Труд
Автор:
Труд онлайн
Купувате жилище в Европа? Данъците ви съпътстват от покупката до продажбата. Ето къде данъците върху недвижимите имоти са най-високи и най-ниски. Да притежаваш жилище в Европа означава да плащаш данъци на почти всеки етап: при покупката, при притежаването, при отдаването под наем и при продажбата. На целия континент собствеността върху недвижими имоти е обвързана с плетеница от данъци, които ви съпътстват от момента на подписване на договора до деня на продажбата, и те се прилагат независимо дали имотът стои празен или ви носи наем, пише Euronews.
Колко всъщност ще платите зависи до голяма степен от мястото, където купувате. Данните от Global Property Guide, който проследява данъчното облагане на недвижимите имоти в повече от 80 държави, показват, че жилищата се облагат с високи данъци на целия континент.
Има четири вида данъци върху недвижимите имоти, на които трябва да обърнете внимание.
Има данък върху прехвърлянето, който се плаща при покупката, понякога наричан гербов налог; годишен данък върху недвижимите имоти, начисляван върху оценената, пазарната или кадастралната стойност на жилището; данък върху доходите от наем; и данък върху капиталовата печалба от всяка печалба при продажба.
Всяка страна прилага собствена данъчна скала, много от основните ставки се публикуват като диапазони, а не като единична цифра, а стойността, върху която се начислява всеки данък, не е еднаква навсякъде.
И все пак една страна продължава да се появява в челните места на почти всеки списък.
Колко данък плащате върху доходите от наем в Европа?
За всеки, който купува имот с цел отдаване под наем, данъкът върху доходите от наем е сумата, която най-много се отразява на крайната печалба, и именно в това отношение страните се различават най-много.
Global Property Guide моделира колко би платил собственик, който не е местно лице, при три нива на месечен наем: 1 500 евро, 6 000 евро и 12 000 евро.
При скромните 1 500 евро на месец Дания е най-тежката страна, като удържа 42,11% още от първото евро, а Холандия е непосредствено след нея с 36%, а Финландия – с 30%. В другия край на скалата Кипър започва от нула, докато Люксембург удържа символичните 2,94%.
Когато наемът се повиши, редът се променя.
При 12 000 евро на месец Белгия оглавява класацията с 47,27%, следвана от Дания с 43,22%, а Германия и Гърция са наравно с 41%.
Няколко държави почти не се променят: Италия се задържа на 21%, Португалия на 28% и Нидерландия на 36%, независимо от това колко печелите, което може да ги превърне в изгодна сделка или в наказание в зависимост от наема.
Страните, които отбелязват най-рязко покачване, обикновено са тези, които включват доходите от наем в общия данък върху доходите. Австрия е добър пример за това.
В Австрия доходът се облага по същата прогресивна скала като заплатата – от нула за доходи под 13 308 евро до 55% за всичко над 1 милион евро. В такива случаи данъкът върху недвижимите имоти, който наистина боли, е просто данък върху доходите под друга форма.
Данъкът, който плащате при покупката, е областта, в която Белгия отново излиза напред.
Купувачите там могат да се сблъскат с данък до 12,5% от цената, което е малко над най-високата ставка във Великобритания от 12%, 10,4% в Нидерландия и 10% в Люксембург.
Белгия определя данъчната ставка по региони, така че пощенският ви код играе важна роля.
Ако купите жилище за 500 000 евро в Брюксел или Валония, без да отговаряте на условията за облекчение, ще платите пълните 12,5% – данъчна сметка от 62 500 евро още от първия ден.
За собствениците, които живеят в имота обаче, ситуацията се подобрява. Брюксел освобождава първите 200 000 евро от покупната цена за купувачите, отговарящи на изискванията, като по този начин намалява данъчната сметка за жилище на стойност 500 000 евро до 37 500 евро.
Валония предлага намалена ставка от 3% за отговарящите на условията купувачи, което намалява данъка до около 15 000 евро. Купувачите на социални жилища, отговарящи на изискванията, от държавен орган във Валония не плащат регистрационен данък, докато Фландрия прилага свои собствени, отделни ставки и облекчения.
