С промените в ЗУТ ще защитим правата на крайните клиенти

Главният архитект на София Здравко Здравков и столичният кмет Йорданка Фандъкова внесоха в регионалното министерство предложения за законови промени за борба с презастрояването. С помощта им ще се премахне възможността за строителство на жилищни сгради, като се използват занижените изисквания за общежития, ателиета и апартаментни хотели. Какво следва от промените - разговаряхме с архитект Здравков.

- Кои са основните промени, които инициирахте заедно с кмета на София Йорданка Фандъкова в Закона за устройство на територията и кое налага тяхната спешност, архитект Здравков?

- Промените са в няколко посоки. Първите засягат сградите, които по същество използваха възможностите в урегулирани поземлени имоти, отредени за нежилищно строителство, да се изграждат формално жилищни сгради, скрити под формата на ателиета, апартаментни хотели и общежития. Първа стъпка чрез промените в ЗУТ е премахване на формулировката „ателие“. Ателието е един архаизъм, когато тези обекти се използваха от колеги архитекти, скулптури, художници за извършване на стопанска дейност. Трябва да се намери една ясна дефиниция - сградите, които са жилищни, да си останат изцяло жилищни. А нежилищните сгради да са със съответните обекти, които да не могат да бъдат продавани като жилища. Общежитията към момента получават една възможност паркоместата да бъдат определяни на база бъдещи обитатели. Имаме желание да променим това изискване като съответните обекти в сградата да могат да получават и съответните изисквания за паркиране. Да не бъдат обвързани с хората, които живеят в сградата. Промяна се предлага и по отношение на начина на регистриране на самостоятелни обекти в кадастралната карта на сградите-общежития и апартаментните хотели. В момента, когато вие направите общежитие, има възможност да се създадат самостоятелни обекти в това общежитие, които да бъдат впоследствие разпродавани. Но хората се чувстват подведени, защото те получават самостоятелен обект и остават с очакването, че това е жилище. В същото време не могат да получат адресна регистрация, заплащат ток на промишлени тарифи, имат проблеми и по отношение на по-високите данъчни ставки. Затова искаме за апартаментните хотели и общежитията да няма възможност за създаване на самостоятелни обекти в кадастралната карта. Да се прекрати възможността за продаване впоследствие. Когато някой иска да прави общежитие, то нека построи общежитие. Но не и след това да обяви в общежитието самостоятелни единици, които да бъдат продавани като жилища. Същото нещо е и с апартаментните хотели.

- Защо отделяте специално внимание на паркоместата в новите сгради?

- Изискванията за гариране и паркиране ще бъдат урегулирани, за да се улеснят хората. Промяната, която правим, пак е свързана с подобряването на градската среда, а именно - създаване на ясни правила по отношение на изискванията за гариране и паркиране в сградите. В момента нормативната уредба урегулира изискванията за гариране и паркиране в терените общинска собственост или в публичните пространства. Регламент по отношение на паркирането вътре, в самите сгради - няма. Искаме да създадем тези правила, защото до голяма степен се спекулира със създаване на паркоместа за малолитражни автомобили, а когато вие си закупите такова паркомясто или такъв гараж, когато отидете с автомобила на място, установявате, че обектът, който сте закупили, не отговаря на нормативи. На практика хората не могат да си паркират автомобила.

- Зачестиха случаите, когато в подземни паркинги на нови блокове се промотират паркинг системи, но наскоро читател на „Труд“ се оплака, че не може да ползва отреденото паркомясто, тъй като е прекалено тясно. Каква ще е целта на създаването на регистър на паркинг-системите?

- Паркинг-системите са една добра възможност за гариране и паркиране в рамките на малка площ на два или три автомобила един върху друг. Но напоследък установяваме, че има много сгради, които след приемането им и въвеждането им в експлоатация тези системи се демонтират. Желанието ни е да се създаде единен регистър на тези паркинг-системи. Ние, заедно с ДНСК да имаме възможност след създаването на този единен регистър да проверяваме и да има контрол върху тях. На паркинг-системите трябва да се гледа като на съоръжения, които подлежат на контрол по подобие на асансьорите. Те трябва да минават на контрол ежегодно, съответно да се носи и отговорност от лицата, които ги монтират. А не да бъдат демонтирани, след като сградата се въведе в експлоатация.

