Труд
Автор:
Стефан Кючуков
Банките държат да бъде покрит размера на заема, а не пазарната цена на имота
Няма покритие на отговорност за съседите
При взимане на ипотечен кредит със застраховка на имота към него хората трябва да внимават за много капани. Това стана ясно на конференция за имуществените застраховки, организирана от Асоциацията на българските застрахователи.
За отпускането на ипотечен заем клиентите на банките задължително трябва да сключат и застраховка на жилището, което ще купят с парите от банката. Затова най-често банките предлагат пакетни продукти - заедно с кредита предлагат и застраховка. Но банката се интересува само от имота, затова с цел хората да платят по-малка сума, в застраховките са изключени някои рискове, като например за повреждане на имуществото в жилището. Често предлаганите от банките застраховки не покриват и риска от ВиК аварии, както и отговорността на собственика на жилището към неговите съседи.
Така ако има спукване на тръба, което доведе до унищожаване на имущество и наводнение на съседа, собственикът на жилището няма да получи нищо, въпреки че има застраховка на апартамента.
Друга често срещана практика е застраховката да покрива само остатъчната стойност на кредита. Това означава, че всеки месец с погасяване на част от заема намалява и сумата, която застрахователят ще плати при унищожаване на имота.
Например има случай, при който банка отпуска заем за 40 хил. лв., които са необходими на клиента, за да купи апартамент за 150 хил. евро. Към заема банката му продава и застраховка със застрахователна стойност 40 хил. лв., сключена при условията на пропорционално обезщетение. Това означава, че действителният размер на вредите се намалява с размер, равен на съотношението между застрахователната сума, записана в полицата, и възстановителната стойност на имуществото. По този начин застрахователят носи отговорност до 40 хил. лв., колкото е размерът на заема. При земетресение и пълно унищожаване на жилището банката ще получи 40 хил. лв., колкото е кредита, а собственикът няма да получи нищо. Но ако например стане пожар и е необходим ремонт на стойност 30 хил. лв., собственикът на жилището от една страна няма да получи нищо, а от друга пак ще трябва да изплаща заема към банката. Причината за това е, че в случая при застраховка, сключена при условията на пропорционално обезщетение, реалният размер на щетите ще бъде намален със съотношението между 40 хил. лв. (застрахователната сума) и 300 хил. лв. (възстановителната стойност на имуществото). При щети за 30 хил. лв. застрахователят ще изплати 4000 лв., които директно ще отидат в банката. А собственикът на имота ще има да изплаща остатъчната стойност от кредита - 36 хил. лв., и ще има опожарен апартамент, който ще трябва да ремонтира със собствени пари.
На пазара има и застраховки на жилища, при които застрахователят покрива щети до възстановителната стойност на имуществото според избрана от клиента застрахователна сума. Това означава, че ако в горния пример клиентът е застраховал жилището на пазарната цена от 300 хил. лв. и при земетресение бъде унищожен целият имот, застрахователят ще изплати 300 хил. лв. - 40 хил. лв. ще отидат в банката за покриване на заема, а останалите 260 хил. лв. ще бъдат за собственика на имота.
Банките изключват част от рисковете от предлаганите от тях застраховки, за да намалят сумите, които плащат техните клиенти. На пазара има голяма конкуренция и всички разходи при взимането на ипотечен заем влизат в годишния процент на разходите, който банките са длъжни да казват на клиентите. Затова, ако застраховката е на голяма стойност и покрива всички възможни рискове, ще се окаже, че друга банка предлага по-евтини кредити.
Важно е клиентът да прочете условията на застраховката, да се запознае с покритите рискове, да приеме застраховката като нещо важно, което му осигурява сигурност, коментира председателят на АБЗ Константин Велев. Имаме отговорност да подобрим информационната среда за застрахователните услуги, допълни той.
При две полици плащат два пъти за едно и също нещо
Банката не може да откаже
Хората не са задължени да сключват предлаганата от банката застраховка при взимане на ипотечен заем. Те могат да изберат компания и да сключат застраховка според своите предпочитания. Банката няма право да им откаже този вариант, стига застраховката да покрива рисковете, които изисква банката. Това означава, че клиентите на банката трябва да вземат списък с рисковете, които трябва да покрива полицата, и могат за изберат друг застраховател, въпреки че банките най-често предлагат пакетни продукти.
Ако при взимане на ипотечен заем клиентът плати за предлаганата от банката застраховка, той може да сключи и втора полица към друг застраховател, която да покрива повече рискове и по която застрахователната сума е по-голяма. В този случай обаче важи принципът на пропорционалност - собственикът на жилището не може да получи обезщетение за едни и същи щети и от двете застрахователни компании. А всяко от дружествата ще носи отговорност, пропорционална на застрахователната сума, която покрива съответната полица. Така реално се оказва, че собственикът на жилището ще плаща два пъти за едно и също нещо.
Зависи от предпочитанията
По-често се грижим за колата
Цените на полиците са в много широки граници.
Цените на застраховките на имоти започват от 50 лв. и стигат до 350-400 лв. в зависимост от рисковете, които покриват, и лимита на отговорност на застрахователя (застрахователната сума). Застраховките по около 50 лв. покриват само основните рискове, а застрахователната сума е под пазарната цена на имота. Ако имот е застрахован на реалната пазарна стойност, цената на застраховката не може да е под 170-180 лв. За скъп апартамент в София цената на застраховката може да достигне 300-400 лв. на година. При плащане на равни тримесечни вноски това означава по 70-100 лв. на вноска, пресметна Константин Велев.
