозит и в последните месеци много имотни агенции изтъкват това. Но все пак купувачите трябва да са внимателни. „Виждам вече реклами, че от даването на конкретен имот под наем годишната доходност може да е 8 дори 9%. Според мен това е леко абсурдно. Максималният процент може да е 4 и в редки случаи 5%“, каза Тошев.

Същият процент посочи и шефът на най-голямата агенция за недвижими имоти у нас - „Адрес“, Георги Павлов. 5% доходност според него може да постигне само някой уникален луксозен имот с добро местоположение, който има шанс да бъде отдаден под наем на фирма или посолство. Разбира се, купувачът трябва добре да си направи сметката, защото, от една страна, имотът трябва да е винаги зает, за да се печели от него, а от друга, има разходи: за данъци, поддръжка на общите части, ремонти и т.н.

Купуването „на зелено“ пак на мода

Макар че са все още малко като брой, на пазара вече се появяват и сделки за купуване на жилища „на зелено“, които бяха изчезнали през последните 5-6 години. Наскоро шефът на сторителната компания BLD Home Димитър Савов посочи, че 9 от общо 30 апартамента в новострояща се от фирмата му сграда в центъра на столицата са продадени, преди още строежът да е завършил. Дори се е наложило проектът да се трансформира, за да има повече тристайни жилища в сградата. Предварителните проучвания показали, че се търсят такива жилища и именно те не достигат на пазара за сметка на едностайните и двустайните, които се купуваха повече по време на кризата. За съжаление на купувачите обаче законодателството изобщо не се е променило в последните години и сделките с все още непостроени жилища сега по нищо не се различават от сделките преди кризата. При тях много хора „изгоряха“ с парите си и така и не дочакаха жилищата си.

Кое доведе до спад на лихвите по депозитите

Главният фактор за спада на лихвите у нас е свързан с външната среда на евтин ресурс. В продължение на няколко години Европейската централна банка води политика на понижение на основния лихвен процент. Така междубанковият индекс EURIBOR вече има отрицателни стойности. Влияние оказва и програмата за количествени облекчения, предприета от Европейската централна банка (ЕЦБ). Първо през юни миналата година беше въведена такса за банките, които държат свободните си средства като депозити в ЕЦБ. През март тази година започна и програмата на институцията за количествени облекчения чрез изкупуването на държавни облигации.

Влияние оказват и чисто вътрешни причини като например рекордно високото ниво на депозитите в банковата система.