Сделките с недвижими имоти бележат сериозен ръст. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това как се определя дължимото ДДС при продажба на урегулиран поземлен имот. Допълнително разглеждаме случая с плащане на ДДС при дерегистрация на фирма.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция.

Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и внучка.

I Продажба на урегулиран поземлен имот

През 2009 г. дружеството “А” купува урегулиран поземлен имот. Сега, 10 години след закупуване на имота, фирмата възнамерява да го продаде на пазарна цена. В момента пазарната стойност на имота е около десет пъти по-ниска от цената на придобиването, както е ниска и данъчната оценка. Поставен е въпрос какъв е размерът на дължимия ДДС.

В Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) липсва легална дефиниция на урегулиран поземлен имот (УПИ), но в Закона за устройство на територията (ЗУТ) е дадена такава в §5, т.11: “урегулиран поземлен имот или урегулиран имот е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство”. От дефиницията е видно, че за да бъде определен един поземлен имот като урегулиран, на първо място е необходимо наличието на подробен устройствен план, в който същият да фигурира с посочените характеристики.

В запитването си посочвате, че поземленият имот, обект на продажба, е УПИ. В този случай на основание чл.45, ал.5 от ЗДДС сделката е облагаема със ставка на данъка в размер 20%. Размерът на дължимия данък върху добавената стойност се определя като данъчната основа се умножи по ставката на данъка.

При продажба данъчната основа се определя по реда на чл.26, ал.2 от ЗДДС и това е всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Това означава, че данъчната основа при продажбата е равна на възнаграждението, което е дължимо или получено от клиента на дружеството. Определената по този ред данъчна основа се увеличава и намалява с посочените в чл.26, ал.3 и ал.5 от ЗДДС елементи.

В чл.15 от Правилника за приложение на ЗДДС е пояснено, че данъчната основа по чл.26 от закона се увеличава с дължимите за доставката данъци и такси, когато са налице едновременно следните условия:

1. платени са от името и за сметка на доставчика;

2. поискани са от доставчика.

Предвид цитираните разпоредби, данъчната основа на доставката на недвижимия имот се увеличава с платените от името и за сметка на доставчика данъци и такси, дължими във връзка с тази доставка, когато доставчикът ги е поискал от получателя, като му ги е фактурирал.

Следва да имате предвид, че гореописаните правила не се прилагат при доставки между свързани лица, за които са налице обстоятелства по чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС. Ако описаният във въпроса случай попада в някоя от хипотезите на чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС, то за данъчна основа на доставката се приема нейната пазарна цена.

По силата на чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС данъчната основа е пазарната цена при доставка между свързани лица, когато данъчната основа, определена по реда на чл.26, е:

а) по-ниска от пазарната цена, доставката е облагаема и получателят няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл. 81;

б) по-ниска от пазарната цена, доставката е освободена и доставчикът няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл. 81;

в) по-висока от пазарната цена, доставката е облагаема и доставчикът няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл.81.

Съгласно §1, т.16 от ДР на ЗДДС “Пазарна цена” е цената по смисъла на §1, т.8 от ДР на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК). Методите за определяне на пазарни цени са определени в т.10 от §1 на ДР на ДОПК, а редът и начинът за прилагането им са регламентирани с Наредба №Н-9 от 14 август 2006 г. (Наредба №Н-9) за реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени. Съгласно чл.65 от Наредба №Н-9, за целите на определяне на пазарните цени при необходимост могат да се ползват и оценки на лицензирани оценители и заключения на вещи лица. От казаното следва, че ползването на оценки на лицензирани оценители е възможност, а не задължение.

При положение, че за дружеството не са налице някои от специфичните случаи за определяне на данъчната основа, регламентирани в чл.27 от ЗДДС, данъчната основа следва да се формира при спазване на разпоредбите на чл.26 от закона и ще бъде равна на договореното възнаграждение между дружеството и получателя по доставката, без ДДС, увеличено и/или намалено с елементите, визирани в чл.26, ал.3-5 от ЗДДС, които са налице за доставката.

Обръщаме внимание, че съгласно действащия ЗДДС данъчната основа на доставките, имащи за предмет имоти, не зависи от данъчната оценка, определена по Закона за местните данъци и такси. Тя служи за определяне на данъци и такси във връзка с имота по ЗМДТ.

II ДДС при дерегистрация

Дружество е регистрирано по ЗДДС през 2009 г. Сега е преустановило дейност и желае да подаде заявление за дерегистрация по ЗДДС. През ноември 2008 г. е закупена газова уредба с данъчна основа 1550 лв. и начислен ДДС 310 лв. Упражнено е право на приспадане на данъчен кредит, като тази стока е включена в описа за налични активи към момента на регистрация по ЗДДС - 30.11.2009 г. Активът е използван 2 години, минали са 5 години от придобиването му. Поставени са следните въпроси:

1. Трябва ли да се връща пълния размер на ползвания данъчен кредит при дерегистрацията?

2. Може ли да се приложи разпоредбата на чл.80, ал.1, т.4 от ЗДДС?

Съгласно разпоредбата на чл.111, ал.1 от ЗДДС, към датата на дерегистрацията по ЗДДС се смята, че лицето извършва доставка по смисъла на закона на всички налични стоки и услуги, за които изцяло, частично или пропорционално на степента на използване за независима икономическа дейност, е ползвало данъчен кредит и които са:

1. активи по смисъла на Закона за счетоводството, или

2. активи по смисъла на Закона за корпоративното подоходно облагане, различни от тези по т. 1.

Разпоредбата на чл.27, ал.5 от ЗДДС регламентира как се определя данъчната основа в горната хипотеза. Данъчната основа на доставка на стоки и/или услуги по чл.111, определена към началото на месеца, в който е прекратена регистрацията на лицето, е данъчната основа при придобиването или себестойността на стоката, а в случаите на внос - на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за придобиване на услугата, намалена с разходи за изхабяване предвид обичайния икономически живот на стоката или услугата. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.

Предвид горния текст, при прекратяване на регистрацията по ЗДДС наличната газова уредба ще подлежи на облагане с ДДС.

Съгласно чл.80, ал.1, т.4 от ЗДДС, корекции по чл.79, 79а и 79б не се извършват за различни от недвижими имоти стоки или услуги, ако са изминали 5 години, считано от началото на годината, в която е упражнено правото на данъчен кредит. Разпоредбата на чл.80, ал.1, т.4 от ЗДДС в конкретния случай е неотносима, доколкото стоката е налична към датата на дерегистрацията по ЗДДС.