Много хора, които притежават апартамент в комплекс край морето, ги предоставят за управление на фирма, която ги отдава под наем на туристи. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какви документи се изискват в случая при отчитане на дължимото ДДС.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). От края на месец май дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и внучка.

Дружеството “X” има договор за наем на апартаментен туристически комплекс с фирмата “Y”. Фирмата наемодател е собственик на общите части на комплекса, ресторант, офиси и басейн. Апартаментите са собственост на отделни физически лица, които са делегирали права на “Y” да преотдава на трети лица тяхната собственост. Наемателят “X” дължи на наемодателя месечен наем за целия комплекс и плаща всички консумативи (ток, вода и др.).

Разходите за изразходваната електроенергия за общите части на комплекса се заплащат на база представена от наемодателя фактура. Като наемател “X” плаща и изразходваната електроенергия по индивидуалните партиди на името на физическите лица - собственици. Поставени са следните въпроси:

1. Как трябва да се документира разходът за ток, за да бъде данъчно признат по ЗКПО?

2. Дружеството има ли право на данъчен кредит по ЗДДС по фактурите за електроенергия?

По първи въпрос:

Съгласно чл.10, ал.1 от ЗКПО счетоводен разход се признава за данъчни цели, когато е документално обоснован чрез първичен счетоводен документ по смисъла на Закона за счетоводството (ЗСч). В ал.3 на чл.10 от ЗКПО се допуска изключение от общото изискване, когато първичният счетоводен документ е издаден от физическо лице, което не е предприятие по смисъла на чл.2 от ЗСч и в документа липсва част от изискуемата информация по ЗСч.

Ако не са изпълнени условията на чл.10 от ЗКПО, счетоводните разходи, които не са документално обосновани, не се признават за данъчни цели на основание чл.26, т.2 от закона.

Отразените счетоводни разходи въз основа на първичните счетоводни документи, следва да са свързани с дейността на дружеството, по аргумент от разпоредбата на чл.26, ал.1 от ЗКПО, съгласно която разходите, несвързани с дейността, не са признати за данъчни цели.

В случаите на наемно правоотношение, съгласно чл. 232, ал.2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. За да бъдат данъчно признати разходите при наемателя е необходимо документиране на възникналите взаимоотношения между наемодателя и наемателя, в случая с договор и първичен счетоводен документ за разходите.

По силата на сключения между “X” и наемодателя договор за наем на апартаментен комплекс, дружеството следва да заплаща консумираната електроенергия за всеки имот предмет на договора (общите части, ресторант, офиси, басейн и апартаментите), срещу представени две фактури от наемодателя заедно с копия на оригиналните фактури от доставчика на услугата.

В случая наемодателят издава фактура за консумираната електроенергия за обектите от комплекса, които са негова собственост, както и за общите части, но не издава първичен счетоводен документ за електроенергията на отделните апартаменти, за които партидите се водят на името на собствениците - физически лица.

Наемателят трябва да изиска издаването на първичен счетоводен документ (фактура, дебитно известие) и за електроенергията на наетите апартаменти. Ако разполага с такъв документ, счетоводният разход ще се признае за данъчни цели, ако е свързан със стопанската дейност на дружеството.

По втори въпрос:

Съгласно чл.26, ал.1 и ал.2 от ЗДДС, данъчна основа по смисъла на закона е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това, дали доставката е облагаема, или освободена. Данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на неустойки и лихви с обезщетителен характер. Така определената данъчна основа, съгласно чл.26, ал.3, т.3 от ЗДДС се увеличава със съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисиона, опаковане, транспорт, застраховка и др., пряко свързани с доставката.

Разходите за електроенергия са суми, дължими от наемателя на наемодателя във връзка с доставката по отдаването под наем на сграда или част от нея, т.е. това са разходи от името на доставчика (наемодателя) за сметка на получателя (наемателя). С този разход трябва да се увеличи данъчната основа на доставката по отдаване под наем, на основание чл.26, ал.3, т.3 от ЗДДС.

В този смисъл е и изразеното становище на НАП с писмо изх. №91-00-86 от 21 март 2007 г. относно данъчно третиране по ЗДДС на разходи за ток, парно, вода и др., префактурирани от наемодател на наемател.

Дължимите от наемателя на наемодателя разходи следва да бъдат документирани, чрез включването им във фактурите за наемното правоотношение или чрез издаване от наемодателя към наемателя на дебитни известия към фактурите, с които е документирана услугата за отдаване под наем на сградата или част от нея.

В наемния договор е уговорено, че електроенергията е за сметка на наемателя, независимо, че не е включена в месечната наемна цена. Плащането на консумираната електроенергия от наемателя, във връзка с договорените отношения с наемодателя, следва да се включи в данъчната основа по реда на чл.26, ал.2 от ЗДДС. Като разходите за електроенергия подлежат на облагане с 20% ДДС, когато доставчикът на услугата по отдаване под наем е лице, което е регистрирано за целите на ЗДДС.

По отношение на дружеството наемател ще е налице право на приспадане на данъчен кредит във връзка с начисления ДДС за ползваната електроенергия, при спазване на общите правила на закона. Според чл.69, ал.1, т.1 от ЗДДС, когато стоките и услугите се използват за целите на извършваните от регистрираното лице облагаеми доставки, лицето има право да приспадне данъка за стоките или услугите, които доставчикът - регистрирано по ДДС лице, му е доставил или предстои да му достави.

Предвид изложеното, ако наетият имот в т.ч. и разходът за електроенергия се използват изцяло за извършване на облагаеми доставки, за дружеството ще възникне право на приспадане на данъчен кредит при изпълнение на условията на чл.71, т.1 от ЗДДС и спазване на срока по чл.72 от ЗДДС. Правото на частичен данъчен кредит възниква при наличие на предпоставките, посочени в чл.73 от закона.

Съгласно чл.71, т.1 от закона, правото на приспадане на данъчен кредит се упражнява от лицето, ако притежава данъчен документ, издаден от регистрирано по закона лице, съставен в съответствие с изискванията на чл. 114 и 115, в който данъкът е посочен на отделен ред - по отношение на доставки на стоки или услуги, по които лицето е получател. Необходимо условие за упражняване правото на приспадане на данъчен кредит е да се притежава данъчен документ (в случая фактура, дебитно известие), оформен съгласно изискванията на ЗДДС.

Настоящето становище е изготвено при допускане, че наетият имот се използва само за стопанската дейност на дружеството. При използване на имота както за стопанската дейност на дружеството, така и за лично ползване или за дейности, несвързани с дейността на дружеството, следва да се приложат относимите към тях законови разпоредби на ЗКПО и ЗДДС.