- Това ли са случаите, когато хората купуват жилище с гараж или паркомясто, а може да се окаже, че не могат да ползват паркомястото, защото то е на втори етаж в гаража, но системата за издигане на колата е демонтирана?

- Те не могат да се ползват, защото тези клетки не позволяват самостоятелно ползване на отделните автомобили. Ако вие трябва да си изкарате колата, която е условно на второто ниво, вие трябва да притежавате ключ от автомобила, който е на първото ниво, да го изкарате навън, да свалите системата, за да си изкарате вашия автомобил. Реално една такава маневра ще ви отнеме много време. Желанието ни е ясно дефиниране на тези съвременни устройства. Теренът не може да е една гора от механични системи, които идват за сметка на озеленяването в имота, а те да бъдат разположени вътре в самата сграда. Ако са на ниво терен, те да се „потапят“, т. е. да не излизат извън терена и да става една гора от метални конструкции, а в същото време да позволяват самостоятелно използване - независимо дали става въпрос за колата на първото или второто ниво, да може автомобилите да влизат и излизат самостоятелно. И другото, което е много важно - да има ред и механизъм дали и след въвеждането в експлоатация на сградите тази паркинг-система функционира и дали отговаря на техническите изисквания за изправност. Подобно на асансьорите искаме да се упражнява контрол на тези системи. Понякога тези системи отговарят и за повдигане на доста тежки автомобили, така че нашето желание е не само при въвеждането на сградата в експлоатация, а и в целия u период на експлоатация те да бъдат контролирани както други съоръжения като асансьорите.

- Предвиждате ли промени по отношение на отстоянията между сградите?

- Госпожа Фандъкова пое ангажимент още по време на кампанията за нов мандат за създаване на такава възможност. В момента заедно с колеги от Университета по архитектура, строителство и геодезия (УАСГ) работим по нови изисквания по отстоянията между новите жилищни сгради в жилищните комплекси. Това е втора стъпка в промяната в законодателството. Този пакет от мерки, който предлага госпожа Фандъкова, е една първа стъпка, която да затвори възможностите за създаването на формално жилищни сгради в терени за нежилищно строителство, които са скрити под формата на общежития, апартаментни хотели или ателиета.

- Бихте ли дал конкретен пример за подобен вид строеж с прикрито предназначение?

- Да речем сградата, която провокира скандалите в „Младост“ до блок 19 беше решена за сграда тип общежития за работници. По простата причина, че в тази сграда не излизаха отстояния, защото я засенчваше блокът през улица, т. е. Тя не можеше да стане жилищна и имаше само 3 паркоместа. В този случай първо не е решено паркирането, защото като се установят самостоятелните обекти в сградата и се даде възможност те да бъдат продадени, ще се появят условно N броя автомобила. А знаем много добре, че сме на едно от първите места в Европа по брой автомобили на глава от населението. Когато не се осигурява гариране и паркиране в рамките на имота, те излизат на улицата. Нарушават градската среда. Второ - дава се възможност на предприемача да продава обекти, които впоследствие създават проблеми на собствениците. Хората не могат да получат адресна регистрация, нямат възможност да плащат тока си на промишлени тарифи и съответно данъците са като за обекти за обществено обслужване. Отделно тази сграда не е на хигиенни отстояния спрямо нормативите за жилища. И наблюдаваме поредица от възможности за продажба на една сграда, обявена като общежитие, да се продава като жилища. А когато се правят жилищни сгради, има доста по-големи изисквания по отношение на тяхното ослънчаване, отстояние на странична граница. За една обществена сграда законодателят е предвидил една облекчена възможност, защото в нея биха могли да бъдат включени функции, които не се нуждаят от осветление. Примерно, някои лаборатории или производства. За общественните сгради действат общи правила, сред които противопожарната безопасност, хигиенните норми, но не и тези задълбочени изследвания спрямо тяхното ослънчаване. Когато в плана е предвидена една нежилищна сграда, а на нейно място се създава една сграда с ателиета, тази сграда се възползва от възможностите за намаляване на отстоянията към страничните граници „през улица“, „през дъно“ на урегулирания поземлен имот, а в същото време се продава като жилищна.

