Камарата на строителите в България създаде първата по рода си Пътна карта за осъществяване на всяка инвестиционна идея, свързана със строителство, която е като практическо ръководство за граждани и фирми от самото начало на купуването или оценката на терен за строеж, до въвеждането му в експлоатация и последващи застрахователни и гаранционни пунктове. Разговаряме със Савин Ковачев за полезността и актуализацията на документа. Той е един от създателите на Пътната карта и познава в детайли законодателството, което се отнася до строителния бранш.

- Господин Ковачев, какви са най-честите проблеми и предизвикателства, с които се сблъскват инвеститорите и строителите по време на строителния процес, и как Пътната карта, която предлагате от Камарата на строителите, може да помогне за тяхното решаване?
- В няколко насоки са най-честите предизвикателства и първата е, че много от обикновените хора, които имат да правят дори текущ ремонт, се сблъскват с така наречения сив сектор. Затова и в Пътната карта сме обърнали внимание на ремонта на покрив, например. Сивият сектор са строителни фирми или дори бригади, които не са регистрирани и в много случаи те не предлагат договори. А оттам липсва и гаранционна отговорност, която да гарантира качествено изпълнение, а понякога се случват и буквално измами с несвършена или не до край свършена ремонтна или строителна дейност. Понякога това са самозвани строители, които правят некачествени изпълнения на строително-монтажни работи, а от друга страна има случаи, когато хващат няколко обекта, изостават със сроковете и хората не могат да ги открият. По тази причина една от основните задачи на Камарата на строителите в България е да се противопоставя на сивата икономика и това става като препоръчваме и следим строително-монтажните работи, които законът изисква да се извършват от регистрирани строители. Има богат избор от регистрирани строители в България, те са около 7000 дружества, които са вписани в Централния професионален регистър на строителя и всеки, който иска да си избере строител, съветвам да направи справка, дали фирмата, която наема, има регистрация там. Платформата е публична, електронна и по този начин хората, а и фирмите, могат да направят проверка, за да са сигурни, че работят с легални строителни компании, които носят и съответната отговорност.

- Какъв според Вас е делът на сивия сектор в строителството у нас?
- От създаването на КСБ преди 17 години неговият дял чувствително е намалял - това е и основният смисъл от обединението му в браншова организация. Тя поддържа регистър на строителните компании и всяка фирма, която извършва дейности над 100 кв. м, е длъжна да е вписана в него. Иначе не може законно да работи. Този регистър е и в помощ на хората - достъпен е онлайн през сайта на КСБ и всеки може да потърси в него информация за фирмата, с която възнамерява да влезе в бизнес отношения. От всекидневните си контакти и въпроси, които получавам, мисля, че още са в т. нар. сив сектор част от дребните строителни и ремонтни дейности, извън обществените поръчки. Ще дам пример отново с ремонта на покрива. Три фирми дават оферти, от етажната собственост се избира най-ниската цена. Когато поглеждат договора след време обаче се оказва, че тази фирма не дава никаква гаранция за ремонта, който извършва, при градушки. Има и десетки други случаи. Това е проблем не само за строителния бранш, но и за хората, които плащат по-евтино, но след това се сблъскват с лошо изпълнение, липса на гаранции, неспазване на срокове и куп други неприятности.

- Проблем обаче създава и законодателството в сектора, поне според специалистите, така ли е?
- Законодателството ни не се развива от няколко години и за съжаление някои тежки, бюрократични режими пречат много на строителния процес. Ние на практика имаме два етапа на строеж - преди разрешението за строеж и след разрешението за строеж. Два, дори три пъти е по-голям срокът за така наречения предстроителен процес, който обхваща проектирането и строителството и по тази причина, когато имаме големи проекти с европейско финансиране, срещаме големи трудности да се вместим в сроковете, които са ни поставени от европейските партньори. Това важи и за по-малките обекти, дори за всекидневните строително-ремонтни работи. Почти едно и също е да вземеш разрешително за строеж за къща и за ЖП линия. Понякога с години се чака разрешение за строеж, което според мен показва, че е необходимо усъвършенстване в законодателството. Затова и създадохме Пътната карта, която е насочена най-вече към строителите, които не строят по Закона за обществените поръчки. Това са строителите, които контактуват с частни възложители, които не са задължени да прилагат този закон и тук действа свободата на пазара и на договарянето. Пътната карта цели да постанови равнопоставени и законосъобразни отношения между двете основни страни по договора по строителство. Казано иначе - да даде ценни съвети и на строителя, но и на възложителя, какво да правят, изхождайки от грешките, които са допуснати от много, много участници в строителния процес. Какво да избегнат, какви са добрите практики - в Пътната карта са обяснени всички етапи на инвестиционния процес от купуването на инвестиционен имот, върху който ще се извърши строителство, до въвеждане на експлоатация на обектите, включително по отношение на застраховките, гаранционната отговорност, как да бъдат избегнати някои бюрократични проблеми. Затова можем да я наречем и помагало, приятелски обърнато към тези, които желаят да строят и тези, които ще свършат работата. Помагало, което е изпълнено със съвети, които са буквално изстрадани от практиката.

