Данъчен консулт на "Труд": Налози при отдаване на апартамент чрез онлайн платформа

Много семейства отдават на туристи притежавани от тях имоти чрез онлайн платформи. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данъци в тези случаи.

Апартамент, придобит в режим на съпружеска имуществена общност (СИО), ще се отдава на туристи чрез онлайн платформата Booking. Единият от съпрузите е със свободна професия и е регистриран по Закона за ДДС. Поставени са въпросите:

1. Следва ли съпругът, регистриран по ДДС, да начислява ДДС за наема?

2. Следва ли другият съпруг да се регистрира по ЗДДС при получаване на фактура за извършена услуга от онлайн платформата booking.com?

3. Как следва да се облага полученият доход?

По ЗДДС

1. Дейността по предоставянето за ползване на апартамент СИО от туристи, съгласно Семейния кодекс (СК) е бездялова - вещта принадлежи общо на двамата съпрузи при равни дялове. На основание чл.21 от СК, вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити.

Съвместният принос се предполага до доказване на противното. Затова доходите от отдаване на имущество под наем, когато то е СИО, се разделят поравно между съпрузите, освен ако със съдебен акт не е предвидено друго.

Данъчно задължено лице по ЗДДС е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност. В случая ще се предоставя за ползване апартамент, тази дейност ще се извършва системно и срещу възнаграждение, а съпрузите - собственици на апартамента, са данъчно задължени лица.

Според чл.3, ал.2, т.1 от ЗТ местата за настаняване са:

а) клас А - хотели, мотели, апартаментни туристически комплекси, вилни селища, туристически селища и вили;

б) клас Б - семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, бунгала и къмпинги;

в) клас В - стаи за гости и апартаменти за гости.

В случая апартаментът ще се предоставя на туристи, налице е услуга по настаняване по смисъла на чл.45, ал.6 от ЗДДС, която е облагаема доставка.

За съпрузите - собственици на апартамента, ще възникнат следните задължения:

- за съпругът/ата, който/ято е нерегистрирано по ЗДДС лице - ? част от стойността на наема ще участва при формирането на облагаем оборот по чл.96, ал.2 от ЗДДС. При достигане на оборот от 50 хил. лв. за 12 поредни месеца ще възникне задължение за регистрация по ДДС.

- за съпругът/ата, който/ято е регистрирано по ЗДДС лице - следва да начислява ДДС върху ? от полученото възнаграждение.
Съгласно чл.66, ал.2 от ЗДДС данъчната ставка за настаняване в хотели и подобни заведения е 9%. За прилагане на чл.66, ал.2 от ЗДДС туристическите обекти следва да са категоризирани по ЗТ.

Когато доставчик на услуги по настаняване в туристически обект е регистрирано по ЗДДС лице и разполага с документите, посочени в чл.40 от Правилника за прилагане на закона за ДДС, се прилага намалена ставка от 9%.

Ако имотът не е категоризиран като туристически обект по ЗТ, приложимата данъчна ставка за услугата по настаняване е 20%, съгласно чл.66, ал.1 от ЗДДС.

2. Относно данъчното третиране на доставката, извършвана от платформата Booking. Съгласно чл.21, ал.2 от ЗДДС мястото на изпълнение при доставка на услуга, когато получателят е данъчно задължено лице, е мястото, където получателят е установил независимата си икономическа дейност. Съгласно чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, когато доставчикът е данъчно задължено лице, което не е установено на територията на страната и доставката е с място на изпълнение на територията на страната и е облагаема, данъкът е изискуем от получателя по доставката на услуги, когато е данъчно задължено лице.

В случая доставчикът (платформа Booking) не е установен на територията на страната и данъкът е изискуем от получателя по доставката.

Съгласно чл.97а, ал.1 от ЗДДС на регистрация по този закон подлежи всяко данъчно задължено лице по чл.3, ал. 1, 5 и 6, което получава услуги с място на изпълнение на територията на страната, които са облагаеми и за които данъкът е изискуем от получателя.

В случая получател на посредническата услуга са собствениците на имота. А за съпругът/ата, който/ято не е регистриран/а по ЗДДС, като получател на услуга от Booking възниква задължение за регистрация по чл.97а, ал.1 от ЗДДС. Задължение за регистрация възниква не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът става изискуем (авансово плащане или данъчно събитие).

При регистрация по чл.97а от ЗДДС за получените услуги се прилага ставката от 20%. В тези случаи не е налице право на приспадане на данъчен кредит за начисления ДДС.

По ЗДДФЛ

От значение за данъчното третиране на доходите от отдаване на имот е целта на неговото предоставяне и начинът, по който се извършва тази дейност. Съгласно чл.111, ал.1 от ЗТ хотелиерство или ресторантьорство се извършва само в категоризирани или регистрирани по този закон туристически обекти.

В чл.113, ал.1 от ЗТ са визирани лицата, които могат да извършват хотелиерство, като в ал.2 е посочено, че хотелиерство в стаи, апартаменти и къщи за гости може да извършва и лице, което не е търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ), включително когато те са част от обитаваното от него жилище. В тези случаи стаите и апартаментите за гости, ако не са категоризирани, се регистрират при условия и по ред, определени с наредбата по чл.121, ал.5 от ЗТ. Предвид това, според конкретните специфики е възможно различно данъчно третиране на доходите.

Според чл.14, ал.4 и чл.61з от ЗДДФЛ физическите лица за доходите от патентни дейности се облагат с патентен данък по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), при условие че:

1. оборотът за предходната година не превишава 50 хил. лв., и

2. лицето не е регистрирано по ЗДДС, с изключение на регистрация при доставки на услуги по чл.97а и за вътреобщностно придобиване по чл.99 и чл.100, ал.2 от същия закон.

Лицата, които подлежат на облагане с патентен данък, подават данъчна декларация, в която декларират до 31 януари на текущата година обстоятелствата, свързани с определянето на данъка. При започване на дейността след тази дата декларация се подава непосредствено преди започването на дейността. Декларацията се подава в общината, където се намира имотът. Доходите от патентна дейност се декларират и в годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ, като само информативно се посочват в Приложение №7.

В случай че не са налице условията за облагане с патентен данък по ЗМДТ, е необходимо да се има предвид следното:

Според чл.1, ал.1, т.13 от ТЗ търговец е всяко физическо или юридическо лице, което по занятие извършва хотелиерски услуги, а според чл.2, т.3 от същия закон не се смятат за търговци лицата, извършващи хотелиерски услуги чрез предоставяне на стаи в обитаваните от тях жилища.

Предвид това, за извършваната търговска дейност, при формирането на облагаемия доход приложение ще намери чл.26 от ЗДДФЛ. Според чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ по реда на чл.26, ал.1-6 се облагат и доходите от стопанска дейност на физическо лице, което е търговец по смисъла на ТЗ, но не е регистрирано като едноличен търговец, т. е. за данъчни цели физическите лица се облагат като еднолични търговци, прилагайки ЗКПО.

Годишната данъчна основа за доходите от стопанска дейност като едноличен търговец се формира по реда на чл.28 от ЗДДФЛ, а облагането е с 15% данък. Доходите се декларират в годишната данъчна декларация чл.50 от същия закон в Приложение №2.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.

Коментари

Регистрирай се, за да коментираш

Още от Данъчен консулт