Много граждани купуват имоти за да ги отдават под наем чрез онлайн платформите Booking, Airbnb и др. Затова в рубриката на „Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какви са правилата за данъчно облагане в този случай.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). От края на месец май дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната Агенция за Приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и внучка.

Гражданин е собственик на апартамент, който ще отдава под наем в сайтове в интернет Booking, AirBnB и др. Наемането на апартамента е за краткосрочен период – 1, 2, 3 нощувки. Гостите обикновено са чуждестранни или български граждани. Приходът от нощувки ще се получава по банков път, като разлика между цената, платена от клиента и комисионната, която сайтът си удържа. Поставени са следните въпроси:

1. Трябва ли регистрация по чл.97а, ал.1 от ЗДДС като получател на услуга от чуждестранно лице, и ако трябва, какво се включва в дневника за продажби и покупки ежемесечно? Дължи ли се 20% ДДС върху комисионната на сайта, т.е. върху услугата, която е получена? Дължи ли се 9% ДДС на нощувките?

2. По кой закон ще се облагат доходите си физическото лице при положение, че апартаментът е категоризиран в съответната община като апартамент за гости с 1, 2 или 3 звезди – по ЗДДФЛ като доход от наем или по ЗМДТ с патентен данък?

3. Ако се сключи договор за наем с фирма и фирмата извършва дейността да отдава апартамента на гости, а лицето получава наем, ще се облага ли доходът по ЗДДФЛ като доход от наем без задължения по ЗДДС?

По първи въпрос:

Съгласно чл. 97а, ал.1 от ЗДДС, на регистрация по този закон подлежи всяко данъчно задължено лице, което получава услуги с място на изпълнение на територията на страната, които са облагаеми и за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2. Именно тази хипотеза е налице в случая: Физическото лице осъществява независима икономическа дейност – отдаване на апартамент под наем и е данъчно задължено по ЗДДС лице. Във връзка с извършваната от него дейност получава посреднически услуги от чуждестранни контрагенти (Booking, AirBnB). Съгласно чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, когато доставчикът е данъчно задължено лице, което не е установено на територията на страната и доставката е с място на изпълнение на територията на страната и е облагаема, данъкът е изискуем от получателя по доставката при доставка на услуги - когато получателят е данъчно задължено лице по чл. 3, ал. 1, 5 и 6.

По този начин, за физическото лице възниква задължение за регистрация по чл.97а, ал.1 от ЗДДС, като задължение за подаване на заявление възниква не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за доставката става изискуем (авансово плащане или данъчно събитие), като данъчната основа на получената услуга подлежи на облагане с данък.

При регистрация по чл.97а от ЗДДС, на облагане с ДДС ще подлежат само получените услуги, като за тях се прилага ставка от 20%. Следва да се имат предвид разпоредбите на чл.113, ал.2 и ал.3 от ППЗДДС относно отчитането на доставките в регистрите по ЗДДС. Регистрираните лица на основание чл.97а от закона отразяват в дневника за продажбите само документите, издадени във връзка с извършените доставки на услуги по чл.21, ал.2 от закона с място на изпълнение на територията на друга държава членка, както и получените доставки на услуги, за които данъкът е изискуем от получателя по чл.82, ал.2, т.3 от закона и извършените вътреобщностни придобивания с място на изпълнение на територията на страната. Регистрираните лица на основание чл.97а от закона могат да не изготвят дневник за покупките. В този случай подаваният от лицето дневник за покупките трябва да съдържа един-единствен запис със стойности “нула” за числовите полета и “интервал” за символните полета.

При регистрация по чл.97а от ЗДДС не е налице право на приспадане на данъчен кредит и не се облагат с ДДС и приходите от отдаването на апартамента.

Само при регистрация по ЗДДС по общия ред ще е приложима ставката от 9% за настаняване в категоризиран апартамент за гости и ще е налице право на приспадане на данъчен кредит.

По втори въпрос:

Съгласно чл. 14, ал. 4 от Закона за данъците върху доходите на физически лица (ЗДДФЛ) физическите лица, включително едноличните търговци, за доходите от патентни дейности се облагат с патентен данък по реда на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). За доходите от други дейности лицата се облагат по реда на ЗДДФЛ.

На основание разпоредбата на чл. 61з от ЗМДТ физическо лице, включително едноличен търговец, което извършва дейности, посочени в приложение №4 (патентни дейности), се облага с годишен патентен данък, при условие че:

1. оборотът на лицето за предходната година не превишава 50 000 лв., и

2. лицето не е регистрирано по ДДС, с изключение на регистрация за вътреобщностно придобиване по чл. 99 и чл. 100, ал. 2 от същия закон.

Нормите на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) ще бъдат приложими, когато става въпрос за отдаване под наем на обект за жилищни нужди на физическо лице или за седалище и стопанска дейността на предприятие. В този случай физическото лице получател на дохода от наем ще облага същия по реда на чл. 31 от ЗДДФЛ. Когато става въпрос за ползването на недвижимия имот на хотелски принцип ще се прилага Законът за туризма (ЗТ). Ако апартаментът е категоризиран и се предоставя на туристи, дейността по предоставяне на апартамента за настаняване е туристическа дейност. Туристическите обекти са изчерпателно изброени в чл. 3, ал. 2 от ЗТ. В т. 1, б. “б” на разпоредбата е посочено, че като туристически обекти клас Б се третират семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, стаи за гости, апартаменти за гости, бунгала и къмпинги.

В случай, че осъществяваната дейност е туристически услуги (хотелиерство), чрез предоставяне на апартамент (места за настаняване), следва да се има предвид следното:

Доходът придобит от тази дейност подлежи на облагане по реда на ЗМДТ с годишен патентен данък, когато обектът попада в посочените в приложение №4 към закона и лицето отговаря на условията за облагане с патентен данък.

Когато мястото за настаняване – обектът, не попада в посочените в приложението или лицето предоставящо тези услуги не отговаря на условията за облагане с патент изрично посочени в чл. 61з от ЗМДТ, тогава доходът от тази дейност ще подлежи на облагане по реда на ЗДДФЛ.

Доходът получен от туристически услуги ще попадне в обхвата на нормата на чл.31 от закона – доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, когато нормите за облагане с патент по ЗМДТ са неприложими и лицето не се счита за търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ). В чл.2, т.3 от ТЗ е посочено, че не са търговци лицата извършващи хотелиерски услуги чрез предоставяне на стаи в обитаваните от тях жилища.

При условие, че не попадате за облагане по реда на ЗМДТ и не обитавате апартамента, при Вас облагането ще бъде по реда на чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ, т.е. ще се облагате като търговец за получения доход от туристически услуги.

По трети въпрос:

При условие, че имате наемни правоотношения с фирма и тя е платец на дохода от наем, тогава доходът ще подлежи на облагане по реда на чл. 31 от ЗДДФЛ и ще са приложими общите разпоредби на ЗДДС.

Ако лицето няма регистрация по ЗДДС, приходите от наем участват при формирането на облагаем оборот по чл.96, ал.1 от ЗДДС. Ако лицето има регистрация по ЗДДС, облага тази доставка със ставката от 20% съгласно чл.66, ал.1, т.1 от ЗДДС.