Например къща в Карлово, пострадала при наводненията през миналата година, е била застрахована за 40 хил. лв., а собственикът е платил 55 лв. за полицата. След наводнението той е получил обезщетение в размер на 40 хил. лв. Тези пари не са достатъчни за построяване на нова къща, но все пак собственикът е получил доста голяма сума, при положение, че повечето засегнати от наводнението имоти въобще не са били застраховани.
Проучване за нагласите на хората към застраховките на имоти е показало, че проблемът за малкия дял на застрахованите жилища не е ценови, а по-скоро доколко гражданите разбират, че могат да се защитят от много проблеми. В България хората много по-често застраховат колата си, но не и дома си, въпреки че той струва в пъти повече от автомобила.
Всеки трябва да си отговори на три въпроса
Има два типа продукти
Клиентите могат сами да изберат рисковете, за които искат да застраховат дома си.
Преди да отиде при застраховател, при който да сключи полица за имота си, човек трябва да си отговори на три въпроса - какви рискове иска да бъдат покрити, на каква стойност иска да застрахова имота и на каква стойност оценява обзавеждането.
Има основни рискове, които винаги са покрити, като например буря, пожар, градушка, ураган, свличане на земни пластове, но има и рискове, за които застрахователят носи отговорност, ако бъдат добавени по желание на клиента. Например за втори дом без скъпа техника собственикът трябва да реши дали му е нужна застраховка, която покрива риска кражба чрез взлом.
Ако жилището е на висок етаж, едва ли има нужда от риска чупене на стъкла и вандализъм - това са рискове, по-характерни за ниските етажи.
Земетресението е риск, който хората често включват към застраховките за жилището си, както и рисковете от кражба чрез взлом и вандализъм, особено за селските райони. Хората рядко избират риска гражданска отговорност към трети лица - това е рискът, ако спукана тръба наводни съседа. Всъщност рискът наводнение се отнася за случаите, при които река излезе от коритото си и залее имота. Ако се спука тръба в имота, това е съвсем друг риск - спукване на водопроводни системи.
Наличието на влага или конденз в жилището не се покрива от застраховките - това не е резултат от някакво непредвидено и внезапно събитие, а зависи от качеството на строителството.
Клиентът сам трябва да определи и застрахователната сума, за която иска да застрахова имота си. Например апартамент в София с пазарна цена 150 хил. евро може да бъде застрахован за неговата пълна стойност - 300 хил. лв., и при земетресение и пълно унищожение на жилището собственикът ще получи тази сума като обезщетение. Но в този случай цената на полицата ще бъде по-висока, отколкото ако имотът бъде застрахован при лимит на отговорността 50 хил. лв. или 100 хил. лв.
Третият важен въпрос е на каква стойност собственикът оценява имуществото в жилището си. Може да прецени, че например обзавеждането струва 5 хил. или 10 хил. лв. А от това зависи и цената на застраховката.
На пазара има два типа имуществени застраховки за жилища на граждани. Първият тип полици са с лимитирано и предварително определено покритие. При тях застрахователите са разработили стандартни покрития за имота и за имуществото в него, а полиците покриват основните стандартни рискове.
При втория тип полици всичко се прави според изискванията на клиента. Той си избира лимит на сумата, за която застрахователят носи отговорност - както за самия имот, така и за имуществото в него. Например клиентът може да избере да застрахова къщата си за 150 хил. лв., а имуществото за 15 хил. лв., защото преценява, че то струва толкова.
Първият тип полици по-лесно се продават, но най-често са причина за проблеми при изплащане на обезщетенията. Причината за това е, че клиентите не са вникнали в същността на продукта, например не са видели, че обзавеждането не е застраховано, или че има лимитирано покритие на щетите. Има случаи клиентът да не помни какво е застраховал. И от там идва разочарованието, когато очаква определено обезщетение, а не го получава.
Застраховките на жилищата биват два типа и по отношение на обезщетенията, които получават хората. При първия тип обезщетенията се изчисляват на база действителната стойност на имуществото, а при втория тип - на база възстановителната стойност. Например за хладилник, купен преди 10 години за 1000 лв., при обезщетение на база действителна стойност клиентът ще получи по-малка сума от тези 1000 лв., тъй като хладилникът е стар и е използван много време. Ако полицата е на база възстановителна стойност, клиентът ще получи обезщетение, с което да може да си купи нов хладилник с подобни параметри.
Важна е годината на строителство
По-висока цена, ако е близо до река
Не застраховат стари паянтови къщи.
Избягваме да застраховаме имоти в лошо конструктивно състояние, каза председателят на АБЗ Константин Велев. Това са например много стари къщи, на които отдавна не е правен ремонт. Причината за това е, че дори по-силен вятър може да събори такива постройки.
При сключване на застраховка за жилище се попълва кратък въпросник. Клиентът трябва да каже кога е построен имотът, кога е правен последният ремонт. Ако къщата е построена например през 1922 г., това е индикатор че може да става въпрос за твърде паянтов имот. Ако последният ремонт е правен, например преди 40 години, това също е индикатор за повишен риск.
Ако къщата е близо до река, застрахователят може да поиска по-голяма застрахователна премия (цената, която плаща клиентът), но това не е повод за отказ от сключване на застраховка.