- Кои са най-честите грешки или пропуски, които хората правят още в началото на инвестиционна идея за строителство? Включихте и примерни договори в приложението на Пътната карта, дори за случаи като ремонт на покрив - нещо, което много от нас смятат за „направи си сам“?
- Споменах примера с ремонта на един покрив. Винаги, когато са ми искали приятелски съвет, препоръчвам на етажната собственост да вземе поне три оферти и да посети Регистъра на строителите, за да види какъв е капацитетът на въпросните фирми - дали те не са фирми-фантоми, дали имат необходимия брой работници, дали имат необходимата механизация, ако се изисква такава за съответните ремонтни дейности. С две думи - важно е да си избереш добре строителя. Но е важно да си избереш добре и проектанта. Тук дори е по-лесно, защото всички проектанти са регистрирани по Закона за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране и възложителите просто са длъжни да се обърнат към лицата с проектантска правоспособност. Хубаво е проектантът да те съветва още преди да си решил къде да инвестираш в строителство или да ти направи така наречените предпроектни проучвания. Да ти каже дали идеята, която както се казва, те е осенила една сутрин, е осъществима - може ли да се проектира и да се построи на дадения терен. Проектантите могат да са много полезни при анализ на устройствения потенциал на имота - да кажат на инвеститора: този имот го купувай, но този - не. Това трудно ще го установите само с контакт при агенциите за недвижими имоти. Хубаво е още в началото, преди да сте купили даден имот, да сте направили консултация с архитект или инженер в инвестиционното проектиране. Понякога се допускат такива грешки и след това стават проблемни ситуации, тръгва се в бюрократични процедури да се променя статута на имота, да се прави промяна на устройствените планове и това много оскъпява и усложнява реализацията на инвестиционната инициатива. Забелязвам и като грешки, че страните подписват едни договор за строителство, но без зададени неустойки на строителя, без да е ангажирана неговата гаранционна отговорност след въвеждането на обекта в експлоатация. Всеки много внимателно трябва да чете това, което му се предложи от строителя или да се обърне към някои правоспособен юрист, който да му подготви договор. Договорът трябва да бъде балансиран, защото след това може да имаме недоволни инвеститори, които нямат договорен път, за да реализират своята отговорност.

- В Пътната карта са представени основните предимства на стратегията „инженеринг“ за реализация на строителни проекти, но защо у нас интересите на проектанти и строители не се препокриват и стратегията става обект на спорове?
- Инженерингът се практикува от много столетия и както може би си спомняте, преди 20-30 години ние искахме да правим една концесия на автомагистрала „Тракия“, която не се състоя, въпреки че се сключи договор. В общественото съзнание думата „концесия“ стана мръсна дума, а по света концесията се използва много широко като способ за строителство. Според мен е същото и с инженеринга, който реално представлява съчетаването на проект и строителство в една поръчка - било то обществена поръчка с публичен възложител /държавата или общините/ или обикновено възлагане /частен инвеститор/. Не знам за конкретни примери, но битуват мнения, че някои строители не плащат добре на проектантите или ги карат да влагат евтини материали, за да може да им се увеличат печалбите. Това са твърдения на архитекти, които казват, че едва ли не строител, който е спечелил поръчка за милиони, превръща проектанта в роб - не му плаща достатъчно, кара го да прави компромиси с материали, за да може да се влезе в цената, която е по обществената поръчка, и по този начин качеството на строителството, а и естетиката - страдат. Лично аз не съм виждал подобни практики, работил съм с най-големите ни строителни фирми и там на проектантите се заплаща много добре и дори понякога строителите заплащат грешките на проектантите, когато се наложи преработка на проекта. Може би истината е някъде по средата, но аз съм голям привърженик на инженеринга, защото в много случаи се налага да строим в съкратени срокове и, ако не сме имали добро сътрудничество с проектанта и не сме работили екипно, ние няма да можем да изпълним поръчката в срок. Пак казвам - това е в случаи, когато имаме да отстраняваме грешки на проектанта, има много малко време за строеж или поради бюрократични спънки разрешението за строеж е влязло в сила много късно.

