Сменят правилата за ДДС за стари жилища

Честите покупки и продажби на стари имоти изискват регистрация по ДДС

Ако фирма инцидентно купи апартамент на над 5 години и го продаде, няма да плаща данък

Прагът за регистрация вече е 51 130 евро

Нови правила за задължителна регистрация по ДДС, включително и при сделки със стари жилища, са в сила от 1 януари 2026 г. Промени в Закона за ДДС бяха обнародване в “Държавен вестник” в последния работен ден на миналата година и вече се прилагат. Според тях, ако човек редовно извършва покупки и продажби на жилища, дори те да са стари, ще трябва да се регистрира по ДДС. Фирмите също ще трябва да се регистрират по ДДС, ако продадат имот, който не е използван в основната им дейност, и ако сделката не е инцидентна.

Както и досега, продажбата на стари жилища и сгради е освободена от ДДС сделка. Няма промяна и при дефиницията на “нови сгради”. Това са сградите с етап на завършеност “груб строеж” или не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Но промяна има в правилата за задължителна регистрация по ДДС. В резултат хора и фирми, които досега са осъществявали сделки с имоти без да бъдат регистрирани по ДДС, сега ще трябва да се регистрират. Първата съществена промяна, е че прагът за годишен оборот за задължителна регистрация по ДДС от началото на годината е 51 130 евро. Освен това има съществена промяна по отношение на това какви сделки влизат в изчислението на годишния оборот. По отношение на прага за регистрация по ДДС в годишния оборот вече влизат облагаеми с ДДС доставки по общия ред; освободени доставки с право на данъчен кредит (например износ); финансови услуги; застрахователни услуги; освободени доставки на недвижими имоти.

Съществената промяна спрямо досегашния режим е, че освободените доставки на недвижими имоти вече се включват в годишния оборот. Това засяга хора и фирми, които продават стари жилища или земя без ДДС - тези суми вече участват при определяне дали е достигнат прагът от 51 130 евро. Доставките на финансови услуги, застрахователни услуги и недвижими имоти не се включват в оборота само когато са “съпътстващи доставки”. Според промените, “съпътстваща доставка” е доставка, която не е свързана с обичайната икономическа дейност на лицето и има второстепенен или случаен характер.

Например фирма от сферата на информационните технологии е купила земеделска земя като инвестиция и я продава. Това е освободена сделка, която вече би могла да влезе в годишния оборот за регистрация по ДДС. Но тъй като “съпътстваща доставка” е сделка, която не е свързана с обичайната икономическа дейност на лицето, има второстепенен или случаен характер, тя не е свързана с основната дейност на фирмата. В случая сделката е “съпътстваща доставка” и не влиза в оборота.

Ако същата фирма в сферите на информационните технологии е купила УПИ (урегулиран поземлен имот) като инвестиция и го продава, както и досега това е облагаема сделка. Тази сделка влиза в годишния оборот за регистрация по ДДС. В годишния оборот за регистрация по ДДС не се включват продажбите на дълготрайни активи, използвани в дейността на фирмата - сгради, машини, превозни средства, софтуер и др. Продажбата им няма да доведе до надвишаване на прага. Например ако счетоводна кантора продаде собствения си офис - това е продажба на дълготраен актив, използван в дейността, и не влиза в оборота. Но ако същата кантора реши да се занимава редовно с покупко-продажба на имоти, това не са дълготрайни активи, използвани в дейността, и тези доставки ще се броят в оборота за регистрация по ДДС.

Правила за гражданите

По отношение на хората, които купуват и продават жилища и други имоти, както и досега, трябва да са изпълнени три условия, да са дължат ДДС за сделките. Първо, те трябва да са данъчно задължени лица, второ, да са стигнали оборота от 51 130 евро и трето, сделката трябва да е облагаема. Както и досега, при продажба на старо жилище ДДС не се дължи, но продажбата на ново жилище (до 60 месеца след въвеждане в експлоатация) е облагаема сделка. Дали ДДС се дължи зависи от това дали човекът е данъчно задължено лице, тоест дали извършва независима икономическа дейност. Когато човек продава лично имущество - УПИ или недвижим имот, това не е независима икономическа дейност, ако се извършва еднократно или инцидентно, а не редовно и по занятие, и в тези случаи ДДС не се плаща. Според съдебната практика, ако човек, макар че не е регистриран по ДДС, извършва множество подобни сделки (три или повече пъти за една година), се приема че е налице независима икономическа дейност и ДДС се дължи при преминаване на прага за оборота от 51 130 евро.

Отчитат оборота на база продажбите, а не на маржа

Сменят правилата за търговци на стари коли и дрехи втора ръка

Правилата важат и за златото

При отчитане на оборота за регистрация по ДДС взимат предвид общата сума на продажбите на употребявани автомобили.

С промените в Закона за ДДС, които са в сила от началото на годината, се сменят правилата за туроператори и търговци на стари коли и дрехи втора употреба. Те плащат ДДС не върху целия размер на продажбите, а върху маржа между продажна и покупна цена. Досега при определяне на годишния оборот за регистрация по ДДС при тези специални режими се вземаше предвид маржът - разликата между продажна и покупна цена. Това позволяваше на много фирми от тези браншове да останат под прага за задължителна регистрация по ДДС.

