Купуват жилища, които се продават вече над 10 години
Ниските лихви повишават търсенето на недвижимости
Все повече купувачи на имотния пазар пазаруват жилища не от необходимост или с чисто инвестиционна цел, а като вариант да се преборят с растящата инфлация. Заедно с ниските лихви по жилищните кредити това са двата основни фактора, които през последната половин година движат пазара. Това обясняват брокери на недвижими имоти за „Труд”.
Официалната инфлация вече достигна 10%, а прогнозите са, че цените ще продължат да растат, включително и на строителните материали. Същевременно банките сложиха такси за съхранение на по-големи суми от страна на клиентите. Това кара все повече хора с налични пари да ги инвестират в имоти, за да ги спасят от високата инфлация.
Сред причините за покупка на жилище през последните две години бе и пандемията от COVID-19, която принуди хората да прекарват повече време в дома си и ги накара да търсят по-добри условия на живот. Това увеличи интереса както към селските къщи в близост до големите градове, така и към апартаментите с по-голяма площ, които да позволят на всеки член от семейството да има своето лично пространство, обясниха професионалистите.
Към момента лихвите по ипотечните кредити са много изгодни, което реално прави и сделките такива, въпреки значителното поскъпване на имотите през последните 5 години, обясниха брокери. Ако през 2016 г. един двустаен апартамент можеше да се купи за 55 000 евро, сега същият струва 90 000 евро. Но заради по-ниските лихви, сега вноската по кредита ви ще е със 100 лв. по-малка месечно - вместо 750 лв. ще бъде около 650 лв., изчисляват експертите. Това прави сделките добра инвестиция, предвид постоянното обезценяване на авоарите ни от инфлацията и поскъпващите такси, които правят обслужването на средствата ни във финансовите институции все по-скъпо, обясниха от сектора на недвижими имоти.
Броят на сключените сделки расте с около 20% на годишна база, като търсенето продължава да изпреварва предлагането. Увеличава се и делът на покупките, направени с ипотечен кредит - ако към есента на 2020 г. те са около половината от всички сделки, то днес външно финансиране се ползва от около 60% от купувачите на имоти.
Тенденцията за инвестиция в имоти доведе и до разпродаване на „залежали” имоти, които над 10 години чакат своите купувачи. Това са недвижимости, чиито собственици не са търсили сделки на всяка цена, а са искали да получат определена сума за него и сега пазарът е догонил тези им изисквания, обясниха за „Труд” брокери.
Голяма част от имотите доскоро се продаваха още „на зелено”, а а някои нови сгради на топ локации дори правят списък с чакащи клиенти и при издаване на строително разрешително проектите се разпродават изцяло в рамките само на 2-3 седмици. Тенденцията обаче се обръща заради поскъпването на строителните материали, което доведе до несигурност за част от проектите, както и до допълнителни клаузи към договорите, че цената на вече капарирания имот може да расте в процеса на изграждане заедно с поскъпването на строителните материали например.
Доскоро близо 50% от имотите, чиято офертна цена е около 1000 евро на кв. м, успяваха да се реализират още преди първа копка. Заради пандемията, поскъпналите газ, ток и горива, контейнерите, както и военните действия в Украйна ситуацията се промени. Цената на строителните материали през последната година се увеличи от 30 до 60 на сто, което значително увеличи и себестойността на строителната продукция, а оттам и направи сделките „на зелено” изключително неизгодни за инвеститорите. Малка част от предприемачите си позволиха и да развалят вече сключени сделки и да връщат депозити за имоти „на зелено” в случай, че купувачите не искат да доплатят за имотите.
Според прогнозите на брокерите цените на имотите ще продължат да растат плавно и тази година ще бъде поредната рекордна по отношение на сключените сделки на имотния пазар.
Показателят е бил същият и през социализма
С една средна заплата в София могат да се купят средно 0,8 кв. м жилищна площ. Това показват данните на Националната асоциация на строителните предприемачи. Този показател е бил същият и през 1986 г., когато доходите у нас в абсолютна стойност бяха по-малки, но и цените на имотите бяха по-ниски. По времето на социализма възможността да си купиш жилище в столицата, ако ти позволят, е била същата както днес.
