Много хора получават като обезщетения апартаменти, срещу предоставено право на строеж на жилищна сграда. Затова в рубриката на „Труд“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какви са правилата за облагане на доходите, получени при продажба на такива апартаменти. Допълнително разглеждаме облагането при продажба на дялове от дружество.

I Имот, получен срещу право на строеж

Гражданин е собственик на поземлен имот. През 2020 г. сключва предварителен договор за застрояване и на база на него няколко месеца по късно е издаден нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижимия имот срещу задължение за предоставяне на апартаменти в новата сграда. Гражданинът има разрешение за ползване от юни 2022 г. Поставен е следният въпрос: При продажба на апартамент от кога се брои тригодишният срок и какви суми се дължат към НАП след продажбата му?

В случая са налице две сделки: първата сделка е когато физическо лице заменя учредено право на строеж срещу построяването на обекти и втората сделка е, когато се разпорежда с тези обекти, като ги продава.

При реализиране на първата сделка е налице получен непаричен доход (състоящ се от построените и предоставени от фирмата обекти) в резултат на учреденото право на строеж. Така нареченото обезщетение се явява плащане от страна на фирмата срещу това, че е получила право на строеж на останалите обекти, които тя ще продава за своя сметка. На основание чл.10, ал.4 от ЗДДФЛ, непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена, а съгласно чл.11, ал.1, т.3 от същия закон, непаричните доходи се смятат за придобити на датата на получаването на престацията. Същият подлежи на облагане по чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ и деклариране с годишна данъчна декларация (ГДД) по чл.50 от ЗДДФЛ в Приложение №5,  в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.

Втората сделка е апартаментът, който ще бъде продаден, и е получен в резултат на осъществената сделка - учредено право на строеж. Доходът от продажбата/замяната на същия ще е необлагаем, ако са налице условията на чл.13 от ЗДДФЛ.
На основание чл.13, ал.1, т.1, б. „а“ и „б“ от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на: 

- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;  

- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години. 

За целите на данъчния закон законодателят прави разлика между понятията „недвижим жилищен имот” и „недвижим имот”. Според §1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл.13, ал.1, т.1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. Тази дефиниция не може да игнорира изискването на чл.13, ал.1, б. “а“ от ЗДДФЛ между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната на недвижимия жилищен имот да са изминали повече от три години, т.е. минималният срок на притежаване на недвижимия жилищен имот от 3 години е пряко свързан с необлагането на дохода от продажба или замяна на същия имот, който може да служи за задоволяване на жилищни нужди.  

В конкретния случай за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот следва да се приеме датата на въвеждането му в експлоатация, тъй като от тази дата се счита, че недвижимият имот може да служи за задоволяване на жилищни нужди, т.е. от датата на издаването на разрешението за ползване на жилищната сграда (юни 2022 г.). В случай че от тази дата до датата на продажбата не са изминали три години, доходът от продажбата ще е облагаем.

Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя по реда на чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ и представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.

Цената на придобиване на имоти, придобити от замяната, се определят като се вземе под внимание разпоредбата на чл.33, ал.6, т.6 от ЗДДФЛ. Цената на придобиване е пазарната цена по чл.10, ал.4 от същия закон на имуществото, придобито при замяна, което означава, че непаричните доходи (обекти срещу право на строеж) се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена.

На основание §1, т.9 от ДР на ЗДДФЛ, „пазарна цена” е пазарната цена по смисъла на §1, т.8 от допълнителните разпоредби на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, а именно: „пазарна цена” е сумата без данъка върху добавената стойност, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани.

Попадайки в хипотезата на облагаем доход по чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ, за същия важат условията, редът, начинът и срокът за деклариране с ГДД, посочени по-горе за дохода от учреденото вещно право.

II Продажба на дялове от дружество

Гражданин продава дялове от дружество „X“ ООД. Договорена е окончателна цена, която купувачът трябва да плати на продавача. Тази сума е разделена на две части. Една сума, която е платена и получена в срока на договора и втора част, която е преведена по „Ескроу“ банкова сметка (гаранция). Поставени са следните въпроси:

1. Коя сума следва да се счита за получен облагаем доход - тази, която е действително получена без получената по „Ескроу“ сметка като гаранция или тази, посочена в договора като окончателна покупна цена?

2. Къде трябва да се декларира полученият доход?

Съгласно чл.33, ал.3 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на акции, дялове, компенсаторни инструменти, инвестиционни бонове и други финансови активи, както и от търговия с чуждестранна валута е сумата от реализираните през годината печалби, определени за всяка конкретна сделка, намалена със сумата от реализираните през годината загуби, определени за всяка конкретна сделка.

На основание чл.33, ал.4 от ЗДДФЛ реализираната печалба/загуба за всяка сделка се определя, като продажната цена се намалява с цената на придобиване на финансовия актив.

Съгласно ал.5 на същата правна норма продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. 

В общия случай, на основание чл.11, ал.1 от закона, доходите се считат за придобити на датата на плащането при плащане в брой, заверяване на сметката на получателя на дохода или получаването на чека при безналично плащане или на датата на получаване на престацията - за непаричен доход.

Съгласно чл.11, ал.2, в случаите на продажба, замяна или друго възмездно прехвърляне на права или имущество по чл.33, ал.3 доходът се смята за придобит към датата на прехвърлянето. Доходът, подлежащ на облагане и деклариране, е обявената окончателна цена на продажба съгласно договора, независимо от условията и начина на получаването й. 

Гражданинът ще формира облагаема данъчна основа, като продажната цена (окончателна продажна цена) на дяловете намали със сумата, която е платил за придобиването им, при условие че тя е документално доказана цена на придобиване.

Положителната разлика подлежи на облагане с 10% данък. Декларирането на данъка става в Приложение №5 от годишната данъчна декларация в срок до края на април в годината, следваща годината на продажба на дяловете.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.