- Ще спрете ли с промените недоволствата от появата на всеки нов строеж, а в същото време да дадете и сигурност на инвеститорите, които планират нови строежи?

- Само спазването на законите е единственият начин да развиваме градовете си правилно. Подробните устройствени планове са единственият устойчив механизъм, по който да се развива правилно градът. Хората, които искат да са запознати, какво е планирането за техния квартал, през последните две години на сайта на направление „Архитектура и градоустройство“ (НАГ) - София са публикувани всички подробни устройствени планове, които правят предвижданията за всяко строителство. А по отношение на предприемачите - всеки един от тях е наясно, че когато получава виза за строителство, тя е за жилищно или нежилищно отреждане. И изцяло на отговорността и на съвестта на предприемача е, това какви обекти той създава. Затова и искаме да има ясни правила за съдържанието на жилищните и нежилищните сгради. Така и крайните клиенти няма да са подведени.

- Ще се ангажирате ли с краен срок кога ще бъде готов новият общ устройствен план на София?

- В момента се приключва работата по „Визия за София 2050“, която трябва да бъде приета от Столичния общински съвет, но не мога да поема ангажимент от името на колегиге от СОС. Но предполагам, че в началото на следващата година ще бъде гласувана. След което предстои изработване на задание за изменение на Общия устройствен план на София. След което да пристъпим към изменение на Общия устройствен план. Общият устройствен план е изключитено консервативен механизъм и неговата промяна специално за София е защитена и с допълнителни механизми и със специален ред на приемане от Министерския съвет. Приемането на изменение в Общия устройствен план е изключително трудна и отговорна задача и предполагам, че това ще бъде приоритет в работата ни през следващите години. Не са лесни стъпките, които трябва да бъдат извървяни. До крайно изменение на Общия устройствен план на София няма да се достигне в рамките на следващата година. Стъпка по стъпка ще работим в тази посока. През 2020 година сме си поставили задачата да пристъпим към изработване на задание след приемане на „Визия за София - 2050“.

Смесените многофункционални зони са правилното развитие на града, защото създаването на зони само с една, единствена функция е основна градоутройствена грешка от 60-те и 70-те години в развитието на градовете, която съвременното градоустройство отчита. Не може да има зони като тази около „Полигона“ зад The Mall, където да е концентрирана само функцията „работа“. В същото време има цели жилищни квартали, където има само функцията „обитаване“. И какво се случва с хората, които работят условно в „Полигона“ - те правят ежедневно една трудова миграция до „Гоце Делчев“ или до „Люлин“, примерно и преминават задължително през целия трафик център на града. Създаването на съвременни мултифункционални зони е приоритет - те включват и трите вида функции - обитаване, работа, забавления.

- А какво ще предложите като промени в закона за строителство за София?

- И те са неизбежни, но трябва първо да направим съответните анализи, свързани с изискванията за отстоянията и със съответните проблеми, които провокират напрежение в определени територии. Трябва да дефинираме конкретни и ясни инициативи и да внесем предложения и там.

Нашият гост

Арх. Здравко Здравков е роден на 27 септември 1972 г. в град Плевен. Завършва магистърска степен по архитектура в Университета по архитектура, строителство и геодезия (УАСГ) в Катедра “История и теория на архитектурата”. Дипломира се с проект за търговски център, за който получава Наградата на Камарата на архитектите в България. Владее английски и руски език.