Кредитният консултант Тихомир Тошев пред „Труд“: Очаквам нова рекордна година за ипотечните кредити

Ръстът на ипотечните кредити достигна нов рекорд. Същевременно в края на 2021 г. изтече мораториумът върху вноските по банковите кредити. С въпроси има ли ръст на лошите кредити, какви заеми взимат най-често хората и докога лихвите ще бъдат рекордно ниски се обърнахме към кредитния консултант Тихомир Тошев.

- Г-н Тошев, данните на БНБ показват, че декември е поредният месец с рекорден ръст на ипотечните кредити. През 2021 г. жилищните кредити за домакинствата са нараснали със 17,6% и в края на декември достигат 14,1 млрд. лв. Ипотечни заеми в какъв размер взимат най-често хората?
- За миналата година средният размер на ипотечните кредити в България е 121 хиляди лева. Това е средната сума, която тегли българинът за покупка на имот. Въпреки че цените на имотите вървят нагоре, и въпреки че предпочитанията на клиентите вече са да купуват по-големи жилища, тристайни апартаменти, четиристайни къщи в големите градове или край големите градове, хората предпочитат да финансират голяма част от тези покупки със собствени средства и да взимат по-малки кредити. Предпочитат да не прекаляват много със задлъжнялостта. Това ни кара да сме спокойни, че въпреки сериозният ръст на ипотечното кредитиране през последните няколко години, тези кредити ще се обслужват дългосрочно и клиентите няма да изпаднат в невъзможност да изплащат вноските си.

- През последните месеци банките затегнали ли са правилата си за отпускане на ипотечни кредити?
- Не, не са ги затегнали и точно това показва детайлната статистика на БНБ. За миналата година има над 5 милиарда лева раздадени ипотечни кредити, като месец декември е рекорден по отпуснати ипотечни заеми. За януари, който приключи преди дни, също можем да кажем, че няма затягане на условията на банките. Напротив, лихвените нива, постигнати през миналата година, между 2,3 и 2,8 процента по ипотеките се запазиха и в началото на настоящата година. А интересът към ипотечното кредитиране продължава да е висок и в началото на новата година.

- Пандемията накара много домакинства да поискат да се преместят в къща с двор или поне да имат имот на село, край морето или в планината, където да ходят през уикендите. Хората взимат ли много заеми за покупка на къщи?
- От общия брой на отпуснатите ипотечни кредити тези за къщи не са много. Но през миналата година има почти двоен ръст спрямо предходната на заемите за покупка на къщи. Основният проблем при покупката на къщи е, че особено къщите в големите градове София, Пловдив, Варна и Бургас са на цени, които по-голяма част от потребителите на българския пазар, с доходите в България, не могат да си позволят. Но голяма част от хората, които имат високи доходи се ориентират точно към покупка на къща в големия град или на разстояние максимум 30-40 километра от големия град. Това увеличава и активността на пазара при търсенето и при кредитирането на къщи.

- Има голям ръст и при потребителските кредити. Хората най-често потребителски кредити в какъв размер взимат?
- Размерът на потребителските кредити е много различен в зависимост от целта, с която хората ги взимат. Но можем да кажем, че най-често сумите, които теглят, са между 10 и 15 хиляди лева. Естествено, ако целта на потребителския кредит е доплащане на някаква сделка за покупка на имот, когато клиентът има събрана по-голямата част от сумата и не му достига сума от порядъка на 40-50-60 хиляди лева, средният размер на потребителският кредит е много по-различен. Обикновено потребителските кредити, които се теглят с цел покупка на имот и доплащане по сделката, са между 50 и 60 хиляди лева. Потребителските кредити, които са с цел да се обединят няколко различни задължения и да се покрият някакви натрупани сметки, най-често са с размер между 20 и 30 хиляди лева. Така че, много е важно каква е целта за теглене на потребителски кредит и тя определя размера. Това което виждаме е, че клиентите продължават да теглят потребителски кредити за неща, които са им необходими, за нещо важно за домакинството или нещо, което ще подобри стандарта на живот на домакинството.

