Делът на ипотечните кредити остава на ниско ниво спрямо кредитния портфейл на банките

Банковата система се характеризира с висока капиталова и ликвидна позиция

Българската народна банка публикува “Преглед на въведените от БНБ макропруденциални мерки във връзка с рисковете пред банковата система”, който представлява фактическа реакция спрямо зачестилите напоследък публикации относно нарастването на риска от неплатежоспособност поради увеличения обем на отпусканите от банките кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти. Такива опасения имат сериозни основания предвид ситуацията на пазара на недвижими имоти в страната преди и след Световната финансова криза, когато първоначално цените бързо се повишаваха, като търсенето на имоти беше стимулирано от банкови кредити (но не само), а след кризата те се понижиха поради затруднения достъп до финансиране и излизането на пазара на имоти, закупени с кредити, които вече не можеха да бъдат обслужвани.

Тогава бяха налице няколко фактора, които допринесоха за тази ситуация. Единият от тях е скорошното приемане на България в Европейския съюз и експанзивната политика на Европейската централна банка през този период. Големите входящи капиталови потоци към националната икономика предизвикаха най-бързото покачване на потребителските цени след въвеждането на валутния борд. Освен това процесът на приватизация на банки на практика беше приключил и се разрази сериозна война за пазарен дял, която негласно беше стимулирана от БНБ чрез формален банков надзор.

Освен това банките все още нямаха достатъчно добре изградени системи за оценка на рисковете. Постоянно растящите цени на пазара на жилища бяха използвани като аргумент за прилагане на силно занижени стандарти по отношение на кредитополучателите, като се отчита и фактът, че заедно с ипотечния кредит се пласираха и други продукти, които носят доход на банките или собствениците им -разплащателни сметки, кредитни карти, застраховки.

Покупката на недвижими имоти от граждани на други държави (от ЕС и Русия) обаче също представляваше сериозен източник на търсене на местния пазар.

Световната финансова криза промени изцяло ситуацията

Световната финансова криза промени изцяло ситуацията. Първите признаци бяха изтеглянето на спекулативните капитали от фондовата борса, където преди това също се наблюдаваше сериозен скок на цените на акциите. След изтеглянето на портфейлните инвестиции, дойде ред и на преките, които бяха достигнали рекордни стойности спрямо размера на икономиката за целия ЕС през 2006 и 2007 г. Кредитната експанзия разчиташе най-вече на финансиране от банките-майки в ЕС и когато то беше преустановено, това много бързо се отрази на активността в страната. Изведнъж достъпът до кредити стана силно ограничен и търсенето на недвижими имоти на практика замръзна.

Ударът върху икономиката започна да се усеща силно през последното тримесечие на 2008 г., а големият спад бе регистриран през 2009 г. Трудовият пазар по принцип реагира с известно забавяне, но намаляването на заетостта започна все по-силно да се проявява. Тоест освен кризата беше и финансова, и икономическа.

Пазарната еуфория бързо премина в силно разочарование за някои участници, броят на сделките рязко намаля, а цените трябваше да тръгнат надолу, колкото и нежелано да беше това от продавачите и брокерите.

Този епизод не трябва да се забравя и винаги трябва да служи отрезвяващо при наличието на прекалено оптимистични очаквания за имотния (и фондовия) пазар. Тогава обаче беше доста ясно изразен и спекулативният мотив за покупката на имоти и финансови активи, като покупките се извършваха с цел последваща продажба при очаквания за по-висока цена и се финансираха чрез банкови кредити. Разбира се, тези, които направиха такива операции в по-ранната фаза на цикъла, спечелиха (немалко) от тях. Наличието на привлечен капитал (ливъридж) може силно да повиши възвръщаемостта от собствените средства, но може да възникнат сериозни проблеми при понижаване на цената и на ликвидността на актива.

Спадът на цените на имотите продължи до към 2013 г. Броят на заетите лица преди кризата никога повече не се възстанови, а на коефициента на заетост му бяха необходими още няколко години. Икономическият растеж през този период беше относително нисък, за което допринасяше недостатъчната инвестиционна активност.

Все пак след 2013 г. постепенно цените на имотите започнаха отново да се повишават и тази тенденция продължи цяло десетилетие, като отново създаде (погрешни) очаквания за неизменен растеж. Тези очаквания, подсилени от скорошния епизод на много висока инфлация, предизвикана от продължителна парична и фискална експанзия, засилиха търсенето на недвижими имоти.

Няколко са основните групи купувачи

Няколко са основните групи купувачи. От една страна част от населението разполага със спестявания, които започнаха бързо да се обезценяват, и имотите бяха разглеждани като подходяща инвестиция. От друга страна са вътрешните мигранти, които имат нужда от жилища. Такива са и младите семейства, които увеличават броя на членовете си, или вече работещи хора, които искат да живеят отделно от родителите си. Друга основна група са хората, които вече притежават жилище, но искат да повишат стандарта си на живот чрез преместване в по-голям апартамент или къща - при тях участието може да бъде и като купувачи, и като продавачи, но все пак решението им зависи и от достъпа до финансиране.