България е на 20-то място в света по достъпност на апартаментите, показва изследване на британската компания Рууфинг Мегастор. За да си купим дом от 100 кв. м трябва да се трудим неуморно 13 години и да спестяваме всичко, като не харчим заплатата си за нищо друго, са изчислили експертите. В това отношение се оказва, че изпреварваме съседите, тъй като със средна заплата, която спестяваме изцяло, жилище в Турция можем да купим след 14,5 г., в Гърция след 16,7 г., а в Румъния след близо 17 години.
Ръст на сделките с 30 на сто за 5 месеца
Светлана Василева,
ТРУД, Благоевград
Брокерите в Благоевград отчитат огромен ръст от сделки с имоти. Само за 4-5 месеца има ръст от над 30%. Търсят се основно малки апартаменти на цени до 60 хил. евро. Причината е в страха на хората, че инфлацията расте и спестяванията в банките се стопяват. Затова мнозина предпочитат да вложат парите си в апартаменти.
Гурбетчиите, които са спестили някакви пари, са основните играчи на имотния пазар. Хората купуват всичко, и стари жилища и ново строителство. В момента цените в Благоевград на квадратен метър варират от 400 евро до 900 евро. Родителите на студенти също предпочитат да купуват гарсониери, вместо да плащат високи наеми.
В Банско също се е увеличило търсенето на имоти през последните месеци, основно от българи. Има спад обаче в строителството заради поскъпването на строителните материали. Очакванията на брокерите са апартаментите да поскъпнат до 1000 евро за квадратен метър.
Динамичната икономическа ситуация и сравнително високата инфлация, която наблюдаваме към настоящия момент, се явяват сериозен стимул за инвестиция в недвижимо имущество. И макар някои от клиентите да са водени единствено от желанието да придобият имот, за да го отдават впоследствие под наем, голяма част от купувачите откриват в недвижимата собственост спасение за спестявания си. Това респективно ще доведе до покачване на инвестиционните сделки, както и ще повлияе на времето за сключване на сделка. Клиентите са добре информирани и подготвени, като вземат бързо решение - в рамките на около месец след оглед.
По отношение на цените, през изминалата година станахме свидетели на 15% ръст на пазарните стойности в София, което определено е сериозно повишение. Пазарът остава стабилен и ще продължи да бъде активен и да се развива и през настоящата 2022. Причината откриваме както в покачването на средната работна заплата, така и в задържащите се рекордно ниски лихви. Ако трябва да говорим за бъдещи очаквания, в следващите месеци покачването на нивата ще продължи своя ход, като в по-дългосрочен план темповете на ръст най-вероятно ще намалеят, но няма да бъдат последвани от рязък спад, а по-скоро ще попаднем в плато.
Сред клиентите, търсещи имот, се обособи нов профил. Новото поколение купувачи попадат основно в поколението Y (1977-1994) и все по-често са част от генерация Z (след 1994). Те работят в големи IT компании и в аутсорсинг сектора, могат да си позволят ипотечен кредит и не искат да живеят под наем.
Хората купуват имоти както за лично ползване, така и като инвестиция, но преобладаващото е за инвестиция. През последната година, според статистическите данни, имотите поскъпнаха с 12-17%, но има квартали, не само в София, а и в другите големи градове, където покачването на цените достигна 30-40 процента.
За настоящата година никой не може да каже какво ще бъде поскъпването на имотите, защото сме прекалено зависими от три фактора. Първият фактор е лихвената политика, която е не само на Европа, а и на БНБ. Вторият фактор е инфлацията, а третият фактор е страхът от войната в Украйна. Това са три различни фактора и комплексният фактор по никакъв начин не може да се изведе по отношение на процент на покачване, защото както пазарът може да се държи по същия начин заради натиска на инфлацията, така и в един момент може под влиянието на психологическия фактор хората да се отдръпнат от инвестиране в нещо, което е толкова дългосрочно като ползване и като изплащане през банките.
Ипотечното финансиране на банките върви изключително силно и една от причините за това е ниският лихвен процент. Ниският лихвен процент от една страна по отношение на кредитите и от друга страна по отношение на депозитите, защото депозитите са тези, които карат хората да изваждат парите си от банките и да купуват недвижими имоти, защото имат отрицателна доходност заради такса наличност в банките.
