Много хора продават имоти, които са завършени на етап „груб строеж“ или веднага след като получат Акт 16. Затова в рубриката на „Труд news“ “Данъчен консулт” представяме позицията на НАП за това какви са правилата за плащане на ДДС и данък върху доходите в тези случаи.

Предстои едновременна продажба на 8 апартамента, които са съсобственост на съпрузи. През 2005 г. е издадено разрешение за строеж. През 2006 г. е учредено право на строеж, разпределени са апартаментите, договорено е със строителя да завърши сградата и да я предаде с Акт 16. През 2008 г. сградата е завършена на етап груб строеж (Акт 14). През следващите години до момента обектът е замразен и няма издадени други актове за степен на завършеност. Поставени са следните въпроси:

1. След продажбата, съпрузите освободени ли са от регистрация по Закона за ДДС съгласно чл.45, ал.3, ако ли не - в какъв срок трябва да се регистрират?

2. Дължат ли данък върху доходите на физически лица?

По първи въпрос:

На основание чл.45, ал.3 от Закона за ДДС, доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях са освободени доставки.

Определението за „сгради, които не са нови“, се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в §1, т.5 от ДР на закона. С визираната норма е дадена дефиниция за „нови сгради“, а именно:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж“, или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, или

в) които отговарят на следните условия:

аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, и

бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията.

При условие, че към датата на продажбата обектът е с етап на завършеност „груб строеж“, същият попада в обхвата на понятието „нова сграда“. За него не е приложима разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС – доставката не е освободена. Тази доставка е облагаема, съгласно чл.12, ал.1 от ЗДДС.

Съгласно чл.96, ал.1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 лв. или повече за период не по-дълъг от 12 последователни месеца преди текущия е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон.

Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

По втори въпрос:

Доходите от продажба на недвижими имоти по принцип се облагат по реда на чл.33 от ЗДДФЛ. При продажба на три и повече имота може да се приложи разпоредбата на чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ, съгласно която доходите от стопанска дейност на физическо лице, което е търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ), но не е регистрирано като едноличен търговец се облагат по реда за облагане на доходите на регистрираните ЕТ.

Изложената фактическа обстановка не е пълна и няма информация за начина на придобиване и собствеността на земята, върху която е учредено право на строеж. Не е посочено дали тя е собственост на съпрузите или те са действали като инвеститор. Затова изразявам  принципно становище.

Според чл.13, ал.1, т.1, букви „а” и „б” от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 3 години;

- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

Предвид нормата на чл.13, ал.5 от същия закон, тези разпоредби не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ), включително като едноличен търговец. Дефинирането на едно физическо лице като търговец не се обвързва единствено с наличието или липсата на регистрация по реда на ТЗ. Ако физическото лице осъществява търговски сделки, не е от значение дали то е манифестирало или не участието си в тях като едноличен търговец: сделките го определят като такъв, а не то определя сделките като търговски. Обективният критерий тук са извършените действия, а не кой ги извършва.

Търговското качество на физическото лице следва да се разглежда с оглед характера на извършваните от него сделки и услуги. На основание чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ, ако физическото лице е търговец по смисъла на ТЗ, но не е регистрирано като едноличен търговец, доходите от стопанската му дейност се облагат по реда на глава пета, раздел II от закона, т.е. смятат се за доходи от стопанска дейност като едноличен търговец.

Според чл.286, ал.2 от ТЗ търговски са и сделките по чл.1, ал.1, независимо от качеството на лицата, които ги извършват. В чл.1, ал.1, т.14 от ТЗ са посочени покупка, строеж или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба. Доходите, реализирани в резултат на подготовката на проект, получаване на разрешение за строеж, учредяване на право на строеж срещу построяване и придобиването на 8 обекта и тяхната препродажба, на основание чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ ще се облагат по реда на раздел II от глава пета на ЗДДФЛ, т.е. следва да се третират за доходи от стопанска дейност като едноличен търговец. Разпоредбите на чл.13, ал.1, т.1, букви „а” и „б” от ЗДДФЛ в конкретния случай не могат да бъдат прилагани.

На основание чл.26, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) данъчна печалба, включваща и финансовия резултат от прехвърляне на предприятието на едноличния търговец без заличаване на едноличния търговец от търговския регистър. Съгласно чл.10, ал.1 от ЗКПО счетоводен разход се признава за данъчни цели, когато е документално обоснован чрез първичен счетоводен документ по смисъла на Закона за счетоводството, отразяващ вярно стопанската операция.

В настоящия случай облагаемият доход от продажбата на всички недвижими имоти следва да се декларира в приложение №2 „Доходи от стопанска дейност като едноличен търговец“ към годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ. Данъчната ставка е 15 на сто.

Срокът за подаване на декларация е от 1 март до 30 юни на годината, следваща годината на придобиване на дохода, като реализираните доходи се разпределят спрямо дела на съсобствениците.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.