Много фирми наемат имоти, които са собственост на българи, живеещи в чужбина. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на ДДС в тези случаи.

Фирмата “X” ЕООД е с основна дейност покупка на стоки с цел продажба - онлайн, както и чрез търговски обект - магазин. Дружеството е регистрирано по Закона за ДДС. Предстои фирмата да сключи договор за наем на търговски обект, чийто собственик е чуждестранно физическо лице. Собственикът е с двойно гражданство - българско и американско, но по смисъла на чл.4, ал.1 от ЗДДФЛ не е местно физическо лице, защото живее в САЩ. Поставени са следните въпроси:

1. Какво е данъчното третиране на доставката на услуга по отдаване под наем на търговския обект?

2. Данъкът изискуем ли е от получателя на услугата и трябва ли “X” ЕООД да си самоначислява данък с протокол по чл.117 от ЗДДС?

I Облагаеми сделки по ЗДДС

Съгласно чл.21, ал.4, т.1, б. “а” от ЗДДС мястото на изпълнение при доставка на услуга е мястото, където се намира недвижимият имот, когато услугата е свързана с недвижим имот, включително при предоставянето на право на ползване. Търговският обект, предмет на отдаване под наем, е на територията на страната, съответно мястото на изпълнение на доставката на услугата по отдаване под наем е на територията на страната.

По силата на чл.12, ал.1 от ЗДДС, облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл.6 и чл.9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго. Предвид цитираната норма, облагаема е всяка доставка, свързана със земя и сгради, за която изрично не е посочено в ЗДДС, че има характер на освободена.

Доставките, определени като освободени, са изчерпателно изброени в глава четвърта “Освободени доставки и придобивания” от ЗДДС. Като освободена доставка в ЗДДС е посочена доставката на услуга по отдаване под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец (чл.45, ал.4 от ЗДДС). В случая наемателят - българското дружество, е търговец, предвид което доставката не попада в предвиденото изключение по чл.45, ал.4 от ЗДДС и е облагаема.

Съгласно чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, данъкът е изискуем от получателя по доставката при доставка на услуги, когато са налице едновременно следните условия:

- доставката е с място на изпълнение на територията на страната и е облагаема; 

- доставчикът е данъчно задължено лице, което не е установено на територията на страната и 

- получателят е данъчно задължено лице по чл.3, ал. 1, 5 и 6 от закона.

За да се определи дали тази разпоредба е приложима в конкретния случай, следва да се установи дали доставчикът - български гражданин, живеещ в САЩ, е установен на територията на страната.

II Собственикът е чуждестранно лице

В §1, т.11 от ДР на ЗДДС е дадено определение на понятието “лице, установено на територията на страната” и това е лице, което е със седалище или адрес на управление на територията на страната или има постоянен обект на територията на страната. Не се смята за установено на територията на страната чуждестранно лице, което има обект на територията на страната, който не взема участие в извършването на доставката.

“Постоянен обект” по смисъла на §1, т.10 от ДР на ЗДДС е търговско представителство, клон, офис, ателие, завод, работилница (фабрика), магазин, склад за търговия, сервиз, монтажен обект, строителна площадка, мина, кариера, сонда, петролен или газов кладенец, извор или други подобни, целящи извличане на природни ресурси, определено помещение (собствено, наето или ползвано на друго основание) или друго място, чрез което едно лице извършва цялостно или частично икономическа дейност на територията на една страна.

За дефинирането на понятието “постоянен обект” следва да се имат предвид конкретните факти за всеки отделен случай, както и практиката на съда на Европейските Общности (С 168/84; С 190/95; С 231/94; С 260/95) съгласно която под “постоянен обект” следва да се разбира “дейност, която притежава известни характеристики на дълготрайност и структура, която е адекватна по отношение на човешките и техническите ресурси за целите на независимо предоставяне на съответните услуги”. Т. е., за да бъде определен като постоянен, конкретен обект следва да отговаря на определени изисквания за минимална степен на постоянност, минимален размер и постоянна наличност на човешки и технически ресурси, необходими за целите на извършваните доставки.

III В конкретния случай

В конкрeтния случай, с оглед преценката дали доставчикът е установен на територията на страната, следва да се прецени дали той има постоянен обект в страната. Търговският обект, който се отдава под наем, е предмет на договора, а не технически ресурс, чрез който лицето извършва независима икономическа дейност.

Такъв би бил налице, ако наемодателят разполага на територията на страната с имот (собствен или нает), от който негов зависим представител управлява имота/имотите му - намира наематели, сключва договори за отдаване под наем, събира наеми, заплаща или контролира плащането на разходите, свързани с ползването на имота - ток, парно, вода и др. подобни, организира ремонтни работи при необходимост. В запитването няма данни наемодателят да разполага на територията на страната както с технически, така и с човешки ресурс за извършваната от него независима икономическа дейност по отдаване под наем на имот. Предвид това приемаме, че доставчикът - физическото лице, живеещо в САЩ, не е установен на територията на страната чрез постоянен обект.

Съгласно чл.3, ал.1 от ЗДДС данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. По силата на ал.2 от същата правна норма независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него. Доколкото в запитването изрично е уточнено, че получател по доставката е българско юридическо лице, което ще използва недвижимия имот за своята стопанска дейност, същото е данъчно задължено лице по смисъла на чл.3, ал.1 от ЗДДС.

Предвид гореизложеното е приложима разпоредбата на чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС и данъкът е изискуем от получателя по доставката. Т. е. за “X” ЕООД, на основание чл.86, ал.1 от ЗДДС, е налице задължение за начисляване на данъка като: 

- издаде данъчен документ, в който посочи данъка на отделен ред;

- включи размера на данъка при определяне на резултата за съответния данъчен период в справка-декларацията по чл.125 за този данъчен период;

- посочи издадения документ в дневника за продажбите за съответния данъчен период.

Тази доставка следва да бъде документирана от дружеството с протокол на основание чл.117, ал.1, т.1 във връзка с чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, не по-късно от петнадесет дни от датата, на която данъкът е станал изискуем.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.