Много хора емигрират, но остават собственици на имоти в България, които дават под наем. Много емигранти пък инвестират спечелените в чужбина пари в имоти в България. Затова в рубриката на „Труд“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това в коя държава трябва да се плати данък върху доходите от емигрант, който дава под наем или продава имоти в България.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова и партньори" ООД (www.zaharinova.com). От края на месец май дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната Агенция за Приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина и един внук.

Българин вече над 10 години живее в Испания като пребивава там през по-голямата част от годината. Центърът на жизнените му интереси е в Испания. В България той има постоянен адрес и жилище, което ще започнете да отдава под наем. Като имотът е семейна собственост. Освен това физическото лице възнамерява да извършва и сделки за покупко-продажба на имоти, които се намират в България. Въпросът е как се прилага Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) относно облагането на доходи от отдаване под наем на имущество и от сделки с имоти, когато получател е чуждестранно лице.

И по-конкретно:

1. Как трябва да се декларират доходите, придобити от посочените дейности: като доходи на местно или чуждестранно лице?

2. Какви са сроковете за деклариране и трябва ли да се подава годишна данъчна декларация (ГДД)?

3. Трябва ли тези доходи да се декларират и в Испания?

Тъй като центърът на жизнените интереси на българина е в Испания и тъй като той живее там през по-голяма част от годината, следва да се счита за чуждестранно лице за целите на данъчното облагане в България. Но чуждестранните физически лица имат данъчни задължения за придобити доходи от източници в България.

Доходи от източници в България:

Според текстовете на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), от източник в България са доходи от наем или друго предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, начислени/изплатени от местни лица, от търговски представителства, както и от място на стопанска дейност в България. Доходите от използване, продажба, замяна или друго прехвърляне на недвижимо имущество, включително на идеална част или ограничено вещно право върху него, намиращо се на територията на страната, също са от източник в страната.

За доходите от наем следва да имате предвид, че те са облагаеми с окончателен данък по чл.37, ал.1, т.4 от ЗДДФЛ. Но в зависимост от лицата наематели, декларирането на дохода и заплащането на данъка се извършва по различен начин.

Ако наемател е юридическо лице:

При условие, че отдавате имота под наем на юридическо лице, едноличен търговец, предприятие или на самоосигуряващо се лице, следва да ги информирате, че сте чуждестранно лице. Също следва да ги уведомите, че имотът е семейна общност и получател на дохода сте не само Вие, но и съпругата Ви. При този случай платецът е длъжен да удържи данъка и да подаде декларация по чл.55 от ЗДДФЛ. Вие не сте задължени при тази хипотеза да подавате в България годишна данъчна декларация (ГДД) за доходите, освен ако не искате да ползвате правата по чл.37а от закона. Чуждестранно физическо лице, което е местно лице за данъчни цели на държава-членка на Европейския съюз, или на друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, има право да избере да преизчисли окончателния данък за доходите по чл. 37. Когато чуждестранното лице избере да преизчисли окончателния данък, преизчислението се извършва за всички придобити от лицето доходи през годината, подлежащи на облагане с окончателен данък по чл. 37. Изборът за преизчисляване на окончателния данък по чл. 37 се упражнява чрез подаване на годишната данъчна декларация по чл. 50 като срокът за това е до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода. В данъчната декларация се включват и всички други доходи, подлежащи на деклариране от чуждестранното физическо лице. Преизчисляването дава възможност да се определи облагаем доход от наем по реда на чл.31 от ЗДДФЛ и да се намали придобитият доход с 10% нормативно признати разходи. При облагането на чуждестранните лица с окончателен данък се облага брутният доход. Поради това законът е предвидил тази възможност за чуждестранните лица - местни на страна членка на ЕС или на друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство.

Ако наемател е физическо лице:

При условие, че отдавате под наем жилището на физически лица, тогава задължението за подаване на декларация по чл.55 е ваше. Декларацията се подава от физическото лице, придобило дохода, когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данъка, освен в случаите по чл. 67, ал. 4. Когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данък, данъкът по чл. 43, 44 и 46 се внася от лицето, придобило дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода.

Тъй като имотът, който ще отдавате под наем, е семейна собственост, следва и съпругата Ви също да подава декларация по чл.55 от ЗДДФЛ за ½ от дохода.

Ред за облагане на сделки с имоти:

За доходите, които ще реализирате от дейност по покупко-продажба на имоти, трябва да имате предвид, че те подлежат на облагане в България. Тук трябва да се разгледат две хипотези:

При условие, че дейността включва редовни сделки по занятие и покупко-продажбите са три и повече сделки за дванадесет месечен период, тогава Вие следва да декларирате и отчитате дохода като търговец, независимо, че нямате регистрация като едноличен търговец (ЕТ).

Съгласно Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане с Кралство Испания чл.6, печалбите на предприятие на едната договаряща държава се облагат само в тази държава, освен ако предприятието извършва стопанска дейност в другата договаряща държава чрез намиращо се там място на стопанска дейност.

Съгласно изискванията на Закона за търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел, лицата, осъществяващи търговска дейност следва да се регистрират за тази цел. Доходите, получени в резултат на търговска дейност и подлежащи на облагане по реда на чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ, се декларират с годишна данъчна декларация, приложение № 2 и данъчната ставка е 15%. Облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане данъчна печалба, включваща и финансовия резултат от прехвърляне на предприятието на едноличния търговец без заличаване на едноличния търговец от търговския регистър.

Ако продажбите са сведени до една-две сделки и дейността не се осъществява редовно и по занятие, тогава облагането ще се извърши по реда на чл.37, ал.1, т.10 и ал.3 от ЗДДФЛ с окончателен данък. При този вид доход данъкът по чл. 46 за доходите по чл. 37, ал. 1, т. 10 - 12 и чл. 38, ал. 5 се внася по реда на чл. 67 от лицето, придобило дохода. Следователно Вие сте данъчно задълженото лице за внасяне на данъка, като същият се декларира с декларация по чл.55 от закона.

Не се облагат с окончателен данък доходите, освободени от облагане по чл. 13 и начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава-членка на Европейския съюз, или в друга държава - членка на Европейското икономическо пространство. Необлагаеми са доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на: а) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години; б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години;

По отношение на въпроса трябва ли тези доходи да се декларират и в Испания трябва да проверите какви са правилата в конкретната страна, където живеете, защото Националната агенция за приходите не е компетентна да изрази официално становище.