Много хора и фирми купуват имоти с цел отдаването им под наем. Затова в рубриката на „Труд” „Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какво е облагането при сделки с имоти между свързани лица и при предоставянето на право на ползване.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество „Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). От края на месец май дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната Агенция за Приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и внучка.

Фирмата „Т” осъществява дейност, свързана с посредничество при покупко-продажби и отдаване под наем на недвижими имоти. Дружеството възнамерява да закупи имот, който към настоящия момент е съпружеска имуществена общност на управителката на дружеството А.В. и нейния съпруг С.Д. В нотариалния акт за сделката ще бъде посочено, че имотът се придобива от „Т”, а ползвател на същия ще бъде С.Д. Освен това, в нотариалния акт ще бъде посочено, че дружеството се задължава да извърши ремонтни дейности на придобития имот.

Поставени са следните въпроси:

1. Какво е данъчното третиране на сделката като се има предвид, че лицата са свързани?

2. Дружеството може ли да отдава под наем придобития имот и да генерира приходи от него и какво е данъчното третиране на извършените строително ремонтни разходи от фирмата?

По първи въпрос:

Данъчното третиране на взаимоотношенията между свързани лица е регламентирано в чл.15 от ЗКПО. Когато свързани лица осъществяват търговските и финансовите си взаимоотношения при условия, които оказват влияние върху размера на данъчната основа, отличаващи се от условията между несвързани лица, данъчната основа се определя и се облага с данък при условията, които биха възникнали за несвързани лица. Следователно за данъчни цели сделките между свързани лица следва да бъдат реализирани по пазарни цени.

В §1, т.14 от ДР на ЗКПО е определено, че „пазарна цена” е цената по смисъла на §1, т.8 от ДР на ДОПК и това е „..сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани”. В §1, т.10 от ДР на ДОПК са посочени методите за определяне на пазарните цени:

- методът на сравнимите неконтролирани цени между независими търговци;

- методът на пазарните цени, където обичайната пазарна цена е цената, използвана в процеса на продажба на стоки и услуги в непроменена форма на независим партньор, намалена с разходите на търговеца и с обичайната печалба;

- методът на увеличената стойност, при който обичайната пазарна цена се определя, като себестойността на продукцията се увеличи с обичайната печалба;

- методът на транзакционната нетна печалба;

- методът на разпределената печалба.

С Наредба №Н-9 от 14.08.2006 г. на министъра на финансите се уреждат редът и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени между свързани лица за целите на данъчното облагане. При определяне на пазарните цени за целите на ЗКПО трябва да се използва някой от изброените методи за определяне на пазарни цени. В чл.10 от Наредба №Н-9 от 14.08.2006 г. е определено при какви условия кой метод може да бъде ползван, като е допустимо едновременно прилагане на два или повече метода, когато самостоятелното прилагане на методите не води до резултат, отразяващ обичайните търговски и финансови взаимоотношения между независими лица. Следователно трябва да бъде избран подходящ метод в съответствие с определените в закона пет метода или комбинация от тях.

Съгласно чл.62 от Наредба №Н-9 органът по приходите анализира определените цени като следва избрания от задълженото лице метод. Ако се установи, че избраният от задълженото лице метод не води до резултат, който би бил постигнат в обичайни търговски или финансови взаимоотношения между независими лица при съпоставими условия, той прилага метод, който съответства на целта по чл.4 от наредбата. При прилагане на методите за определяне на пазарните цени органът по приходите може да събира и анализира допълнителна информация, различна от предоставената от задълженото лице, като например статистическа, борсова, митническа и всякаква друга необходима информация. При необходимост могат да се ползват и оценки на лицензирани оценители и заключения на вещи лица.

По втори въпрос:

Съгласно чл. 56, ал.1 от Закона за собствеността (ЗС) ограниченото вещно право на ползване на недвижим имот включва три основни права:

1. право на владение - правото на ползвателя на фактическа власт над имота, което кореспондира със задължението на всички други лица да се въздържат от действия спрямо имота, които биха попречили на ползвателя да упражнява правата си;

2. правото имотът да се използва съгласно неговото предназначение;

3. правото да се получават добиви (плодове) от имота, без той да се променя съществено.

С учредяването на право на ползване собственикът на недвижимия имот доброволно се отказва от използването на своя имот и го предоставя на друго лице посредством правна сделка. От всички вещни права върху чужда вещ правото на ползване е най-широко по своя обхват. При учредяване на право на ползване собственикът на вещта запазва само „голата собственост” (nuda proprietas) върху нея.

Ограниченото вещно право на ползване е противопоставимо като абсолютно субективно материално право на всеки, в т.ч. и на собственика на имота. Когато собственикът на един имот учреди в полза на друго лице ограниченото вещно право на ползване по предвидения за това ред, той се лишава от всяка възможност да ползва вещта. Предвид това обстоятелство и тъй като ограниченото вещно право на ползване включва в предметното си съдържание събирането на добивите - доходите от наемите от вещта, дружеството собственик на имота ще е лишено от правото да отдава под наем придобития имот и да генерира приходи от него. Това означава, че физическото лице ползвател на имота ще получава доходи от наем, които следва да декларира.

Наред с правата, за ползвателя се пораждат редица задължения. Съществените задължения на ползвателя са уредени в чл. 57 от ЗС и са свързани 1/ със заплащане на разноските, свързани с ползването - в т.ч. данъци, такси; 2/ с изискването вещта да бъде поддържана в състояние, в което е получена от собственика, т.е. без преустройства, които биха се отразили на самата собственост (арг. чл. 97 от ЗС), и поемане на разноските по съхранението и поддържането на годното за ползване състояние на вещта (аварийни или текущи ремонти).

За да се защитят и правата на ползвателя, и интересите на собственика, нормата на чл.57, ал.2 от ЗС изисква при предаване на имота да се състави опис, с уговорката, че ако опис не е съставен, до доказване на противното се предполага, че имотът е предаден в добро състояние.

В конкретния случай са посочени бъдещи намерения за прехвърляне собствеността върху имот, като условие по сделката ще бъде извършването на ремонтни дейности. Не са налице данни за състоянието на имота, предмета, вида, обема на строително-ремонтните работи, които ще се извършат, защо е необходимо тяхното извършване и други.

Предвид тези обстоятелства, доколкото ремонтните дейности ще се извършват след учредяването на правото на ползване и с цел запазване и поддържане на недвижимия имот в годно за използване състояние, съгласно цитираните нормативни основания от ЗС, същите следва да бъдат вменени като задължение на ползвателя. При положение, че дружеството отчете разходи за ремонтни дейности, същите няма да бъдат признати за данъчни цели, тъй като извършването им няма да е пряко свързано и да обслужва стопанската дейност на дружеството.