Труд
Автор:
Труд онлайн
Новината от септември, че милиардерът и мениджър на хедж фонд Крис Рокос заменя Лондон с Атина – където планира да открие офис – предизвика известно раздвижване. Особено във Великобритания, където той е един от най-големите данъкоплатци в страната; според данни, през миналата година той е платил 330 милиона паунда. Гърция от години се опитва да убеди заможни чужденци да пренесат парите си в страната. Сега целта е те да преместят тук и бизнеса, и семействата си. Тези политики вече оказват влияние върху пазара на луксозни имоти, пише Financial Times.
От 2020 г. насам Гърция въведе редица данъчни стимули, насочени към привличането на нови жители. Режимът за лица, които не са местни по смисъла на данъчното законодателство (т.нар. non-dom режим), предлага на отговарящите на условията нови жители (които, наред с други изисквания, трябва да инвестират поне 500 000 евро в недвижими имоти, бизнес, ценни книжа или дялове в юридически лица) фиксиран годишен данък от 100 000 евро върху доходите, придобити в чужбина. За чуждестранните пенсионери, които отговарят на критериите, е предвиден фиксиран данък от 7% върху доходите от чуждестранни източници за период до 15 години. Работещи лица и предприемачи, които се преместват в Гърция, могат да се възползват от 50% освобождаване от данъци върху доходите от труд или бизнес, реализирани в Гърция.
Целта на тези мерки е да помогнат за преодоляване на „изтичането на мозъци“, настъпило по време на финансовата криза в страната – период, в който близо един милион души напуснаха Гърция в рамките на едно десетилетие. Същевременно те имат за цел да привлекат мобилни в международен план професионалисти и да насърчат чуждестранни компании да развиват дейност в страната.
Според Савас Саваидис, президент и главен изпълнителен директор на „Greece Sotheby’s International Realty“, през 2025 г. купувачите, възползващи се от гръцкия non-dom режим, са формирали близо една трета от обема на сделките на агенцията – при положение че преди 2024 г. такива практически липсваха. Повече от половината от тези сделки са сключени от притежатели на британски паспорти. През това лято гръцкото правителство предприе допълнителни мерки, като намали данъчната ставка върху дела от печалбата (т.нар. *carried interest*) за отговарящи на условията инвестиционни мениджъри, които се преместват в Гърция – от 15% на 5%. За да се възползват от тази данъчна облекчение, дейността на съответния фонд в Гърция трябва да генерира разходи в страната в размер на поне 3 милиона евро годишно, което гарантира реално, а не просто формално присъствие.
От правителството заявяват, че амбицията им надхвърля привличането на ограничен брой заможни лица, които да си купят ваканционни имоти. Надеждата е, че първата вълна от заможни новодошли ще привлече по-широка общност от професионалисти и техните семейства. „Не става въпрос просто за 10 души, които харчат много пари“, казва Василис Карацас, съветник на министъра на финансите. „Потенциалът им се състои в това, че помагат за създаването на екосистема и бизнес среда, каквито досега не са съществували в страната.“
Елина Филипу, ръководител на отдела за управление на частно богатство в гръцката адвокатска кантора „Зепос и Янопулос“ (Zepos & Yannopoulos) – която е специализирана в консултирането на бизнеси и физически лица, преместващи се в Гърция – споделя, че от 2020 г. насам екипът ѝ е нараснал от осем на близо 20 души. По думите ѝ, кантората е обработила около една четвърт от заявленията за преместване по линия на режимите за данъчни стимули.
Според данни на гръцкото министерство на финансите, откакто е въведена схемата за лица, които не са местни по смисъла на данъчното законодателство (т.нар. *non-dom* режим), са подадени около 500 заявления, като приблизително половината от тях са от лица извън Европа. Близо 1500 пенсионери, както и около 10 000 ръководители, служители, лица на свободна практика и предприемачи са кандидатствали по други програми за стимулиране. Става въпрос за „постоянен поток от хора“, отбелязва Хриса Милиу, генерален секретар по данъчната политика в гръцкото министерство на финансите.
А тези хора имат нужда от място за живеене.
Предизвикателството е да бъдат убедени да пуснат корени, а не просто да установят данъчното си местожителство в страната. Едно от местата, където тази амбиция вече се подлага на изпитание, е Атинската ривиера. Там ниските вили и градини в районите на Глифада, Вула и Вулиагмени все по-често отстъпват място на луксозни жилищни сгради с гледка към морето, плувни басейни и денонощна охрана.
„Живея във Вула от 30 години“, казва Паулина Билири, брокер на недвижими имоти с 26-годишен опит. „Градините, ниските къщи – градският пейзаж се променя много бързо. Една жилищна сграда се издига по-високо от друга.“
За Елени Пападопулу, която е родена и израснала в Глифада – място, където баща ѝ и дядо ѝ са построили семейни домове – тази трансформация се е превърнала в надпревара с времето. Чрез своя профил в Instagram, @Vintage.Glyfada, както и чрез други материали, тя е събрала близо 700 снимки на изчезващите вили в квартала, отличаващи се със своята зидария от червен камък, ръчно изработени железни порти и градини, пълни с лимонови и портокалови дървета.
