Ипотечен кредит за българи с доходи от чужбина

Значителна част от българите в трудоспособна възраст живеят и работят в чужбина. Колко точно е техният брой е трудно да се каже, предвид, че последното официално преброяване е било през 2011 г. Тогава по преценка на дипломатическите представителства в съответните държави, са преброени над 2 млн. българи. Към 2016 г. също е имало данни от консулствата и според тях българите, трайно пребиваващи в чужбина, са надвишавали 3,5 млн. Смята се обаче, че не са обхванати всички и реално техният брой е по-голям.

Най-много наши сънародници са регистрирани в САЩ, Германия, Испания, Великобритания, Гърция, Италия, Канада, Франция. Предстоящото електронно преброяване предвидено за септември тази година ще даде нова светлина върху сънародниците ни извън България.

Разнообразието от професии е голямо, като сред най-често срещаните са мениджъри, ръководни длъжности и специалисти в IT сектора и финансови компании. Също служители в сектори като: образование, медицинско обслужване, търговия, туризъм, транспорт. Артисти в сферата на музика, театър, балет. Пилоти в гражданската авиация към чужди авиолинии. Моряци с контракти към корабособственици, регистрирани в други държави. Заети в строителството и ремонтните дейности – предимно като самонаети лица.

Покупка на имот в България

Въпреки, че голяма част от българите, които работят и живеят в чужбина, трайно са се установили в съответната държава и са закупили жилище там, те търсят вариант да закупят жилищен имот и в България.

Често им се налага да потърсят ипотечен кредит за тази покупка, или защото нямат цялата необходима сума, или въпреки че имат собствени средства, предпочитат да ги използват за други цели и да се възползват от изгодните в момента лихви по кредити, които в България никога не са били толкова ниски и достъпни, колкото сега.

В по-голямата част от случаите, тази покупка е свързана с идеята, че един ден те ще се върнат и ще заживеят постоянно в България, а докато дойде този момент, могат да отдават имота под наем и с вноската от наема да погасяват заема.

Друга част от хората вече имат собствено жилище на територията на България, но в допълнение купуват един или няколко инвестиционни имота и ги отдават под наем – целогодишно или сезонно на курортисти. Така отново с прихода от наем покриват значителна част или дори цялата вноска по ипотечния кредит, който са изтеглили за покупката на този имот.

Как гледат банките на доходите от чужбина

Правилата на банките за кредитиране на българи с доходи от чужбина са най-разнообразни: от банки, които не предлагат такъв кредит, защото считат, че носи висок риск за тях, през банки, които отпускат такива кредити, но с по-утежнени условия, отколкото при кредитоискатели с доходи от България. Накрая има и някои банки, които дават оптимални условия за финансиране на българи с доходи от чужбина, които не се различават съществено от параметрите за финансиране при изцяло доказуем доход у нас.

По-утежнени условия, които в някои случаи предлагат банковите институции:

• Завишен лихвен процент с около 1-2 пункта, например при пазарни лихви 2,6%, лихвата за кредити с доходи от чужбина може да стигне дори до 4,5% в някои банки.
• По-ниско финансиране спрямо пазарна оценка на обезпечението – например до 70-75%, когато стандартно за доходи в България е 80-85%.
• Имотът трябва да е въведен в експлоатация (да има т.нар. „акт 16“). За сравнение – при ипотечни кредити с доходи от България, обезпечението може да бъде ипотекирано още в груб строеж (на акт 14).
• По-кратък срок на кредита – например не повече от 20-25 години.
• За доходите от чужбина вноските по всички кредити (включително кредитни карти, овърдрафти, стокови кредити и лизинг) не трябва да надвишава 30-40% от чистия месечен доход, докато за доходи от България това съотношение е 50-60%.
• Кредити с доходи от чужбина по правило могат да бъдат само ипотечни. В редки случаи е възможно да се отпусне и потребителски кредит, като едно от условията е клиентът да е получавал поне една година работна заплата по сметка в тази банка.

Изисквания за отпускане на ипотечен кредит с доход от чужбина

Няколко са основните моменти в изискванията към българите, доказващи доходи от чужбина:

1. Задължително е да има съдлъжник по кредита, с постоянно местожителство в България. Това е лицето, към което банката ще се обърне, ако има повод да се комуникира нещо във връзка с кредита, а не може да се свърже с основния кредитоискател, тъй като той е в чужбина и например е сменил телефон, адрес и е неоткриваем. Желателно е това лице да е близък роднина. Не е задължително съдлъжникът да доказва доходи.
2. Да представи трудов договор и извлечение от банковата сметка за последната година, за да се докаже размера на доходите. Ако доходите са от собствена фирма или самонаето лице – освен извлеченията от сметка, да се представят и данъчните декларации за последните две данъчни години.
3. Справка от кредитно бюро в съответната държава, за да се видят кредитните задължения там и дали редовно са били обслужвани.
4. Самоучастие (собствени средства вложени в покупката) в размер от 15 до 30% минимум.

Документите следва да са с лицензиран превод от съответния език. Доста от банките обаче, вече приемат документи на английски език без превод.

