Данъчен консулт на "Труд news": Облагане при преустройство на хотел в жилища за продажба

Много фирми притежават сгради, които преустрояват и променят предназначението им. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за начисляване на амортизации в тези случаи. Допълнително разглеждаме облагането на доходи от продажба на наследени ниви.

I Преустройство на хотел

Дружество притежава хотел. Имотът е заведен в САП (счетоводен амортизационен план) ДАП (данъчен амортизационен план) на дружеството. Преустановено е начисляване на счетоводни и данъчни амортизации поради спиране на експлоатацията на актива. Година по-късно хотелът е преустроен и с променено предназначение като е получено Удостоверение за въвеждане в експлоатация. В обекта има ателие, ресторант, общежитие, магазин и апартаменти. За направеното преустройство са натрупани разходи. Поставени са въпросите:
1. Как трябва да се отразят тези промени в ДАП, като се има предвид, че апартаментите са за продажба, а останалите обекти ще се използват в дейността за отдаване под наем?
2. Тези обекти третират ли се като нови сгради?
3. Общите разходи за преустройство могат ли да се разпределят на база площта на обектите, поради това, че няма яснота колко точно са разходите за конкретния обект?
4. При построяването на хотела в ДАП и САП е заведен асансьор. Как следва да се третира същия, при условие, че ще се използва от наемателите в общежитието и от собствениците на апартаментите?

Съгласно чл.50 от ЗКПО данъчни дълготрайни материални активи са сумите, които отговарят на изискванията за амортизируеми дълготрайни материални активи съгласно Националните счетоводни стандарти (НСС), чиято стойност е равна или превишава по-ниската стойност от:
1. стойностния праг на същественост за дълготрайния материален актив, определен в счетоводната политика на данъчно задълженото лице;
2. 357,90 евро (700 лв.)

Предвид разпоредбите на глава 10 от ЗКПО за данъчни цели амортизации се начисляват за даден актив, обособен и заведен от предприятието. На основание чл.62, ал.1 от ЗКПО промяна в стойностите на данъчния амортизируем актив се извършва при настъпване на обстоятелства, налагащи промяна съгласно този закон или счетоводното законодателство, с изключение на случаите по чл.61, при които е налице забрана за промени в стойностите.

С оглед горното, промяна в стойностите на данъчния амортизируем актив (сградата), заведен в данъчния амортизационен план, са допустими в случай, че съгласно счетоводното законодателство такава промяна се налага.

За счетоводни цели се прилагат правилата на Счетоводен стандарт (СС) 16 “Дълготрайни материални активи”, където е регламентирано кога един актив се признава и се отчита като дълготраен материален актив и СС 4 “Отчитане на амортизациите”. В СС 16 “Дълготрайни материални активи” са предвидени и правила за счетоводно отчитане при трансформирането на дълготраен материален актив в стока с цел продажба, каквото е преустройството на хотела в апартаменти.

Съгласно чл.60, ал.2 от ЗКПО, когато активът (хотелът) се отпише за счетоводни цели, преди да е напълно амортизиран за данъчни цели, той се отписва от данъчния амортизационен план в началото на месеца, през който се отписва за счетоводни цели.

Следва да се има предвид и т. 3.2. от СС 16 “Дълготрайни материални активи”, според която дълготрайните материални активи, които се състоят от разграничими съставни части, отговарящи поотделно на критериите за дълготраен материален актив, могат да бъдат разделени на своите съставни части и всяка част да се третира като самостоятелен актив. Това е необходимо, когато съставните части имат различни полезни срокове на годност или по различен начин осигуряват икономическа изгода за предприятието, което налага де се използват различни методи и норми за амортизация.

По отношение на данъчните амортизации за асансьора в корпоративния закон не е регламентирана възможност за частично начисляване на амортизации на един актив, признат и заведен самостоятелно с обща амортизируема стойност в данъчния амортизационен план.

Предвид гореизложеното отразяването на извършеното преустройство и промяна в предназначението на хотела в данъчният амортизационен план е свързано със счетоводното отчитане на това преустройство и разпределението на обектите в новосъздадената сграда.

В ЗКПО липсва определение за “сграда”, но за целите на закона същото може да бъде извлечено от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), от Закона за устройство на територията (ЗУТ) и от Закона за собствеността (ЗС).

Според чл.110 от ЗС “недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката”. Следователно под “сграда” се разбира постройка, трайно прикрепена към земята.

Съгласно чл.23 от ЗКИР недвижим имот - обект на кадастъра е:
1. поземлен имот;
2. сграда, включително изградена в груб строеж;
3. самостоятелен обект в сграда.

ЗКПО не дефинира понятието “нова”, поради което съгласно чл.46, ал.2 от Закона за нормативните актове (ЗНА) и чл.37 от Указ №883 за прилагане на ЗНА следва да се има предвид определението за “нова сграда” в §1, т.5 от ДР на ЗДДС.

Отчитането на приходите и разходите от стопански операции в счетоводството на предприятието, следва да бъде съобразено със счетоводното законодателство, към което препращат чл.77 “Разходи, отчетени в нарушение на счетоводното законодателство” и чл.78 “Приходи и разходи, неотчетени по реда, определен в нормативен акт” от ЗКПО. В общия случай, при условие, че са спазени принципите и изискванията на счетоводно отчитане на стопанските операции и възприетата счетоводна политика на предприятието не нарушава нормативните изисквания, данъчният закон е неутрален и не предвижда преобразуване на счетоводния финансов резултат.

II Получени ниви по наследство

Две сестри са наследници на няколко ниви в землището на гр. А. Една от сестрите продава една от нивите. Има намерение да продаде друга нива, която е преминала в чертите на града. Поставен е въпросът: дължи ли жената данък за получен доход от продажба на наследеното имущество и следва ли да го декларира?

Съгласно чл.12, ал.1 от ЗДДФЛ облагаеми са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

На основание чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт, са необлагаеми.

В случая жената е продала една нива, придобита по наследство. Има намерение да продаде и друга нива, попаднала в регулациите на града, съгласно подробния устройствен план на общината, в която се намира. Доходът от продажбата на посочените имоти ще попадне в обхвата на нормата на чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ и следователно не е налице облагаем доход.

Следва да се обърне внимание, че за да е необлагаем доходът, трябва продаваните имоти изцяло да са придобити по наследство.

На основание чл.52, ал.1, т.3 от ЗДДФЛ не са задължени да подават годишна данъчна декларация (ГДД) лицата, които са получили само необлагаеми доходи.

Според чл.50а от ЗДДФЛ местните физически лица могат да декларират с приложение №13 към ГДД по чл.50 придобитите през годината доходи, които са освободени от облагане по силата на този закон. ГДД се подава от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.nexiazaharinova.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.