„Имало е дни, в които виждам две къщи, а на следващия ден ги няма“, споделя тя.
Старите домове, често строени като летни резиденции, са били отворени към улицата и са отразявали характера на своите собственици, припомня си тя. За разлика от тях, новите жилищни сгради ѝ се струват все по-еднообразни и затворени в себе си. Според нея това, което изчезва, не е просто архитектурата, а спомените и начинът на живот, свързани с нея.
Цените на апартаментите в Гърция спаднаха с повече от 40% между 2008 и 2017 г., тъй като дълговата криза срина доходите, заетостта и ипотечното кредитиране. От най-ниската си точка през 2017 г. цените са се повишили с около 85%, като през 2025 г. надхвърлят пика си от 2008 г. със 7%. Според предварителни данни на Банката на Гърция, през второто тримесечие на 2026 г. цените продължават да растат с 5,5% на годишна база.
Сред първите купувачи бяха инвеститори от Китай и Близкия изток. Първоначално схемата за „златни визи“ предоставяше право на пребиваване срещу инвестиция в имот на стойност 250 000 евро, но през 2023 г. прагът за търсените райони беше повишен на 500 000 евро, а през 2024 г. – на 800 000 евро. По данни на правителството, към август 2026 г. китайски граждани притежават 12 700 разрешителни за пребиваване, издадени на инвеститори – което представлява близо половината от общия брой.
Брокери отбелязват, че се появява нов тип чуждестранни купувачи: хора, които по-скоро търсят основно жилище или дом за продължителен престой, като в някои случаи пренасят със себе си и своя бизнес.
Привлекателността се дължи отчасти на финансови фактори. Въпреки ръста на цените, брокерите посочват, че крайбрежните райони на Атина остават сравнително евтини в сравнение с конкурентните пазари в Средиземноморието. „В момента Гърция – и по-специално крайбрежните ѝ зони – предлага най-изгодните цени на квадратен метър на Европейската Ривиера“, казва Джордж Йоану, консултант в отдела за частни клиенти на Engel & Völkers.
Оливър Банкс, партньор в отдела за международни жилищни проекти на Knight Frank, е на същото мнение. Цените по Атинската ривиера варират между 6000 и 10 000 евро на кв. м – като цяло по-ниски от тези в Барселона (10 000 евро на кв. м), Лисабон (11 000 евро), Рим (13 200 евро) и Мадрид (15 300 евро), и значително по-ниски от тези в Париж (23 200 евро), централните престижни райони на Лондон (26 000 евро) и Монако (54 000 евро). „Елитните локации на брега, гледките към морето, уединението и имотите, готови за незабавно нанасяне, са основните фактори, които привличат купувачите“, казва той.
Саваидис от Sotheby’s обаче отбелязва, че цената е само част от привлекателността. Според него Атина предлага уникална комбинация: европейска столица с дълга крайбрежна ивица, простираща се на около 40 км.
„Общото усещане е, че Гърция не е някакъв изкуствен рай“, казва той. „Ако искаха блясъка на Монте Карло, щяха да отидат в Монте Карло.“
За едно семейство, което се премести от Берлин на Атинската ривиера преди година, възползвайки се от гръцкия данъчен режим за чуждестранни лица (т.нар. non-dom режим), водещият мотив не бяха толкова данъците, колкото възможността за различен начин на живот. Двойката, която има две малки деца и предпочита да остане анонимна, е искала да живее край морето, но същевременно да запази удобствата на големия град – достъп до международни училища и лесни връзки с Германия.
Семейството избира да наеме жилище, вместо да купува, тъй като не са били сигурни кой квартал би бил най-подходящ за тях, нито колко дълго възнамеряват да останат. По техни изчисления разходите им за живот са с около 20% по-високи, отколкото в Германия – основно заради наема, разходите за електроенергия, таксите за международни училища и необходимостта от автомобил.
Въпреки това, промяната си е струвала. „Качеството на живот определено е по-високо“, казва тя, описвайки как прекарват уикендите в опознаване на близките острови и как семейството прекарва повече време на открито.
Предлагането на жилища, отговарящи на изискванията на тези купувачи, обаче остава ограничено.
Според анализ на FT, базиран на данни от гръцкото правителство за сделките с имоти, от 2017 г. насам в Глифада, Вула, Вулиагмени и Вари са сменили собственика си над 4000 жилищни имота. Около 1200 от тези продажби са осъществени в периода между януари 2024 г. и септември 2026 г.
Недостигът на новопостроени жилища е отчасти последица от продължилата десетилетие финансова криза в Гърция.
„В продължение на 10 години, а и повече, в Гърция не е положена нито една тухла“, отбелязва Саваидис.
Това ограничено предлагане сега се сблъсква със засилено международно търсене – особено за имоти с гледка към морето, които предлагат сигурност и удобства, каквито заможните купувачи очакват да намерят и на други места.