В редки случаи, при много добър профил на клиента като: високи официални доходи и/или ръководна длъжност в престижна компания, проспериращ сектор (например IT или финансов сектор), банката може по преценка да направи изключение с някое от изискванията си – например:

• да не иска съдлъжник с постоянно местожителство в България
• да приеме имот, който е със степен на завършеност преди акт 16
• да изисква по-малък процент самоучастие

Ипотечни кредити с доходи от корабоплаване

Към доходите от чужбина се включват и доходите от морско и речно плаване (капитани и други членове на екипажа на ръководни длъжности, както и обслужващ персонал (например камериерки и персонал в кухнята), тъй като техните трудови договори (контракти) се сключват с чуждестранен работодател – обикновено с корабособственика.

При тях особеното е, че контрактите им са за определен период от време (няколко месеца). Това попада извън изискванията на банките, кредитоискателят да е с безсрочен трудов договор. В тези случаи се търси банка, която приема този вид доходи, въпреки че са срочни. Обикновено изискването е наред с предходния контракт, да се покаже и бъдещ такъв или поне бележка, че предстои да бъде сключен, с цел да се гарантират бъдещите постъпления за обслужване на кредита.

В момента заради COVID-19 пандемията, корабите, които оперират като туристически, са до голяма степен без дейност и хората, които обичайно са работили в този сектор получават някакви компенсации от работодателите си за времето, през което не са на работа. Тези компенсации обаче не са приемани от банките като доходи за целите на обслужване на ипотечен кредит. Така че такива искания срещат отказ за кредитиране.

За екипажите на товарните кораби, които не са спирали дейност, се разглежда всеки случай индивидуално и досега не сме получавали отказ за такова кредитиране, тъй като доходите им не са засегнати от пандемията.

Когато не могат да се докажат достатъчно доходи

В някои случаи хората, работещи в чужбина имат доходи, но не могат да ги докажат в пълния им размер. Проблемни са доходите на сезонни работници или такива, които са до известна степен в сивата икономика на съответните държави. Тогава прибягваме към:

• включване на платежосопособен съдлъжник с доходи от България
• или като краен вариант кредитът може да се работи по условия „ Без обследване на доходи“, който е с годишна лихва няколко пъти по-висока от пазарната. След време, при редовно обслужване на кредита лихвата може да се предоговори или кредитът да се рефинансира при по-изгодни условия, след като е наличен достатъчен доказуем доход.

Видове ипотечни кредити с доходи от чужбина

1. Целеви кредит за покупка на жилище – най-често срещаният. Обезпечението трябва да се намира на територията на България. Банките в България не биха отпуснали ипотечен кредит за покупка на имот в друга държава, така както и банка от друга държава не би отпуснала ипотечен кредит за покупка на имот в България.

Към целевите кредити спада и този за строителство на къща.

2. Освен за покупка на имот, с доходи от чужбина може да бъде одобрен и кредит за рефинансиране на текущ ипотечен кредит. Например, ако настоящият ипотечен кредит е с висока лихва и други неблагоприятни условия, може да се рефинансира в друга банка като се приемат доходи от чужбина.
3. Потребителски с ипотека – по-рядко се среща в практиката и по-трудно би бил одобрен с доходи от чужбина. В този случай се залага като обезпечение собствен имот (вече придобит) и сумата от кредита се ползва за някакви цели като например – ремонт на този и/или друг имот или за самоучастие за покупка на имот в другата държава, където трайно пребивава клиентът.

Реални случаи на ипотечен кредит с доходи от чужбина

В моята практика имам одобрени множество такива кредити на обща стойност почти 3 млн. лв. Някои по-интересни решени казуси зад гърба ми:

• Три ипотечни кредита за покупка на апартаменти във Варна и в София с доходи от Обединените Арабски Емирства.
• Два ипотечни кредита с доходи от Швейцария – единият за рефинансиране на текущ ипотечен кредит, а другият с цел строителство на къща в Швейцария.
• Кредит за покупка на инвестиционен имот във Варна, с цел отдаване под наем, с доходи от Швеция.
• Три кредита за покупка на имот и един за строителство на къща с доходи от морско плаване.
• Ипотечен кредит с доходи от речен круизен кораб.
• Потребителски кредит с ипотека с доходи от собствен бизнес в САЩ, с цел основен ремонт на два апартамента в България.
• Три кредита с доходи от Германия, Англия и Турция с известни проблеми за доказване на минималния изискуем от банките доход.

В момента работя по няколко подобни запитвания за финансиране с реални изгледи за успешен завършех:

• клиент с доходи от Белгия
• двама кредитоискатели рабтещи във Великобритания
• две запитвания с доход от САЩ за покупка на жилища
• рефинансиране на ипотечен кредит взет преди 3 години с доход получаван в Сингапур.

Да се получат най-добрите условия при ипотечни кредити с доходи от чужбина изисква детайлно познаване на правилата на банките. Кредитният консултант, който ежедневно комуникира с банките е най-добре запознат с техните изисквания и знае къде може да се намери решение на даден специфичен казус, както и в коя банка какви преференции и индивидуални отстъпки може да договори за клиента. Нещо повече – с годините опит сме натрупали и детайлни познания за специфичните документи, които трябва да се набавят за доходи и кредитна история в различните държави.

Пространствената отдалеченост, часовата разлика и комуникационните проблеми, които често се срещат при клиентите работещи зад граница и липсата на много опит с подобни казуси у повечето кредитни инспектори по банките може да доведе до много изгубено време и усилия, ако решите да търсите сами финансиране, банка по банка.

Съдействието от страна на опитен кредитен консултант може да спести много нерви и средства и да осигури най-изгодният вариант за финансиране, съобразен с възможностите и изискванията на клиента.