Много хора купуват на името на фирма ваканционни имоти, които да отдават под наем на туристи. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за ползване на данъчен кредит по ДДС в тези случаи.

Ще бъде открито дружество, което ще бъде регистрирано по ДДС. На името на дружеството ще бъдат купени два апартамента във ваканционен комплекс. Те ще се отдават за настаняване на туристи и няма да се отдават под наем на физическо лице за живеене. След като бъдат купени двата апартамента, дружеството ще е с ДДС за възстановяване. Поставени са следните въпроси:

1. В какъв размер следва да бъде упражнено правото на приспадане на данъчен кредит за апартаментите (20 или 9 на сто), предвид данъчната ставка за настаняване от 9%?

2. Вярно ли е, че само фактурите, издавани от дружеството за настаняване, ще са с 9% ДДС, а всички останали фактури за извършени покупки от дружеството, ще са с 20% ДДС?

По първи въпрос:

В чл.66 от ЗДДС изчерпателно са изброени случаите, при които за облагаемите доставки е приложима данъчна ставка в размер на 20% или 9%.

По правило продажбата на сграда или част от нея (в случая два апартамента в страната), извършена от данъчно задължено по ЗДДС лице е с място на изпълнение на територията на страната и е облагаема доставка съгласно чл.12, ал.1 от ЗДДС, с изключение на случаите при които е приложен чл.45, ал.3 от ЗДДС и доставката е третирана като освободена.

Като освободена доставка по смисъла на чл.45, ал.3 от ЗДДС се третира доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях. При продажба на сграда или части от нея, която не е нова, следва да се вземе предвид и чл.45, ал.7 от ЗДДС, съгласно който доставчикът може да избере доставката да бъде облагаема. Правото на избор може да се упражни чрез посочване на размера на данъка във фактурата за доставката. Същото може да бъде упражнено и чрез посочване във фактурата на основанието за осъществяване на правото на избор доставката да бъде облагаема - чл.45, ал.7 от ЗДДС.

В ЗДДС няма дефиниция за понятието “сгради, които не са нови”. Но в §1, т.5 от ДР на ЗДДС има дефиниция за “нови сгради”, а именно:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж”, или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), или

в) които отговарят на следните условия:

аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените разходи за реконструкция са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради, и

бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.

В конкретния случай от въпроса може да се предположи, че доставката ще бъде облагаема. Ако доставката е облагаема, данъкът ще е изискуем от регистрираното по този закон лице - доставчик, като приложимата ставка е 20%, съгласно чл.66, ал.1 от ЗДДС, независимо за какво ще бъдат използвани апартаментите.

В случай, че доставката на двата апартамента е освободена по реда на чл.45, ал.3 от ЗДДС, или доставчикът не е регистриран по ЗДДС, няма да бъде начислен ДДС от негова страна съгласно чл.86, ал.3 от закона и чл.113, ал.9 от ЗДДС.

Условията и редът за упражняване правото на приспадане на данъчен кредит са уредени в глава седма “Данъчен кредит” от ЗДДС. Обстоятелството, че апартаментите ще се използват за извършване на доставки, за които се начислява намалена данъчна ставка от 9%, не е сред ограниченията за ползване на данъчен кредит за начислен ДДС с данъчна ставка 20%.

По втори въпрос:

a) Приложима данъчна ставка

Съгласно чл.66, ал.2, т.1 от ЗДДС ставката на данъка е 9% за настаняване, предоставяно в хотели и подобни заведения, включително предоставянето на ваканционно настаняване и отдаване под наем на места за площадки за къмпинг или каравани.

По правило предоставянето под наем на сграда или част от нея (в случая два апартамента), извършено от данъчно задължено по ЗДДС лице, е облагаема доставка съгласно чл.12, ал.1 от ЗДДС, независимо дали е ползван данъчен кредит при придобиването на недвижимия имот.

Изключение има в чл.45, ал.4 от ЗДДС, според който отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец, е освободена доставка, но съгласно чл.45, ал.6 от ЗДДС, алинея четвърта не се прилага при настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, странноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси.

Тъй като в конкретния случай двата апартамента ще се предоставят за кратковременно настаняване на туристи, доставката се третира като облагаема съгласно чл.45, ал.6 от ЗДДС. В този случай, когато доставчик на услугите по настаняване в туристически обекти е регистрирано по ЗДДС лице и разполага с документите посочени в чл.40 от Правилника за прилагане на закона за ДДС се прилага намалена ставка от 9%, предвидена в чл.66, ал.2, т.1 от ЗДДС.

За целите на прилагане на чл.66, ал.2, т.1 от ЗДДС туристическите обекти, в които се извършва настаняването, следва да са категоризирани по Закона за туризма (ЗТ). Самите туристически обекти са изчерпателно изброени в чл.3, ал.2 от ЗТ. В т.1, б.”б” на разпоредбата е посочено, че като туристически обекти клас Б се третират семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, стаи за гости, апартаменти за гости, бунгала и къмпинги.

Когато се предоставя ползването на категоризиран по реда на ЗТ туристически обект се счита, че е налице услуга по настаняване в хотели и други подобни заведения. Това е облагаема доставка по чл.12 от ЗДДС с данъчна ставка 9% на основание чл.66, ал.2, т.1 от ЗДДС.

В случай, че недвижимите имоти в които се извършва настаняването, не са категоризирани като туристически обект по ЗТ, приложимата данъчна ставка за регистрираните лица - доставчици на услугата по настаняване, е в размер на 20%, съгласно чл.66, ал.1 от ЗДДС.

б) ДДС за получени доставки

За получените от дружеството доставки, приложение намират общите правила на закона и данъчните ставки, регламентирани в чл.66 от ЗДДС. Те се прилагат, независимо от това с каква данъчна ставка се облагат от страна на дружеството, извършените доставки по настаняване на туристи. Важно в случая, по отношение на приложимата данъчна ставка за покупките е: характерът на доставката (облагаема или освободена), предметът на доставката (в коя хипотеза на чл.66 от ЗДДС попада), статутът на доставчика (регистрирано по закона лице или не). Според чл.82, ал.1 от ЗДДС данъкът е изискуем от регистрирано по този закон лице - доставчик по облагаема доставка, с изключение на случаите по ал. 4 и 5 от същия, като се прилага данъчната ставка, определена по реда на чл.66 от ЗДДС.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.