Много хора продават ниви. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за облагане на получените доходи. Допълнително разглеждаме необходимостта от регистрацията по ДДС при продажба на ниви от фирма.

I Доходи от продажба на земя

Гражданин е извършил продажба на 25 броя имота - ниви със статут на земеделска земя. Две от нивите са купени преди по-малко от 5 години. Поставен е следният въпрос:

1. Само от двата имота ли ще се формира облагаем доход и как се определя данъчната основа за облагане?

В запитването няма данни дали през този период има и други закупени и продадени имоти, закупуването и продажбата им системно и по занятие ли се осъществява и дейността превърнала ли се е в основен източник на доход. Предвид на това, становището е принципно.

Доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доход в нормата на чл.10, ал.1, т.5 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). На основание чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Годишната данъчна основа за доходите от прехвърляне на права или имущество е облагаемият доход по чл.33, придобит през данъчната година (чл.34 от ЗДДФЛ). Този вид доходи подлежат на облагане с данък върху годишната данъчна основа и на основание чл.50, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ се декларират в годишната данъчна декларация за съответната година, Приложение №5 “Доходи от прехвърляне на права или имущество”.

Имайте предвид, че на основание чл.12 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през годината, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

Не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години (чл.13, ал.1, т.1, б. “б” от ЗДДФЛ).

Посочените разпоредби са относими за облагането на доходите на физическите лица, които не извършват дейността по продажба на недвижими имоти като стопанска/търговска дейност.

Разпоредбите на ал. 1, 2 и 4 на чл.13 не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон, включително като едноличен търговец, както и за физическите лица, регистрирани като земеделски стопани, които определят облагаем доход по чл.26 (чл.13, ал.5 от ЗДДФЛ).

Предвид изложеното, дефинирането на едно физическо лице като търговец не следва да се обвързва единствено с наличието или липсата на регистрация по реда на Търговския закон (ТЗ). Ако физическото лице осъществява търговски сделки, не е от значение дали то е манифестирало или не участието си в тях като едноличен търговец.

Съгласно чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ по реда на чл.26 ал.1-6 се облагат доходите от стопанска дейност на физическо лице, което е търговец по смисъла на ТЗ, но не е регистрирано като едноличен търговец.

Облагаемата годишна данъчна основа за доход от стопанска дейност като търговец се определя по реда на чл.28 от ЗДДФЛ и се декларира в приложение №2 “Доходи от стопанска дейност като едноличен търговец” към годишната данъчна декларация (ГДД) по чл.50 от ЗДДФЛ.

Следва да имате предвид, че когато лице осъществява повече от 3 сделки от продажба на недвижими имоти в рамките на дванадесет месечен период и е придобило и подобрявало същите с цел реализиране на последващи доходи и целта на сключените сделки при покупката не е за лични нужди, а с оглед препродажба и тази дейност се извършва системно и по занятие с цел реализиране на печалба, без оглед дали в действителност е постигната такава, същото се определя като търговец и доходът реализиран от дейността се облага по чл.26 във връзка с чл.28 от ЗДДФЛ. В този случай не се прилагат разпоредбите на чл.13 от същия закон.

II ДДС при продажба на земя за над 50 хил. лв.

На дружество предстои продажба на земя, която е дълготраен материален актив (ДМА), за сума над 50 хил. лв. Поставени са следните въпроси:

1. Сумата от продажбата на земя трябва ли да се добави към оборота от последните 12 месеца, който е единствено от отдаване под наем на оранжерии и не надхвърля 3 хил. лв.?

2. Необходима ли е задължителна регистрация на дружеството по ЗДДС?

Съгласно чл.96, ал.1 от Закона за ДДС, всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 50 хил. лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

В чл.96, ал.2 е посочено, че облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:

1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;

2. доставки на финансови услуги по чл.46;

3. доставки на застрахователни услуги по чл.47.

В ал.3 на чл.96 от ЗДДС са посочени доставките, които не се включват в облагаемия оборот, а именно доставките по ал.2, т. 2 и 3, когато не са свързани с основната дейност на лицето, доставките на дълготрайни активи, използвани в дейността на лицето, както и доставките за които данъкът е изискуем от получателя по чл.82, ал. 2 и 3.

По отношение тълкуването на израза “използване на активите за дейността на лицето” - от облагаемия оборот следва да се изключат само тези активи, които участват непосредствено в независимата икономическа дейност и допринасят/спомагат за извършването є, като е налице пряка или косвена връзка между използването на актива и извършваните от лицето доставки, без самите активи да са предмет на доставка.

По силата на чл.12, ал.1 от ЗДДС облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.

Съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването є под наем или аренда. Тази норма не се прилага по отношение на прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот (УПИ) по смисъла на Закона за устройство на територията с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, съгласно разпоредбата на чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС.

Предвид гореизложеното, при условие че извършвате доставка на УПИ, използвано в дейността на дружеството, тази продажба не следва да се включва в облагаемия оборот. Ако продавате УПИ, което не е използвано в дейността на дружеството, същото ще участва при формиране на облагаемия оборот по чл.96, ал.1 от ЗДДС. Доставката на земя, която е освободена на основание чл.45, ал.1 от ЗДДС не участва при формиране на оборота за регистрация по ЗДДС.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.