- Когато хората взимат потребителски кредити за текущи нужди, за какво най-често им трябват парите?
- Когато взимат потребителски кредити за текущи нужди, най-често ги взимат за някакви подобрения в дома, ремонти, смяна на дограма, ново обзавеждане. Най-общо казано за повишаване на стандарта на живот, на условията, в които живеят хората. Желанието да подобрят условията на живот в дома им е най-честата причина, хората да предприемат стъпка към поемане на задължение и взимане на потребителски кредит.

- През миналата година мерките срещу разпространението на коронавируса доведоха ли до увеличаване на проблемите при изплащането на кредитите и ръст на лошите заеми?
- Не. Лошите кредити като цяло леко намаляват през миналата година. Това се дължи най-вече на това, че много бързо повечето бизнеси и компании се справиха с коронавирус кризата и продължиха да работят на пълни обороти, дори да търсят нови хора. Безработицата остана рекордно ниска, така че ако някой загубеше работата си можеше бързо да намери друга подобна работа и то добре платена. На пазара на труда нещата бяха благоприятни. Това води до липсата на ръст на лошите кредити.

- През настоящата година лихвите ще останат ли на рекордно ниските настоящи нива? Кога можем да очакване покачване на лихвите по кредитите?
- Много хора са притеснени от това, че в САЩ лихвите по ипотеките вече тръгнаха нагоре. Обикновено се говори, че когато в Щатите лихвите тръгнат нагоре, до година-две това ще се случи и в Европа. Но засега очакванията са, че в Европа и тази година лихвите ще се запазят ниски. В България на пазара в момента също няма предпоставка тази година лихвите по ипотеките и по потребителските кредити да тръгнат нагоре. Очакванията са, че и тази година ще имаме ниски лихви, които бяха постигнати през миналата година, а именно между 2,3 и 2,8 процента по ипотеките и между 4,5 и 6,5 процента по потребителските кредити.

- Продължава ли тенденцията хора, които са взели преди години ипотечни кредити на по-високи лихви, да ги рефинансират при по-добри условия?
- Тази тенденция продължава. Тя върви през последните три години, като всяка година се потвърждава. Българинът се научи, че когато тегли 25 или 30 годишна ипотека трябва да я управлява, да следи как се развива пазара и когато може да оптимизира плащанията си по нея. Това става с предоговаряне на условията по кредита или с рефинансиране на кредита със заем от друга банка. Така че, тази тенденция продължи през миналата година и ще продължава и през следващите години, защото винаги на пазара ще има банки, които ще са по-агресивни, които ще предлагат по-ниски лихви, ще предлагат други предимства, за да могат да рефинансират кредита на клиента на друга банка и да облекчат плащанията му. Рефинансирането е нещо, което много се ползва от потребителите на утвърдени пазари като например във Великобритания и САЩ, и това вече се случва и в България през последните няколко години и ще продължава и през следващите.

- През настоящата година очаквате ли отново да има рекордни ръстове при отпускането на ипотечни кредити?
- Да. Моите очаквания са, че ще минем рекорда от миналата година. През последните няколко месеца на миналата година видяхме увеличаване на хората, желаещи да купят жилища. Януари също беше изключително активен месец в това клиентите да се консултират, да искат предварително одобрение за кредит, да си правят бюджет за покупка на жилище. И въпреки, че пазарът на имоти е доста труден, въпреки че цените вървят нагоре, хората са мотивирани да купят жилище. Затова очаквам настоящата година да е новата рекордна година по отношение на взимането на ипотечни кредити и сделките с имоти.

