Доходите нарастват по-бързо от стойността на недвижимото имущество

Под 2000 лв. за квадрат в столицата

Цените на имотите в странната продължават да нарастват с бързи темпове през първите месеци на 2018 г. Според данните на Националния статистически институт ръстът на цените на жилищата през първото тримесечие е със 7,1% спрямо същия период на миналата година. През второто тримесечие ръстът в цените е още по-голям. В някои от най-престижните столични квартали цената на квадратен метър жилищна площ вече се движи около и дори над нивата от 2008 г., когато бе отбелязан пикът на имотния пазар, точно преди кризата. В тази ситуация човек може да си зададе въпрос дали цените не са твърде високи и има ли признаци за балон на пазара.

Но ако пазарът се погледне по-внимателно, се оказва, че няма нищо общо със ситуацията преди 10 години. За покупка на един кв. метър жилищна площ в страната е необходима по-малко от една заплата, при над две заплати и половина преди 10 години, показват данните на НСИ и офертите на агенции за недвижими имоти. Средната цена на жилищата в страната сега е 1032 лв. за кв.м., като е с над 27% по-ниска спрямо третото тримесечие на 2018 г., когато беше 1418 лв. за кв.м. Същевременно доходите на хората са нараснали над два пъти - средната заплата през октомври 2008 г. е 558 лв., а през юни 2018 г. вече е 1119 лв., според официалните данни на НСИ.

В София цените на жилищата сега са с близо 20% по-ниски спрямо нивото през 2008 г. Същевременно столицата е един от градовете в страната с най-бързо покачване на заплатите. За 10-годишния период средната заплата в София е нараснала над два пъти и вече надминава 1500 лв. Така за покупката на един квадрат жилищна площ в столицата са необходими 1,3 заплати, при 3,3 заплати преди 10 години. Подобна е ситуацията и в Пловдив. В града под тепетата заплатите са нараснали над два пъти за последните 10 години, а цените на имотите сега са с 22% по-ниски спрямо 2008 г. В резултат един квадрат от апартамент в Пловдив сега може да се купи с 1,3 средни за града заплати, при необходими 3,4 заплати преди 10 години.

Във Варна цените на имотите сега са с 28% по-ниски спрямо 2008 г., а в Бургас жилищата са по-евтини с 11%. Същевременно доходите в двата най-големи морски града нарастват с бързи темпове. В резултат за покупката на кв.м. жилище в тях сега е необходима около заплата и половина, при 3-4 заплати преди 10 години.

В редица големи градове като Велико Търново, Благоевград и Русе сега са необходими около 1,3 средни заплати за съответния град за покупката на един квадрат жилищна площ. В редица градове обаче като Стара Загора, Ямбол, Сливен, Пазарджик, Перник и Плевен един квадрат от апартамент може да се купи с по-малко от една средна заплата.

Всичко това показва, че ситуацията на пазара дори не се доближава до тази през 2008 г. Като се има предвид понижението на лихвите по банковите кредити, се оказва, че имотите сега са много по-достъпни спрямо ситуацията преди 10 години. Очевидно поскъпването на имотите се дължи на реалното повишаване на доходите на хората, както и на нарасналото търсене. И ръстът на цените на жилищата ще продължи докато се покачват заплатите и се откриват нови работни места в големите градове.

В кои градове има имотни балони

Хонконг оглавява класацията

В Чикаго пазарът е подценен

Жилищните имоти в Хонконг са най-надценени и там рискът от срив в цените е най-голям, според доклад, разглеждащ 20 големи града по света. “Световният индекс на имотните балони” на UBS Group нарежда Мюнхен, Торонто, Ванкувър, Лондон и Амстердам до Хонконг като градовете, в които има имотни балони.

“Основни дисбаланси” също така са налице в Стокхолм, Париж, Сан Франциско, Франкфурт и Сидни, според доклада. Имотите в Лос Анджелис, Цюрих, Токио, Женева и Ню Йорк са определени просто като надценени, докато Чикаго е единственият град в класацията, където имотите се смятат за подценени.

Авторите на проучването от UBS са установили повсеместно повишение на цените на имотите в големите градове, като ръстът е средно в размер на 35% за последните пет години.

Те определят балоните като редовно случващ се феномен на имотния пазар, дефинирайки ги като “значително и продължително неправилно ценообразуване на актив”.

В доклада се казва, че типичните признаци за балон включват разминаване на цените с местните заплати и наеми, както и прекомерното строителство или банково кредитиране.

“Въпреки че много финансови центрове са изправени пред риска от имотен балон, не би трябвало да сравняваме ситуацията днес с тази отпреди кризата”, казва Марк Хефеле, главен инвестиционен директор, отговарящ за глобалното управление на активи в UBS.

Хонконг е определен като града, навлязъл най-много в територията на имотен балон. Цените на жилищата там нарастват с близо 10% годишно от 2012 г. насам. Прилаганите в момента мерки за охлаждане на имотния пазар не успяват да ограничат цените в бившата британска колония, като дори се говори за затягане на ограниченията за чужденците, които искат да се сдобият с имот в Хонконг.