Много хора продават къщи, които все още не са завършени и са на етап в строеж. Затова в рубриката на „Труд“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какви са правилата за облагане на доходите, получени при продажбата на такива имоти.

В началото на 2021 г. гражданин е започнал строеж на семейна къща в собствен парцел. Поради финансови затруднения къщата не е завършена и няма издаден акт за въвеждане в експлоатация. Собственикът предстои да извърши продажба на обекта, като авансово ще получи част от продажната цена. Предвид, че строителството на къщата е осъществено в качеството му на частно лице, не е запазил и не притежава документи за покупката на строителни материали и извършени строително-монтажни работи. Поставени са въпросите:

1. Дължи ли се данък за дохода от продажба на къща в незавършен вид?

2. Как да се докаже документално цена на придобиване, при условие че не са запазени документи и не притежава такива?

3. Експертна оценка от лицензиран оценител за вложените материали и направени разходи ще се признае ли за документ, доказващ документално доказана цена на придобиване? 

4. Фискален бон за закупени материали, без да е обозначено количество и вид, както и идентифициране на получателя, ще се признае ли за документ?

I Общи правила за облагане на доходите

На основание чл.6 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), местните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи, както от източници в България, така и в чужбина.

В чл.12, ал.1 от ЗДДФЛ като облагаеми по този закон доходи са посочени доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

Съгласно чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

Във въпроса не е посочено дали строежът има завършен етап „груб строеж“, за който се издава акт обр. 14.

При условие че собственикът продава сграда в строеж без издаден акт обр. 14, ще се счита, че реализира доход от продажба на ограничено вещно право „право на строеж“.

Доходите, получени от продажбата на ограничени вещни права, са облагаеми, с изключение на дохода от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство (чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ).

Ако е в хипотезата на незавършена жилищна сграда – къща с издаден акт обр. 14, но без акт за въвеждане в експлоатация, доходът от продажбата е облагаем, освен ако не са изминали повече от пет години между датата на акт 14 и нотариалния акт за продажбата (чл.13, ал.1, т.1, б. „б“ от ЗДДФЛ).

Случаят не попада в разпоредбата на чл.13, ал.1, т.1, б. „а“ от ЗДДФЛ, а именно  необлагаем доход от продажбата на един недвижим жилищен имот, предвид че към датата на продажбата същият не отговаря на определението дадено с §1, т.51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ, съгласно което недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл.13, ал.1, т.1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.

В конкретния случай доходът ще е облагаем, както ако продава право на строеж, така и при продажба на незавършена жилищна сграда с акт обр. 14, поради липсата на изминал срок от пет години, видно от посоченото започване на строежа през 2021 г. и предстоящата скоро продажба.

II Определяне на цената на придобиване

Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари (чл.33, ал.5 от ЗДДФЛ).

Цената на придобиване се определя по реда на чл.33, ал.6 от ЗДДФЛ. За придобиването на недвижимо имущество и на ограничени вещни права върху такова, в общия случай е документално доказаната  цена  на  придобиване  на имуществото.
Цената на придобиване по ал. 1, 2 и 4 е нула - когато няма документално доказана цена на придобиване (чл.33, ал.6, т.3 от ЗДДФЛ).

Цената на придобиване при продажба на построена от лицето сграда следва да се докаже с  документи за извършените разходи за строителство на същата.

Такива могат да са първични счетоводни документи за извършени покупки на материали или услуги от предприятия или самоосугуряващи се лица; документи, доказващи облигационни правоотношения по смисъла на Закона за задълженията и договорите (договори и др.); документи за платени държавни такси и други във връзка с издаване или заверяване на документи от различни органи и институции във връзка със строителството.

Съгласно чл.7, ал.2 от Закона за счетоводството (ЗСч) първичен счетоводен документ може да не бъде издаден, когато стопанската операция е документирана с фискален бон или системен бон, издаден по реда на Наредбата по чл.118, ал.4 от Закона за данък върху добавената стойност, или с ценна книга, отпечатана по реда, предвиден за отпечатване на ценни книжа, и получател по нея е физическо лице, което не е търговец.

Предвид горецитираната разпоредба, фискалната касова бележка от фискално устройство (фискален бон), касовата бележка от интегрирана автоматизирана система за управление на търговската дейност (системен бон) за покупка на строителни материали, отговарящи на изискванията за съдържание и образец, утвърдени с Наредба № Н-18 от 13 декември 2006 г., могат да служат за разходооправдателни документи и да участват във формирането на цената на придобиване на сграда, придобита чрез построяване.

Фискалната касова бележка от фискално устройство трябва да бъде четима, да съответства на утвърдения образец и задължително да съдържа  реквизитите, изброени в чл.26, ал.1 от Наредба №Н-18 от 13 декември 2006 г.

Обръщам внимание, че един от задължителните реквизити, заложен в т.7 на ал.1 на чл.26 от Наредба №Н-18 изисква  вписване на наименование на стоката/услугата, код на данъчна група, количество и стойност по видове закупени стоки или услуги. Наименованието трябва да позволява най-малко идентифицирането на вида на стоката/услугата. В случай че се продават стоки от един и същи вид, които са с различни цени, във фискалния бон всяка стока се отразява поотделно със съответната стойност.

Във фискалния бон не се изписва име на получател на стоката/услугата.

При условие че собственикът притежава първични счетоводни документи – фактури, чието съдържание документира вярно стопанската операция и отговаря на изискванията на чл.6 от ЗСч. и същите са придружени с фискален бон, отговарящ на изискванията на Наредбата, може да се ползват за доказване на цена на придобиване.

Оценката на годността и достоверността на доказателствата за цена на придобиване се извършва от съответния орган по приходите при образувано производство по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс.

Това становище е относимо за данъчното облагане на придобити доходи от физическо лице, което не е търговец и не извършва стопанска дейност като такъв по смисъла на Търговския закон. Ако извършваната дейност по покупко-продажба на недвижими имоти и ограничени вещни права се определи като търговска, облагането е по реда на чл.26 от ЗДДФЛ.

Облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане данъчна печалба.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова  Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.