В момента хората, които имат по-големи спестявания, които им позволяват да купят имот, изваждат тези пари и купуват недвижимост заради прогнозите за инфлацията. Според повечето прогнози ръстът на инфлацията през тази година ще е 15-20 на сто, но някои анализатори твърдят, че може да се стигне и до 30 на сто. Така или иначе хората виждат всеки ден какво се случва с цените в магазините. Затова и има засилен интерес за покупка на имоти с инвестиционна цел. Ние ги съветваме това да правят наистина хората, които имат спестени пари, за да инвестират в имот.
И на второ място, да имат добра преценка за пазара, а да не се водят от паника и да търсят просто какъвто и да е имот. Защото инвестицията в имоти може да бъде много успешна, както показаха последните години заради постоянния ръст на цените, а вече и заради възстановяване на наемния пазар, но може също да се окаже и неизгодна.
Например когато купиш имот, който не можеш да отдадеш под наем, трудно можеш да продадеш след това, особено сега, когато се купува във висок пазар. Така че ние ги съветваме и много внимателно да преценят и да изберат имот, който наистина е добра инвестиция, може да бъде отдаден под наем и да носи доходност, може да генерира във времето ръст на цената си и оттам също да доведе до успешна инвестиция. Със сигурност следващите месеци ще виждаме засилен интерес към покупка на имоти с инвестиционна цел точно заради високата инфлация в момента.
В момента търсенията и предпочитанията на купувачите са за готов апартамент или за такъв, който скоро ще бъде завършен, по възможност пред Акт 15 или Акт 16. Затова и интересът към покупки на зелено намалява. Първо, защото повечето инвеститори вече включват клауза в договорите, че по време на строителството могат да повишат цените. И второ заради високия ръст на цените на строителните материали, затруднените доставки на желязо и на други материали, те нямат сигурност дали обектът ще се завърши навреме и дали въобще ще може да се завърши.
Не е разумно да се купува имот и в малки градове, в които няма достатъчно перспектива за развитие на пазара. Подобни инвестиции правят хора, които разполагат с по-малко средства.
Продължава и интересът към селски къщи и ваканционни имоти в зимните и летни курорти, който обаче е с цел покупка на втори дом, а не инвестиция. Затова и българите отново станаха най-активните купувачи по морето, в Банско и Пампорово.
Бизнес имотите не са функция на спестяванията на хората и не се влияят много от инфлационните процеси в страната. Те също принасят стойност през инфлацията, но са по-скъпи и сами по себе си генерират доста оперативни разходи. По-скъпо е да оперираш един бизнес имот, отколкото жилищен. Освен това са натоварени и с по-високи данъци, защото цялата ни администрация направи така, че бизнес имотите компенсират по-ниските данъци на жилищните. Те са по-скоро функция на диверсифициране на приходи - големи бизнеси, които са ликвидни по една или друга причина, купуват бизнес имоти.
Към момента търсенето на пазара генерално не се е увеличило, но има ръст на сделките за закупуване на бизнес имоти за собствени нужди. Това е ясна тенденция. И то от компании, за които имотите не са основен бизнес, а имат по-скоро поддържаща функция - като за IT компании например. Пазарът на бизнес имоти все още не е усетил засилен инвестиционен интерес, като за това като фактор можем да посочим и силната несигурност в района и ситуацията в Украйна, които отблъскват международните инвеститори. Затова и ще остане локален, поне в краткосрочен план.
Местните инвеститори са ограничени откъм размер на вложенията, въпреки че вече са факт и такива, които правят спокойно сделки за 15-20 млн. евро, докато доскоро лимитът беше 10 млн. евро. Конкуренцията за тези имоти е малка към момента и прави покупката им изгодна. Не инфлацията, а липсата на други алтернативи и желанието свободните пари да се инвестират някъде са двигателят на този пазар. Не бива да забравяме, че и доходността на инвестицията в бизнес имоти е много по-висока от това да държиш парите си в банка. Към момента за първокласен имот тя е средно 7,5 -8 на сто, но при по-ниския клас активи може да достигне и до 12 на сто.
Труд
Коментари
Регистрирай се, за да коментираш