* Авторът е анализатор по потребителски финанси в “Моите пари”.

Таксата за предсрочно погасяване ще важи за всички договори за кредит, независимо кога са сключени

Само преди няколко дни Народното събрание прие на второ четене новия Закон за недвижими имоти на потребители. Hoвият зa?oн имa зa цeл дa ce въвeдaт изиc?вaниятa нa Диpe?тивa 2014/17/EC нa Eвpoпeйc?ия cъюз. Чpeз нeгo ce цeли дa бъдaт ycтaнoвeни пo-яcни и пpoзpaчни пpaвилa пpи ипoтeчнитe ?peдити c цeл зaщитa на интepecитe нa пoтpeбитeли, пocpeдници и ?peдитopи. Зa?oнoпpoe?тът бe внeceн oт Mиниcтepc?ия cъвeт пpeз фeвpyapи и бe пpиeт нa пъpвo чeтeнe пpeз мapт.

Новите моменти в закона, касаещи потребителите, не бяха кой знае колко много. Новост в закона е включването в него на дейността на кредитните посредници. Проблем през годините беше, че законовата регламентация на жилищни кредити беше залегнала в Закон за потребителския кредит, който пък беше многократно променян. С новия закон регламентацията на този вид кредити ще е самостоятелна и по-ясна, въпреки че в него са залегнали немалка част от разпоредбите на закона за потребителски кредити.

Такса за предсрочно погасяване

Тази такса винаги е била важен елемент от договора за кредит както за банките, така и за потребителите. Тук стигаме до може би най-значимата промяна за потребителите - че правилата на закона вече ще регламентират и при по-големите кредити за физически лица с размер над 147 000 лв. Както знаете, предишната регламентация на жилищните кредити беше заложена в Закон за потребителския кредит (ЗПК), като този закон регламентираше условията, при които трябва да се сключват договори за кредит със суми не по-големи от 147 000 лв. По този начин кредитите над този размер оставаха извън закона. Имаше банки, които начисляваха такса за предсрочно погасяване при договор за кредит над 147 000 лв., и това беше възможност за тях. Сега с новия закон за кредит за покупка на недвижим имот този проблем беше решен, като кредиторите вече няма да имат право да начисляват такси, независимо от размера на предоставения кредит. За целта е нужно да са направени най-малко 12 месечни погасителни вноски след усвояването на кредита (чл. 41 ал. 4).

„Кредиторът няма право на обезщетение или неустойка при предсрочно погасяване на договор за кредит, когато кредитът е погасен след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му.“

Трудности се срещат относно тълкуването на закона в частта на таксата за предсрочно погасяване и дали разпоредбите на закона ще се прилагат за вече сключени договори за кредит, преди влизането на закона в сила. В края на юли 2014 г. отпадна таксата за предсрочно погасяване чрез промени в ЗПК, като изрично беше посочено, че кредиторите нямат право да начисляват такса за предсрочно погасяване, независимо от това кога е сключен договорът за кредит - преди или след влизането на закона в сила. Тук е изключително важно да бъде направено уточнението, че относно таксата за предсрочно погасяване при вече сключени договори за кредит ще се прилагат разпоредбите на чл. 41 ал. 4 от ЗКНИ). Накратко - независимо от това кога е сключен договорът за жилищен кредит (преди или след влизането на новия закон в сила), таксата за предсрочно погасяване отпада при прекратяване на договора след първата година. Както сме изложили по-горе, ако кредитът се погасява през първите 12 месеца от неговото усвояване, таксата не може да бъде повече от 1%.

Това беше важно уточнение, тъй като новият закон отменя текстовете в ЗПК, касаещи се за жилищните кредити.

В новия закон се запазва забраната за събиране на такси за усвояване и управление на кредита, както и за събиране на няколко такси за едно и също нещо.