По думите на Саваидис, в Apollo Hills – нов жилищен комплекс от затворен тип във Вула – апартамент с три до четири спални и площ от 200–250 кв. м струва около 2,5 млн. евро.
Билири споделя, че промените на пазара на недвижими имоти са се ускорили значително след 2022 г. Тя посочва, че обемът на продажбите в нейната агенция е нараснал с 50%, а цените в най-високия сегмент са скочили рязко. Според нея прагът от 10 000 евро на кв. м вече не е актуален ориентир за луксозните пентхауси. При новите проекти цените могат да достигнат 15 000–20 000 евро на кв. м, докато жилищата в някои от най-ексклузивните комплекси може да достигне около 30 000 евро на кв. м.
В Глифада, в комплекса „Atlantia“, се продава мезонет на две нива с площ 276 кв. м и три спални. Имотът разполага със собствен басейн, достъп до общи уелнес зони и консиерж услуги, а цената му, обявена от Sotheby’s, е 3,4 млн. евро. Във Вулиагмени се намира „Chrysalis“ – къща с площ 500 кв. м, разположена съвсем близо до морето. Тя се отличава с архитектура, вдъхновена от формата на пеперуда, стъклени стени, озеленени градини, собствен басейн, джакузи на покрива, фитнес зала и киносалон. Имотът се предлага от Engel & Völkers за 6,75 млн. евро.
„Търсенето е следното: клиентите искат площ между 150 и 200 кв. м, минимум три спални и гледка към морето“, споделя Йоану.
По думите му, повечето от чуждестранните му клиенти плащат в брой, като мнозина предпочитат новопостроени апартаменти пред традиционните вили. Те са склонни да купуват и имоти „на зелено“ (още на етап проектиране или строителство). В момента той работи с трима купувачи от Великобритания, всеки от които разполага с бюджет от около 2,5 млн. евро. Те са искали да финализират покупките си до края на октомври, отчасти поради опасения, свързани с данъчните им задължения във Великобритания.
Не всички обаче разглеждат Гърция като свой постоянен дом. „Те имат усещането, че престоят им няма да бъде много дълъг или че в крайна сметка ще се върнат в Лондон“, обяснява тя. Някои купуват с хоризонт от около пет години, като си запазват възможността да се върнат във Великобритания, ако обстоятелствата се променят.
Йоану отбелязва, че интерес има и от Австралия и Близкия изток, където геополитическата нестабилност е подтикнала някои заможни купувачи да потърсят дом другаде. „Те искат да имат втори или трети вариант“, казва той.
Ключов елемент в трансформацията на Атинската ривиера е проектът „The Ellinikon“ – преустройството на бившето летище на Атина в мащабен нов крайбрежен район, включващ жилищни сгради, хотели, магазини, съоръжения за отдих и голям парк. В центъра му се издига нов жилищен небостъргач на самия морски бряг.
Според Алекс Мулас, главен търговски директор, от общо 1300 жилищни единици са продадени около 850–900. Гръцките купувачи съставляват 55% от тях, а гръцката диаспора – още 20–25%.
Делът на чуждестранните купувачи, който през първите години от проекта е бил около 20%, от 2023 г. насам достига до 40%. Начело са американците, следвани от британци, германци и швейцарци. По думите на Мулас, около една трета от купувачите възнамеряват да превърнат „Елиникон“ (Ellinikon) в свое основно жилище, друга една трета ще го използват като ваканционен дом, а останалите купуват с инвестиционна цел.
Компанията „Inspired Education“, която управлява 127 училища на шест континента, изгражда там учебно заведение, чието откриване е планирано за септември 2028 г. „Когато спечелихме проекта, очаквахме, че купувачите ще бъдат предимно гръцки семейства“, споделя изпълнителният директор Надим Нсули. „Но днес наблюдаваме ръст при чуждестранните семейства.“ Сега той очаква гръцките ученици да съставляват 60–70% от общия брой записани.
Йоану отбелязва, че за хората, които искат да се преместят още сега, чакането с години до пълното завършване на комплекса „Елиникон“ няма голям смисъл. Вместо това те купуват имоти в съседство: „Глифада, Вула, Кавури“.
Парадоксът е, че някои от качествата, които привличат заможни чужденци в южната част на Атина – кварталите с ниско застрояване, градините, близостта до морето и усещането, че районът е останал по-естествен и по-малко „изпипан“ в сравнение с други средиземноморски курорти – се променят под въздействието на търсенето на нови апартаменти.
Основното предизвикателство пред Гърция обаче не е просто да привлече заможни жители, а да ги убеди да останат.
„Доколко стабилни са тези данъчни режими?“ ...е сред първите въпроси, които потенциални клиенти задават на Филипу, експерт по управление на частни капитали.
Тя отбелязва, че тези стимули се ползват с широка политическа подкрепа, въпреки историята на Гърция, белязана от чести промени в данъчните правила.
Но само данъчните облекчения няма да са достатъчни.
