Много фирми отдават под наем имоти на граждани. Затова в рубриката на „Труд“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това кога в тези случаи трябва да се начисли ДДС. Допълнително разглеждаме правилата за даване на имоти под формата на дивидент на собственици на фирма.

I Отдаване под наем на имот

Дружество е купило жилище с цел отдаване под наем на физическо лице, което не е търговец. За жилището е ползван данъчен кредит. Поставен е следният въпрос: Начислява ли се ДДС за извършената доставка - отдаване под наем на жилище, с получател физическо лице, което не е търговец?

Съгласно чл.12, ал.1 от Закона за ДДС, облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставка, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго. Доставките, които са определени като освободени, са изчерпателно изброени в глава четвърта „Освободени доставки и придобивания” от ЗДДС.

По правило, предоставянето под наем на сграда или част от нея (в случая един апартамент), която се намира на територията на страната, извършена от данъчно задължено по ЗДДС лице е с място на изпълнение на територията на страната и е облагаема доставка съгласно чл.12, ал.1 от ЗДДС.

Изключение от това правило се съдържа в разпоредбата на чл.45, ал.4 от ЗДДС, по силата на която отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец, е освободена доставка.

На основание чл.45, ал.6 от ЗДДС, алинея четвърта не се прилага при настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, странноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси.

Предвид гореизложеното, ако апартаментът ще се предоставя за кратковременно настаняване на различни туристи, доставката се третира като облагаема съгласно чл.45, ал.6 от ЗДДС. В случай, че недвижимият имот, в които ще се извършва настаняването, не е категоризиран като туристически обект по Закона за туризма (ЗТ), приложимата данъчна ставка за регистрираните лица – доставчици на услугата по настаняване е в размер на 20 на сто, съгласно чл.66, ал.1 от ЗДДС. Ако предоставянето на ползването на категоризиран по реда на ЗТ туристически обект се извършва съобразно изискванията относно вида на предоставяните за съответната категория на туристическия обект услуги, за целите на ЗДДС се счита, че е налице услуга по настаняване по реда на чл.45, ал.6 и за този вид доставка на услуга е налице облагаема доставка по чл.12 от ЗДДС с приложима данъчна ставка 9 на сто на основание чл.66, ал.2, т.1 от ЗДДС.

Ако отдавате под наем апартамента за жилище на физически лица, които не са търговци, доставката е освободена по смисъла на чл.45, ал.4 от ЗДДС и на основание чл.86, ал.3 от закона данък не следва да се начислява. След като е приспаднат данъчен кредит за имота и се извършват освободени доставки, следва да се извърши корекция на ползвания от дружеството данъчен кредит по реда на чл.79 от ЗДДС или чл.79а от ЗДДС – когато същият се е използвал за облагаеми доставки и настъпи изменение в използването му (освободени доставки).

II Даване на имоти като дивидент

Дружество с ограничена отговорност е с капитал под формата на непарични вноски - апартаменти с цел даване под наем и продажба. Съдружниците, физически лица, желаят активите да бъдат разпределени като дивидент. Поставени са следните въпроси:

1. Възможно ли е счетоводно и юридически да си вземат този апартамент като дивидент? 

2. Ако е възможно на каква стойност: апортираната, която практически е отчетната стойност, балансова или пазарна (с оценка от оценител)?

3. Дружеството няма да има достатъчно печалба за този дивидент - апартамента. Правилно ли е операцията да бъде отчетена като скрито разпределение на печалба, което означава, че сделката ще бъде обложена с 15% - 5% данък върху дивидента и 10% корпоративен данък?

Съгласно определението на §1, т.4. от  Допълнителните разпоредби на Закона за корпоративното подоходно облагане „Дивидент“ е разпределението в полза на лице, произтичащо от неговия дял в капитала на друго лице, вследствие на което намалява собственият капитал на последното, включително:

а) доходи от акции;

б) доходи от дялови участия, включително от неперсонифицирани дружества и от други права, третирани като доходи от акции;

в) скрито разпределение на печалба.

Дружеството изготвя финансовите си отчети на базата на Националните счетоводни стандарти (НСС). Тъй като НСС не разглеждат въпроса за разпределяне на непарични дивиденти, за подобни нерешени въпроси предприятието може да избере и приложи Международните счетоводни стандарти - т.3.2., буква „б“ от Счетоводен стандарт (СС) 1 – Представяне на финансовите отчети, като задължително оповести това обстоятелство. Освен това и разпоредбата на т.25.2., буква „б“ от същия стандарт гласи, че Управляващият орган определя счетоводната политика на предприятието до началото на отчетния период в съответствие с изискванията, определени в Международните счетоводни стандарти, по въпроси, за чието решаване няма изрични разпоредби в Националните стандарти за финансови отчети за малки и средни предприятия, доколкото тези изисквания не са в противоречие с нормативните актове на Европейския съюз в областта на счетоводството.

Този въпрос е разгледан подробно в КРМСФО Разяснение 17: Разпределения на непарични активи на собствениците. Съгласно §3, буква „б“, разяснението е приложимо за разпределения, които дават на собствениците избор да получат или непарични активи, или парични средства. Въпросите, които разглежда посоченото разяснение се свеждат до това кога предприятието трябва да признае задължение за изплащане на дивидент, как да оцени това задължение и по какъв начин да отчете възможната разлика между балансовата стойност на разпределените активи и балансовата стойност на задължението за изплащане на дивидент (§9, КРМСФО Разяснение 17). Според текста на §10 от  Разяснение 17, задължението за изплащане на дивидент следва да се признае, когато дивидентът е надлежно оторизиран и вече не е предмет на преценка от страна на предприятието, тоест, когато годишният финансов отчет е одобрен и приет от Общото събрание на съдружниците.

Съгласно разпоредбата на §11 от Разяснение 17, предприятието оценява задължението за разпределение на непарични активи като дивидент на собствениците си по справедлива стойност на актива, който следва да бъде разпределен.
Предприятието следва да признае разликата между балансовата стойност на разпределените активи и балансовата стойност на задължението за изплащането на дивиденти (ако има такава) в печалбата и загубата (тоест, да се отчете като други приходи или други разходи в периода на възникването им) – §14 от Разяснение 17. Също така дружеството оповестява следната обща информация, ако е приложима:

- балансовата сума на задължението за изплащане на дивидент в началото и в края на периода;
- увеличението или намалението в балансовата стойност, призната през периода, в съответствие с текста на §13 в резултат от промяна в справедливата стойност на актива, който подлежи на разпределение.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.