Изисквания относно рекламата

Новият закон забранява използването на дребен шрифт в рекламите и договорите за ипотечни кредити. Тя трябва да е ясна, разбираема и четлива и не може да съдържа невярна и заблуждаваща информация. Тези изисквания вече се съдържат в Закон за потребителския кредит.

Оценка на кредитоспособността

Кредиторът е длъжен да оцени кредитоспособността на потребителя, преди да му отправи конкретно предложение. На пръв поглед това е излишно, имайки предвид това, че едва ли има кредитор, който да отпуска кредити, без да оцени възможността клиентът да заплаща задължението впоследствие. Към мотивите на закона е записано, че целта на тази оценка е да стимулират тези процедури сред кредиторите.

Кредит в чуждестранна валута

Новият закон въведе ново изискване кредиторите да уведомяват потребителите, когато при заем в чужда валута месечната погасителна вноска се промени с повече от 20 на сто в резултат от промяна на валутния курс. Кредиторите също така са длъжни да дадат разяснения как може да бъде ограничен валутният риск, на който е изложен потребителят. Тази част от закона е доста закъсняла и предвид продуктите на кредитния пазар в момента е и излишна. Понастоящем на банковия пазар не съществуват кредити с валута, различна от BGN и EUR. Механизмът на валутния борд, в който се намира страната ни, на практика премахва валутния риск между лева и еврото, тъй като курсът на двете валути е фиксиран.

Оценка на имота

Повишават се изискванията при извършването на оценката на недвижимия имот, служещ за обезпечение. Кредиторите са длъжни да използват лица, които са вписани в регистъра на независимите оценители. Също така те гарантират, че дейността по извършването на оценка на недвижим имот от оценителите е отделена от процеса по отпускане на кредита, така че оценителите да могат да направят безпристрастна и обективна оценка.

Пo-тяcнo peгyлиpaнe на дeйнocттa нa пpeдитнитe пocpeдници

Това е другият нов момент в закона. Кредитните посредници ще се вписват в регистър към БНБ. За да бъдат вписани в регистъра, кредитните посредници трябва да отговарят на определени, предвидени в закона изисквания. Едно от тях например е сключване на застраховка „?poфecиoнaлнa oтгoвopнocт“. Въвеждат се понятията „обвързан“ и „необвързан“ кредитен посредник. Обвързаните посредници имат сключен договор за посредничество с една или няколко банки, но не с всички. Те са длъжни при поискване да предоставят информация за имената на кредиторите, с които работят. Необвързаните посредници са тези, които работят с повече на брой кредитори. Те са длъжни да предоставят информация на потребителите за размера на комисионите, които получават от различните кредитори. Счита се, че по този начин тяхната дейност ще стане по-прозрачна и ясна, както и че ще се избегнат евентуални рискове посредникът да насочи потребителя към по-неизгодна оферта заради по-високото възнаграждение, което ще получи.

Задължителни реквизити в договорите за кредит

Според новия закон кредиторът не може да изисква от потребителя заплащане на суми, включително на лихви, такси, комисиони или други видове разходи, свързани с договора за кредит, които не са предвидени в сключения договор за кредит за недвижим имот (чл. 23, ал. 3). Kpeдитopитe ca зaдължeни дoгoвopитe зa ?peдит дa cъдъpжaт зaдължитeлен pe?визит, ?aтo нaпpимep видa нa лиxвeния пpoцeнт (фи?cиpaн или плaвaщ) или ?oмбинaциятa oт тяx. Cъщo тa?a дoгoвopът тpябвa дa cъдъpжa инфopмaция зa ycлoвиятa, пpи ?oитo ce пpoмeня лиxвaтa. И тук на практика новости липсваха, тъй като тези текстове са залегнали в ЗПК.

По отношение на промените и новите изисквания на кредиторите им е даден срок от 2 месеца, в рамките на които трябва да приведат документацията си в съответствие с разпоредбите на закона - договори за кредит, преддоговорна информация и т.н.