Заради настъпилото през последните 1-2 години спадане на лихвите по депозитите, които напоследък достигнаха до нива от 1,00-1,8% годишна лихва, всички спестители обръщат поглед към други начини за спасяване на парите си. Неведнъж в последно време е писано за имотите като най-близката до депозитите алтернатива за убежище на свободните пари в българските условия.

Но почти всички изследвания и прогнози разглеждат жилищните имоти като удобен начин за влагане на средства. Максималният годишен доход от отдаване под наем на апартамент, купен при сегашните условия, е 5,5-6%, като таванът се отнася само до луксозни жилищни имоти, изградени по последните изисквания, и то в големите градове.

Освен жилищните имоти обаче на пазара има и много видове бизнес имоти, които се оказва, че носят още по-висока доходност. Особеното тук е, че става въпрос за активи, които далеч не всеки спестител може да си позволи. Купуване или изграждане например на офис сграда или мол е трудно начинание. Но каква е все пак доходността, ако имате дял или участие в такъв актив?

Офис площите са със стабилни цени

Според консултантската компания за бизнес имоти „Фортон“ доходността при офис площите в България през 2015 г. е около 8,5%. Тенденцията обаче е към плавен спад, който ще продължи и през 2016 г. и очакванията са евентуални сделки по придобиване на такива активи да се сключват с презумпцията за 8% годишна доходност или дори под тези нива. Тези стойности се отнасят само за т.нар. клас А активи, т.е. сгради, строени през последните години, които изпълняват всички съвременни изисквания за комфорт и енергийна ефективност, имат стабилни наематели с дългогодишни договори и имат висока заетост.

Причините за предстоящия спад на доходността са чисто конюнктурни. Наемният пазар при тези площи е стабилен, самите наеми са стабилни с тенденция към леко покачване, защото след началото на кризата строителството на нови площи бе ограничено и на пазара няма кой знае какво предлагане. Всичко това окуражава собствениците на такива активи да отстояват по-висока цена при евентуална сделка, което ограничава доходността, т.е. инвестицията ще се възвърне по-бавно.

Логистичните сгради носят още повече пари

При логистичните площи нивата на доходност са по-високи - около 10-11%, като прогнозата е по-скоро тези нива да се запазят и занапред. Става въпрос също за съвременни сгради. От „Фортон“ обаче правят уточнението, че това е по-скоро преценка, защото няма много пазарни аналози, т.е. на пазара няма сделки.

На този пазар също има ограничено предлагане и това дори доведе до лек ръст на наемите. В София например договорите за такива площи през последните месеци се сключват на нива от 4 евро на квадратен метър при предишни нива от около 3,75 евро. Обемът на търсенето, както и наемните нива вече са такива, че има смисъл от инвестиции в складови и логистични проекти за даване под наем, смятат от „Фортон“. Това дава основание да се смята, че на този сегмент от пазара предстои раздвижване, наченките на което вече се забелязват. През последните месеци около София започна изграждането на няколко такива проекта с обща площ около 30 000 квадратни метра: втория етап на East Ring Logistics Park в Нови Хан, трета фаза на „ЗММ Лого център“, Сграда 2 от Universal logistics и Ring Road Logistic Park в Кривина.

Моловете нямат висока доходност

Най-сложно е положението при търговските центрове. По принцип, ако се сключи сделка за някой от големите проекти, калкулациите биха се правили при 9-10% годишна възвръщаемост. Над тези нива вече говорим за сделки с проблемни активи - при тях инвеститорите поемат повече риск и съответно компенсират с по-висока доходност.

През последните 1-2 години пазарът на търговски площи бе леко разтърсен, особено в столицата. На пазара излязоха нови 100 000 квадратни метра такива площи, което неминуемо свали наемните нива през 2014 г., макар че през 2015 г. те отново се стабилизираха на около 25 евро на квадрат.