Пазарът се движи от клиенти с пари в брой

Сделките със скъпи жилища в София се увеличават с 6% през 2017 г.

Пазарът на луксозни имоти се движи от клиенти с пари в брой, за разлика от масовия пазар, чиято динамика до голяма степен се определя от нарастването на кредитирането. Пазарът на луксозни имоти в София се развива стабилно като през 2017 г. има умерен ръст от 6% на сделките за покупко-продажба и 9% на сключените договори за наем, показват данните на консултантската компания Unique Estates. Луксозни имоти се търсят, както за собствени нужди, така и с цел инвестиция. Липсата на подходящи инвестиционни алтернативи работи в полза на по-високата активност на пазара на луксозни имоти през последните няколко тримесечия, отбелязват от компанията. Отчита се значителен ръст на сделките в най-високия ценови сегмент – над 800 000 евро, където попадат основно еднофамилни къщи и резиденции. Активен е и пазарът в по-ниските ценови сегменти, където имоти се придобиват основно с инвестиционна цел.

През миналата година се увеличават клиентите, които търсят много висок клас имоти, но предлагането не нараства пропорционално на интереса им. "Това търсене доведе до ръст на сделките за над 1 млн. евро, като включително реализирахме единични продажби и над 2 млн. евро”, коментира Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.

Активен интерес през годината се регистрира и в по-ниския сегмент на пазара на луксозни имоти – до 300-350 хил. евро, като основните покупки в този ценови клас се реализират от хора, търсещи апартаменти и къщи с инвестиционна цел. Те купуват имоти в престижни райони, които лесно се реализират на наемния пазар. При старото строителство в този ценови клас се наблюдава и силно търсене на жилища за цялостно обновяване и препродажба. Купувачите на такива имоти обичайно разполагат с бюджети до 150–200 хил. евро, а търсенето е насочено към апартаменти в централната част на София.

Според Unique Estates този тренд се е усетил по-отчетливо през 2017 г. и все повече се превръща в бизнес за хората със свободни средства. Най-търсени са апартаментите с две спални и площ около 100 кв. м. Възможността за отдаване под наем на такива имоти през Airbnb и напливът на чуждестранни туристи през последните години още повече увеличават атрактивността им, отбелязват от компанията за луксозни имоти.

За сметка на оживлението във високия и ниския сегмент на луксозния пазар, обаче, имотите в средния ценови клас трудно намират реализация. Става въпрос основно за къщи в диапазона между 350 хил. и 600 хил. евро. Най-често това са имоти с добри локации, но строени преди повече от 10 години, с относително малки дворове от 500–600 кв. м, липса на достатъчно бани и гаражи, с недостатъчна височина на таваните. По тези причини те не покриват критериите на съвременните купувачи на луксозни имоти и трудно намират пазар, обясняват от компанията.

Според брокерите, в този сегмент има голямо предлагане, но по-слабо търсене. Купувачите с по-високи финансови възможности мигрират към горния ценови клас, а тези с по-ограничени бюджети – към долния.

„В немалко случаи клиентите с бюджет от 300 – 400 хил. евро инвестират в покупката на два апартамента, които да отдават под наем. Други се ориентират към висока категория апартаменти, които са с квадратурата на къща – 250–300 кв. м, но предполагат по-висок клас обитаване като среда, технологии, удобства, простор, височина”, коментира Светослава Георгиева. Според нея преориентирането на купувачите към други типове луксозни имоти ще наложи корекция в цените на къщите от средния сегмент.

Статистика

13% ръст на цените в полите на Витоша

По-забележимо поскъпване на луксозните имоти в София през 2017 г. е регистрирано при къщите по Витошката яка, където средните цени достигат 1 500 евро на кв. м. В сравнение с година по-рано ръстът е приблизително 13%. Поскъпването отчасти се дължи на преориентирането на купувачите към най-високия сегмент на луксозния пазар за сметка на средния клас имоти, отбелязват от консултантската компания Unique Estates.

Като цяло цените на луксозните апартаменти не се повишават значително през 2017 г. В повечето квартали е регистрирано задържане или леко покачване, а средно за пазара цените запазват нивата си от предходната година. Това отличава пазара на луксозни имоти от този на масовите жилища, където цените през 2017 г. се увеличават средно с 6,3%. Задържането им в луксозния сегмент се обяснява с по-малкия обем на този пазар, което прави имотите по-слабо податливи на големи ценови колебания.

През настоящата година цените на уникалните имоти ще растат и няма да липсват изненади при най-търсените локации, смятат експертите. Заради нарастващото предлагане обаче Unique Estates прогнозира задържане на цените при стандартното луксозно строителство. От компанията посочват, че подобна тенденция вече се наблюдава в райони като Лозенец, където през последните месеци на пазара излязоха знакови проекти. В момента там се наблюдава леко задържане на продажбите, тъй като купувачите се нуждаят от повече време, за да се ориентират на пазара и да вземат решение, отбелязват от компанията.

Тенденции

Формират се нови зони с луксозни апартаменти

В резултат на увеличаващото се търсене и развитието на инфраструктурата в София са се обособили нови перспективни зони за позициониране на луксозни проекти. Макар че предлагането на луксозни имоти все още изостава спрямо търсенето, от Unique Estates смятат, че с новите проекти през 2018 г. пазарът ще върви към по-добър баланс. Благодарение на високата строителна активност, наред с познатите и утвърдени квартали, на пазара излизат все повече проекти в нови и предпочитани от купувачите луксозни райони.

От компанията посочват като пример зоната около Paradise Center, която търпи бързо развитие с откриването на метростанция „Витоша” и цялостното подобряване на инфраструктурата. Данните от сделки в района показват, че цените растат и стандартното предлагане вече започва от 1 200 евро/кв. м, като достига и по-високи нива за луксозни имоти. От близостта си до Витоша и подобряващата се инфраструктура печели и районът около Камбаните, който става все по-предпочитан от купувачите на луксозно строителство.

В централната част на града интересът за развитие на проекти и покупки се разраства и в посока паметника на Васил Левски и бул. „Дондуков”. Очакванията са той да търпи силно развитие през следващите години. Друг перспективен район са квартал Изгрев и периферията на Дианабад, където на мястото на бившия завод „Фурнир” се появи зона с висок клас жилищни проекти. Тази част на София също коренно променя облика си през последните години и се радва на силен интерес от страна на купувачите. В района вече има и вторичен пазар, а цените на имотите започват от 1 500 евро/кв. м.

„И в новите, и във вече утвърдените райони на пазара на луксозно строителство отбелязахме динамично търсене и сериозен обем сделки през изминалата година. Очакванията ни са за активен пазар и през 2018 г., като в същото време ръстът на новото строителство ще спомогне за успокояване на цените”, отбелязва Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.