Офисите носят доходност до 8 на сто

Има осезаем ръст на новото строителство

Вложиха в сектора 430 млн. евро за година

Наемите в центъра на София са 15 евро/кв. м

Със сделки за близо 430 млн. евро офис площите бяха водещият тип инвестиционни активи през 2018 г. „Пазарът в София вече е добре диверсифициран и предлага както първокласен продукт, така и имоти с потенциал за развитие и покачване на стойността. Активността през изминалата година показа, че когато продавачите имат реалистични ценови очаквания, нещата се случват“, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в консултантска компания. Той очаква добра 2019 г. за всички сегменти на инвестиционния пазар, като при офисите и индустриалните площи интересът е фокусиран в София. В офис сегмента очакванията са доходността ще се задържи на 7,75-8% за първокласни активи, каквито бяха и нивата през 2018 г.

Активни наематели и осезаем ръст на новото строителство бяха най-характерните черти на пазара на офиси в София през 2018 г. През последните месеци на миналата година бяха издадени разрешения за строеж на близо 100 хил. кв. м, с което общият обем на започнатите проекти нарасна до 440 хил. кв. м, показват данните на консултантската компания. Наемателите запазиха активността си от предходните години. В резултат наетите площи през годината достигнаха 187 хил. кв. м, което е исторически сред най-големите обеми. Основен двигател остават IT бизнесът заедно с аутсорсинг индустрията, които заедно формират около 70% от сделките в сегмента.

„Не очакваме съществен спад в активността на наемателите през 2019 г. и това ще задържи цените относително стабилни въпреки нарастващото предлагане. Прогнозираното отслабване на ръста на икономиката през следващите години обаче ще постави под натиск както цените, така и дела на свободните площи“, прогнозира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в компанията.

Въведените в експлоатация офис сгради през 2018 г. са с обща площ от 90 120 кв. м. Заради относително малкия обем завършено строителство нетната усвояемост (разликата между заети и освободени площи) не надхвърля 90 хил. кв. м. През последното тримесечие на 2018 г. са завършени 37 850 кв. м. офиси. Голяма част от планираните за края на 2018 г. площи бяха отложени за началото на тази година и това допълнително увеличи обема на офисите в строеж. По данни на компанията само до края на 2019 г. е планирано завършването на малко над 220 хил. кв. м, т.е. половината от площите в строеж.

През последното тримесечие на 2018 г. делът на свободните офис площи остана 9,5%, а общото предлагане достигна 1,818 млн. кв. м офиси клас А и Б. След плавния ръст през миналата година офертните цени се задържаха на достигнатите нива – 15 евро/кв. м за най-високия клас офиси в центъра на София, и 13-14 евро/кв. м за първокласни площи по големите булеварди.

Доплащат с потребителски кредит

Дават капаро още преди разрешително за строеж

Продават 2/3 от сградата преди завършването й

Строителните компании имат база с клиенти, на които продават обикновено около 30% от сградата, която ще строят, още преди да са получили разрешение за започване на работа, коментират брокери на имоти. Клиенти плащат резервационна такса в рамките на между 2 хил. и 3 хил. евро и чакат излизането на разрешение за строеж. Около 2/3 от продажбите на жилищните имоти в нова сграда са реализирани още преди завършването й, като понякога делът на продадените имоти е дори по-висок. В резултат при една завършена сграда вече почти няма никакво предлагане или са останали само непривлекателните апартаменти, а има много клиенти, които търсят именно готов имот. Пазарът обаче не предлага голям избор на такива имоти. Това е една от основните причини да не се очаква спад на цените на жилищата в големите градове у нас. За 2019 г. прогнозите са за умерен ръст в цените на апартаментите и леко увеличение на предлагането.

Все повече купувачи на имоти използват потребителски кредит, с който допълват необходимата за сделката сума. Лихвите продължават да са на възможно най-ниските нива. Често клиенти взимат кредит за над 80% от стойността на жилището за да използват евтиния финансов ресурс.

При жилищата увеличението е с 22%

В Европа инвестициите са рекордните 312 млрд. евро

Германия е на първо място

Инвестициите в бизнес имоти в Европа са стигнали рекордните 312 млрд. евро през 2018 г., сочат данни на консултантската компания CBRE. Обемът от инвестиции отбелязва ръст само от 0,3% в сравнение с 2017 г., но това е достатъчно, за да бъде годината рекордна. Франция, Холандия, Полша, Португалия и Испания регистрират исторически връх през 2018 г.

Офисите са били един от най-предпочитаните от инвеститорите сегменти от пазара на бизнес имоти, като са привлекли 127,4 млрд. евро през 2018 г. Инвестициите в офиси са се увеличили с 6% спрямо 2017 г.

Значително по-голям ръст обаче има при жилищата. Те са привлекли инвестиции от 51 млрд. евро, което е ръст с 22% спрямо 2017 г. С подобен обем на инвестициите са търговските площи, които са привлекли 50,1 млрд. евро. Това обаче е намаление с 9% спрямо 2017 г. Индустриалните имоти също отбелязват значително понижение на обема от инвестиции през 2018 г. - с 33,7 млрд. долара, или с 23% до 146 млрд. евро.

Германия е била най-предпочитаната страна в Европа от инвеститорите в бизнес имоти с общ обем на привлечените средства от 77 млрд. евро, или ръст с 6%. На второ място е Великобритания със 72,7 млрд. евро, а Франция остава на трето място с 31,1 млрд. евро.

Заради времето за път до работата

Метрото е ключово при избор на офис

78% са доволни от достъпа им до градски транспорт

На фона на нарастващата конкуренция за наемането на качествени служители между компаниите от IT и BPO сектора (Business process outsourcing - включващ центровете за обслужване на клиентите и за поддръжка) краткото време за придвижване до работното място е от изключително важно значение при наемането на офис, пише в анализ на консултантска компания. Тенденцията се очертава ясно при сравняването от страна на клиентите на две сгради със сходни технически характеристики, едната от които се намира на по-отдалечена локация без непосредствена близост до метро.

Сградите с по-неизгодно разположение често са притискани от пазара да използват различни стратегии за компенсиране на недостатъка си, включително намаляване на наемните нива, допълнителни стимули за наемателите и осигуряване на организиран транспорт до най-близката спирка на метрото. От компанията очакват заради силното строителство и липсата на подходяща инфраструктура в някои от бизнес районите в София наемателите да станат още по-чувствителни към локацията и близостта до станция на метрото като ключов фактор при вземането на решение къде да се нанесат.

78% от компаниите, участвали в изследване на компанията, са доволни от достъпа на сградата им до градски транспорт. Това потвърждава наблюдаваната тенденция, ако дадена компания харесва района, в който се намира, да остава в него, когато планира преместване, дори ако той не предлага най-добрия избор от качествени алтернативи на пазара.