Ниските лихви също представляват сериозен стимул, след като все още за дългосрочен ипотечен кредит годишните разходи в процентно отношение са по-ниски, отколкото плащаните от държавата по емитираните от нея облигации (държавата по принцип се приема за длъжника в икономиката с най-нисък риск от неплатежоспособност). Именно тук обаче се крие една от опасностите - включително и от по-агресивната политика за ограничаване на кредитния растеж. Ако лихвените проценти се повишат, това би предизвикало нежеланите ефекти като затруднено обслужване на задълженията, непланирани продажби и увеличени системни рискове.

Към края на март ефективният годишен процент по жилищните кредити в България е приблизително 2,9%, докато в еврозоната (ЕЗ) е 3,8%. При размер на кредита 200 хил. лв. и срок от 25 години месечната вноска в страната би била 933 лв., докато в ЕЗ би била 1034 лв. Тоест, ако лихвите в страната бяха конвергирали към тези в ЕЗ, сега кредитополучателите щяха да имат по-високи разходи за обслужване на кредитите си.

Както посочва БНБ, банковата система се характеризира с висока капиталова и ликвидна позиция, ниско ниво на необслужваните кредити, растяща доходност и ефективност. Коефициентите за капиталова адекватност са по-високи от средните за ЕЗ, като превишават регулаторните изисквания с 3,3 млрд. лв. към края на 2023 г. Коефициентите за ликвидност също са значително над регулаторните изисквания, като ликвидният буфер е 53 млрд. лв. Делът на необслужваните кредити се понижава, докато рентабилността расте.

Ценообразуването по жилищните кредити в България се базира на цената, която банките плащат по привлечените от тях депозити, която все още е ниска (инвестициите в недвижими имоти и банкови влогове продължават да нямат сериозна алтернатива в портфейла на масовия спестител). Така банките не разчитат на дългосрочно финансиране от външните пазари и това е една от причините лихвените равнища по депозитите (и жилищните кредити) да са по-ниски от средните за ЕЗ.

Показателите

БНБ извежда шест основни показателя за наблюдение на кредитните стандарти за жилищни ипотечни кредити: съотношение между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане; съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане; съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на кредита, обезпечен с жилищен недвижим имот, и месечния доход на кредитополучателя при отпускане; съотношение между размера на дълга и годишния доход на кредитополучателя при отпускане; съотношение между размера на кредита и годишния доход на кредитополучателя при отпускане; максимален срок на договора за кредит (матуритет).

В анализа са представени подробни данни по тези показатели. БНБ отбелязва, че е налице изразен растеж в сегмента на посочените кредити и затова определя начина на изчисляване на тези показатели и въвежда тримесечна отчетност за тях. В случая Централната банка не предприема допълнителни мерки за затягане на кредитирането, тъй като за посочените показатели не са определени гранични стойности, които не трябва да бъдат преминавани.

Въпреки по-високия си растеж от 2022 г. насам, делът на жилищните кредити остава на ниско ниво спрямо общите активи (около 1/8) и спрямо кредитния портфейл (малко над 1/5) на банките. Кредитирането в този сегмент е концентрирано в значимите институции, които са под прекия надзор на Европейската централна банка, като пазарният им дял е близо 80%. Така новоотпуснатите кредити от този вид са съответно 5,2 млрд. лв. през 2022 г., 5,8 млрд. лв. през 2023 г. и 1,7 млрд. лв. през първото тримесечие на 2024 г.

Качеството на портфейлите се подобрява (обичайно за периоди на бърз растеж на кредитирането) като делът на необслужваните кредити е 1,5%. От друга страна обаче кредитите със значително увеличение на кредитния риск са над 8%.
Налице са някои факти, които не са изрично отбелязани.

Определени по този начин, критериите се отнасят до финансовото състояние на кредитополучателите към момента на сключване на договора с банката. Само че това, което е необходимо, е това състояние да се следи внимателно в рамките на целия срок (достигащ 30 години) на кредита спрямо актуалните стойности на дохода и обезпечението.

Отношението между размера на кредита и стойността на имота според данните за първото тримесечие на 2024 г. е над 100% при 1,5%, над 90% при 6,4% и над 80% при 33,9% от новоотпуснатите кредити. Отношението между размера на текущите плащания за обслужване на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане е над 60% при 4,7%, над 50% при 22,8% и над 40% при 45,5% от новоотпуснатите кредити. При тези случаи прилаганите стандарти изглежда, че не са достатъчно строги и е налице по-голям потенциал за материализиране на риска от неплатежоспособност.