В другия край на спектъра Естония и Чешката република не налагат данък върху прехвърлянето при покупки.
Таксите за придобиване в Литва възлизат на около 0,4%, или приблизително 2 000 евро за жилище на стойност 500 000 евро – една малка част от десетките хиляди, с които купувачите могат да се сблъскат в Белгия.
Кои европейски държави имат най-високия годишен данък върху недвижимите имоти?
Дори ако жилището стои празно, все пак може да сте задължени да плащате данък върху недвижимите имоти.
Тук трябва да бъдете внимателни, защото годишният данък върху недвижимите имоти е цифрата, която хората най-често интерпретират погрешно.
Страните не облагат с данък едно и също нещо. Някои прилагат процент върху пазарната стойност на жилището, други – върху много по-ниска кадастрална или оценена стойност, която може да е остаряла с десетилетия, а Великобритания изобщо не използва проценти, а вместо това класифицира жилищата в оценъчни групи.
Максималната ставка на данъка върху недвижимите имоти в Испания може да достигне 4,8% в някои общини, но тя се прилага върху кадастралната стойност, а не върху пазарната, което прави посочения процент много по-малко значим.
Вместо това погледнете колко обикновено плащат собствениците за жилище на стойност около 300 000 евро, и разликите значително намаляват, тъй като всяка страна определя данъчната стойност по различен начин.
В Обединеното кралство общинският данък върху подобен имот обикновено е около 2 000 до 3 200 евро годишно, в зависимост от оценъчната група и местната власт.
Френският „taxe foncière“ и испанският „IBI“ обикновено възлизат на около 700 до 1 800 евро, тъй като и двата се базират на облагаеми стойности, които обикновено са значително по-ниски от пазарните цени. Белгийският „précompte immobilier“, изчисляван въз основа на условна наемна стойност от 1975 г., често попада в подобен диапазон.
Германският „Grundsteuer“, реформиран през 2025 г., често е по-нисък от този в много съседни държави, въпреки че сумите варират значително в зависимост от общината съгласно новата система за оценка.
А в Кипър и Малта собствениците не плащат нищо, тъй като нито една от двете държави не налага годишен данък върху недвижимите имоти.
Данък върху капиталовите печалби в Европа: сметката при продажба на имот
Продайте с печалба и данъкът варира значително, като често продължителността на притежание на имота има по-голямо значение от самата ставка.
Дания е най-тежката в това отношение, като облага печалбите с до 52,07%, след като те бъдат прибавени към общия ви доход.
При печалба от 250 000 евро това означава загуба от 130 000 евро, като ви остават приблизително 120 000 евро.
Малта е коренно различна.
Там печалбата изобщо не се облага, а вместо това се начислява фиксирана такса от 12% върху продажната цена като транзакционни разходи, която спада до 5%, ако не сте търговец на имоти и продавате в рамките на пет години.
Германия следва още един подход: ако притежавате имот повече от десет години, цялата печалба – всичките 250 000 евро – е необлагаема.
Продадете ли в рамките на този период, се облагате по ставката за доходите ви, плюс евентуална солидарна надбавка отгоре.
Къде тогава имотите се облагат най-силно в Европа?
Сложете четирите данъка заедно и една страна се откроява.
Белгия заема първото или едно от първите места при покупка, притежание и отдаване под наем, и само режимът ѝ за капиталови печалби, от 16,5% до 33%, предлага значително облекчение.
В противоположния край се намират Кипър и Малта. В Кипър данъкът върху доходите от наем започва от нула, в Малта капиталовата печалба не се облага, а и двете държави изобщо не налагат годишен данък върху недвижимите имоти, което ги превръща в едни от най-нискооблаганите кътчета на континента за собствениците на имоти.
За трансграничния инвеститор обявената покупна цена е само началната цифра.
Това, което определя дали даден имот в Европа е изгоден, е колко от дохода местното данъчно законодателство ви позволява да задържите, а в това отношение разликата между апартамент в Брюксел и кипърска вила е достатъчно голяма, за да покаже, че що се отнася до данъка върху недвижимите имоти, Европа далеч не е единен пазар.