От 1 януари 2026 г. правилото се променя - взема се цялата получена сума, не маржът. За туроператорите, и търговците, които продават стоки втора употреба, годишният оборот се отчита като общата сума, получена или дължима от клиентите.

Например туроператор продава пакети за 200 хил. евро годишно, от които плаща 170 хил. евро на хотели и превозвачи. Досега в оборота за задължителна регистрация влизаше маржът от 30 хил. евро, което поставяше туроператора под прага. Сега взимат предвид пълните 200 хил. евро, което е близо четири пъти над прага и туроператорът трябва да се регистрира по ДДС. Но туроператорът няма да плаща ДДС върху цялата сума, плащана от клиента, а както и досега - върху маржа.

За търговците, извършващи продажби на инвестиционно злато, годишния оборот за задължителна регистрация по ДДС също се отчита като общата сума от продажбите на злато. Но самото злато остава освободено от облагане с ДДС. Тоест търговецът на инвестиционно злато ще трябва да се регистрира по ДДС при преминаване на прага от 51 130 евро годишен оборот, ще продължи да продава злато без ДДС, но ако извърши някаква друга продажба, за тази сделка ще трябва да плати данъка.

Отчитат оборота за календарна година, а не за 12 поредни месеца

Променят срока за регистрация по ДДС

Подавате заявление до 7 дни

Прагът за задължителна регистрация по ДДС вече е оборот за календарна година в размер 51 130 евро.

Три съществени промени влязоха в сила от 1 януари 2026 г. по отношение на задължителната регистрация по ЗДДС. Първо, прагът за регистрация вече е 51 130 евро. Но е променен и начинът за определяне на оборота за изтеклата 2025 г. Сделки, които по стария ред може да са били изключени, например продажба на стари имоти, сега може да влизат в изчислението на прага от 51 130 евро. Сега може да се наложи някои фирми и граждани да се регистрират по ДДС.

Второ, оборотът за регистрация по ДДС вече се следи за календарна година, а не за последните 12 месеца. Трето, срокът за подаване на заявление за регистрация по ДДС вече е 7-дневен от деня на надвишаването на прага, а не до 7-мо число на следващия месец. Ако надвишите прага на 5 март, срокът за заявление изтича на 12 март. Това изисква оборотът да се следи ежедневно. Самата продажба, с която се прескача границата от 51 130 евро, е без ДДС. Данък се дължи за първи път върху продажба, извършена на следващия ден. Ако прагът е надвишен на 15 юни, фирмата се счита за регистрирана по ДДС от 16 юни.

Без ДДС при оборот в ЕС до 100 хил. евро

Български фирми продават в ЕС с до 25% по-ниски цени

Българските онлайн търговци вече могат да предложат по-ниски цени на клиентите си от ЕС.

С промените в Закона за ДДС вече има три нови режима за малките фирми (SME режима) - за тези в България, за тези, които продават и в страни от ЕС и за дистанционни продажби. Фирмите в страната ползват този режим на облагане, ако имат годишен оборот под 51 130 евро. Този режим не изисква регистрация - той се прилага автоматично за всички, които не са надвишили прага за регистрация и не са се регистрирали по ДДС доброволно. На практика това е статутът на нерегистрираните по ДДС фирми, но вече изрично уреден в закона.

Режимът за малки предприятия в ЕС дава възможност на българските фирми да не начисляват ДДС не само в България, но и в други държави членки, където продават. Условията за това са три: Фирмата да извършва продажби в страната или в държави от ЕС; Годишният оборот общо за ЕС да е под 100 хил. евро през текущата и през предходната календарна година; Годишният оборот във всяка държава членка не трябва да надвишава националния праг за регистрация по ДДС на тази държава нито през текущата, нито през предходната година.

При регистрация по SME режима на фирмата се дава идентификационен номер, пред който е поставен знакът “BG”, а след него е поставено окончание "-EX”.

За малките фирми, които дистанционно продават в страни от ЕС, има и трети режим. Той се отнася например за дистанционни продажби на стоки (онлайн магазини, продажби по интернет); услуги, извършвани по електронен път (изтегляне на софтуер, уеб хостинг, предварително записани онлайн курсове, изтегляне на музика и филми). Досега, ако българска фирма продава на граждани в ЕС, тя или начисляваше български ДДС (ако общият є оборот за целия ЕС е под 10 хил. евро), или трябваше да ползва режима в Съюза (OSS) и да начислява ДДС на държавата на клиента (например 19% за Германия, 24% за Гърция). И в двата случая клиентът плащаше цена с ДДС.

От 2026 г. има трета възможност - ако фирмата се регистрира за SME режима в ЕС (с „-EX” номер), тя може да избере да не начислява ДДС, дори когато продава в другата държава от ЕС. Условието е фирмата да е под прага за регистрация в съответната държава (например под 50 хил. евро в Гърция) и под прага от 100 хил. евро общо за ЕС. Така крайната цена на българския онлайн търговец за клиенти в ЕС може да е с 20-25% по-ниска заради липсата на ДДС.