- Кога най-често възникват проблеми с планирането или управлението на строителните проекти, които водят до забавяне и оскъпяване на строителството - при строителство на нови домове, обществени сгради, съоръжения?
- Според мен прекалено много се бави разрешителното за строеж. Тук има крайна необходимост от промяна в законодателството. Започваме да проектираме, проектантът започва да работи под надзора на проектиране - консултантската фирма. По-нататък този проект отива при главния архитект, след като се одобри проекта и се издаде разрешението за строеж, то може да бъде обжалвано в съда, но задължително се изпраща и в така наречения предварителен административен контрол на ДНСК. Ако ДНСК отмени разрешението за строеж, отмяната отива на двуинстанционен съдебен контрол. Виждате колко е сложна процедурата само докато влезе в сила едно разрешение за строеж. Това е един от моментите, който трябва да се преразгледа и контрол на контрола и надзор на надзора да отпадне и личното ми мнение е, че това трябва да бъде ДНСК.

- Тогава обаче няма ли да се появят вечните критици с мантрата за презастрояването?
- Това не зависи от ДНСК. Проблемът с презастрояването зависи от политиките, които води всеки едни орган, който разрешава строителство. Застрояването става възможно с общ и подробен устройствен план. В общия случай извън черноморските общини това се прави от общинските съвети. След това стратегията за изпълнение на тези планове се поема от кмета и главния архитект на общината. Това са отговорностите, които е дал законодателят. Ако общинските съветници не разрешат, няма да има презастрояване в нито една община. Имам свое наблюдение, че презастрояването започна някъде през 1995-1996 година, когато чрез промени в законите за местното самоуправление и за държавната и общинската собственост се дадоха широки правомощия на Общинските съвети по места да приемат тези стратегически документи за всяка община. Държавата може да влияе много малко по този въпрос, защото тогава местното самоуправление взе водеща роля. Пак по това време много Общински съвети, за да се харесат на хората, допуснаха разширяване на границите на градовете, на някои села с нови квартали, допуснаха се сгъстяване и увеличаване на коефициентите на интензивност на застрояване и се случиха недопустими натоварвания на територии със строителство. Но не се помисли за друго - че всяко застрояване на съответната територия върви с друго - със съответната инфраструктура, която също е задължение на общината. Така се появиха хиляди необезпечени общи и подробни устройствени планове и станахме свидетели на квартали, където няма улици, където хората чакат и останалата инфраструктура. Въпреки това съм на принципа, че най-добре се управлява територия от органи, които са на терен. Не може министърът от кабинета си да знае дали да се строи в общината Х. Но както си избираме депутатите, така си избираме и общинските съветници и затова е важно да внимаваме кого слагаме в органите, които ни управляват и вземат решения, защото трябва да са хора, които мислят и държавнически, и в полза на общините и на хората.

- Какъв ще бъде процесът на актуализация и поддръжка на Пътната карта, за да гарантирате от камарата, че тя остава релевантна и полезна за потребителите?
- Гаранцията сме аз и моите колеги. При промяна на законодателството ние ще актуализираме Пътната карта, работим постоянно с тези актове и винаги ще може да се нанесат промени. Дори може да направим анотация - какво точно се е променило с нови текстове в закони или наредби. Пътната карта ще бъде поддържана, защото няма нищо по-лошо от един документ, който е излязъл от актуалност.

Нашият гост
Савин Ковачев е роден на 17 декември 1961 г. в Пазарджик. Юрист, завършил “Право” в СУ “Св. Климент Охридски”. Бил е зам.-министър на регионалното развитие от 2003 до 2009 г. В строителните среди е познат като един от авторите на Закона за устройство на територията (ЗУТ). В момента е директор на дирекция “Нормативни документи и анализи” в Камарата на строителите в България и създател на първата по рода си Пътна карта за практически съвети по целия инвестиционен процес в строителството.