- В края на декември изтече мораториумът върху банковите кредити, който беше въведен заради ковид кризата. Очаквате ли да има проблеми при изплащането на заемите, които досега са били отсрочени?
- Голяма част от хората и бизнесите, които бяха поискали мораториум върху плащанията си по кредитите, вече са намерили начин да се справят с плащанията по заемите и да продължат да ги обслужват редовно след изтичане на мораториума за тях. Всъщност за много хора и бизнеси мораториумът изтече още през миналата година, защото от момента на поискване на отсрочване на вноските по заема можеше да не се плаща за срок до девет месеца. В по-голямата си част тези хора и бизнеси влизаха в редовност и започваха да обслужва кредитите си. Естествено има хора и бизнеси, които не са се справили със затрудненията от породената от коронавируса криза, и когато им изтече мораториумът все още не са в готовност да започнат да обслужват кредитите си както преди. За тях стои възможността да отидат в банката и, въпреки че мораториумът е изтекъл, да поискат някакво конкретно решение за тях. Например ново разсрочване, предоговаряне или рефинансиране на част от задълженията. Тоест има други инструменти, които може да бъдат резултат на индивидуална договорка между тях и финансиращата ги банка, която да им даде още малко време да се справят със своите задължения. Общата картина е, че хората се справят доста по-добре отколкото бизнеса. Това е разбираемо, защото когато един човек работи в сектор, който страда от коронавируса, неговите доходи са намалели или е загубил работата си, при тази ниска безработица в момента и голямо търсене на работна ръка на пазара, много бързо може да намери друга работа, добре платена, и да продължи да обслужва кредите си. Много хора направиха точно това, излязоха от затруднените браншове и си намериха друга работа. За бизнеса обаче това не е толкова лесно. Когато имате един бизнес и той е от тези, които продължават да страдат от коронавирус кризата, вие не можете да излезете от своя бизнес и да отидете да правите нещо друго, а трябва да работите по-дългосрочно, за да стабилизирате бизнеса си и да го оздравите. Затова повече проблеми има при бизнес кредитите отколкото при кредитите за физическите лица.

- Има ли много фирми, които искат от банките отсрочка по заемите си след изтичането на мораториума върху плащанията по кредитите им?
- Не са много тези искания. При физическите лица те са много малко, при бизнеса са малко повече. Но пак казвам, че правилният път е, когато видят, че им изтича мораториумът и не могат да възобновят плащанията, както преди кризата, трябва да отидат в банката и да кажат, че затрудненията им продължават и да потърсят някой друг инструмент, който индивидуално да договорят за тях с финансовата институция. Вместо да започнат да не плащат и да бъдат класифицирани като лоши длъжници, а техните кредити като лоши кредити. Ако погледнем статистиката на БНБ, ще видим, че през декември лошите кредити леко намаляват, което показва точно това, че по-голямата част от хората и от бизнеса се справят с възстановяването на обслужването на кредитите.

- Според последните данни на БНБ общият размер на отсрочените кредити по реда на мораториума към края на 2021 г. е 8,255 млрд. лв., от които 6,481 млрд. лв. са заеми за предприятия, а 1,774 млрд. лв. са за домакинства. Това не е ли твърде голяма сума на заеми, които сега трябва да започне да бъде изплащана?
- От БНБ дават данни за цялата сума на разсрочените кредити. Според мен, голяма част от тези кредити вече са върнати в редовност и се обслужват, защото още миналата година, от месец март започна всеки месец да изтича мораториумът за част от хората и за част от бизнеса. Изтичаше тяхната конкретна договорка за временно неплащане на вноските. Виждахме как те влизат в редовност и много малко от тях се обръщаха към банките, за да поискат ново разсрочване. Данните на БНБ показват общият размер на заемите, обхванати от мораториума. Но голяма час от тях вече са излезли от мораториума и плащанията са възстановени.

Нашият гост
Инж. Тихомир Тошев от 17 години управлява Кредит център ООД, най-големия кредитен консултант у нас с пазарен дял 5% от ипотечните кредити в България. Магистър е по Инженерна икономика и мениджмънт от ХТМУ - София и понастоящем е член на настоятелството на университета. Лицензиран оценител е на недвижими имоти и цели предприятия.