Данъчен консулт на "Труд": Облагане с ДДС при подобрение в нает офис

Много фирми наемат офиси, в които правят ремонти и подобрения, необходими за дейността им. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за начисляване на ДДС при прекратяване на договора за наем в тези случаи.

Някои офиси на банка, която е регистрирана по ДДС, се ползват по силата на договори за наем. В тях са направени подобрения, като изграждане на преградни стени, климатично-вентилационни системи и др. Направените подобрения са заведени като дълготраен актив, амортизират се за срока на договора за наем и не са извършени за сметка на наема. За направените подобрения не е приспаднат данъчен кредит. Поставени са следните въпроси:

1. Трябва ли да се начисли ДДС за направените подобрения при прекратяване на договора за наем?

2. Ако трябва да се начисли ДДС, как трябва да се определи данъчната основа. Може ли да се приеме за обичаен икономически живот срок, различен от срока за амортизация (например срок на наемния договор)?

I Подобрение на сграда

Съгласно §1, т.32 от ДР на ЗДДС “подобрение” е:

а) за сгради, които са или биха били дълготрайни активи - всяко надстрояване, допълващо застрояване, реконструкция, основно обновяване или преустройство, в резултат на което е налице “нова сграда” по т.5, буква “в”, подточка “аа”.

Съгласно §1, т.5, б.”в”, подточка “аа” от ДР на ЗДДС условието за преценка наличието на подобрение на сграда е:

“аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията,...”.

Съгласно §35 от ПЗР на ЗИД на ЗКПО “нови сгради” са и наличните към 1 януари 2020 г. сгради, за които към тази дата са изпълнени условията по §1, т.5, буква “в” от ДР на ЗДДС.

Видно от цитирания законов текст, когато в резултат на извършено надстрояване, допълващо застрояване, реконструкция, основно обновяване или преустройство е налице “нова сграда” по §1, т.5, буква “в”, подточка “аа” от ДР на ЗДДС, е налице подобрение.

Съгласно §1, т.94 от ДР на ЗДДС “надстрояване”, “допълващо застрояване”, “реконструкция”, “основно обновяване”, “преустройство” са понятия по смисъла на Закона за устройството на територията (ЗУТ). Легалното определение за целите на ЗУТ на понятието “реконструкция” е в §5, т.44 от ДР на ЗУТ, а на “основно обновяване” - в §5, т.66 от ДР на същия закон. За понятията “надстрояване” и “преустройство” няма дефиниции в ЗУТ, а “допълващото застрояване” е регламентирано в чл.41 и следващите от ЗУТ.

По силата на чл.97 от Закона за собствеността (ЗС), когато чужда вещ е присъединена като част към главна вещ по такъв начин, че не би могла да се отдели без съществено повреждане на главната вещ, собственикът на тази вещ придобива правото на собственост и върху присъединената част, при задължение да обезщети нейния собственик.

II В конкретния случай

В конкретния случай, ако извършените строително-монтажни работи, свързани с преустройство на офис, нает от банката, са реконструкция, основно обновяване или преустройство, за които направените преки разходи са не по-малко от една трета от пазарната цена на този офис, е налице подобрение и собственикът на актива (офиса) става собственик на подобрението, което по силата на ЗДДС е приравнено на доставка на услуга от банката към наемодателя, съгласно чл.9, ал.2, т.4, б.”б” от ЗДДС.

Предвид, че извършените от банката подобрения са заведени като дълготраен актив и не са за сметка на наема, т. е. извършени са за нейна сметка, те имат характер на безвъзмездна услуга, която е приравнена на възмездна доставка на услуга, по смисъла на чл.9, ал.3, т.3 от ЗДДС.

На основание чл.25, ал.3, т.6 от ЗДДС данъчното събитие възниква на датата на фактическото връщане на актива с подобрението от държател/ползвател при прекратяване на договора за наем или преустановяване ползването на актива, когато подобрението на наетия или предоставен за ползване актив не е предвидено като условие и/или задължение по договора.

В случая обаче, дори извършените строително-монтажни работи, свързани с преустройството на офис, нает от банката, да представляват подобрение, доколкото банката не е упражнила право на приспадане на данъчен кредит по отношение на начисления данък при изграждане на подобрението, предвид предназначението на получените във връзка с извършеното подобрение стоки или услуги за извършване на освободените доставки от банката и за последващата безвъзмездна доставка към наемодателя, извършената от банката доставка на услугата по подобрение при прекратяването на договора за наем на основание чл.50, ал.1 от ЗДДС е освободена и за нея не следва да се начислява данък, а корекция по чл.79 от същия закон банката не следва да прави.

Данъчната основа на доставката на услугата по подобрение при връщането на актива (офиса) с подобрението от банката при прекратяване на договора за наем се определя съгласно чл.27, ал.2, изречение четвърто от ЗДДС. Т. е. данъчната основа е сумата от направените преки разходи за подобрението, намалена с разходи за изхабяване предвид обичайния икономически живот на подобрението на офиса, а ако не може да се установи сумата на преките разходи, данъчната основа е пазарната цена.

Предвид чл.20, ал.5 от ППЗДДС за целите на определяне на данъчната основа по смисъла на чл.27 от закона за разход за изхабяване предвид обичайния икономически живот на стоки или услуги, които са дълготрайни активи, се взема предвид разход за изхабяването им като част от стойността на данъчната основа, за начисления данък върху която е приспаднат данъчен кредит, изчислен за всеки данъчен период по линейния метод за срока на полезния живот на стоката или услугата. При определяне на този срок следва да се вземе предвид периодът, през който се очаква стоката или услугата да бъде икономически използваема от едно или повече лица, но не по-кратък от 20 години за недвижимите имоти и 5 години за останалите стоки и услуги. За стоки и услуги, за които данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.

Доколкото подобрението е приравнено на сграда за целите на корекциите, както и при извършване на последващата му доставка, при определяне на този срок следва да се вземе предвид периодът, през който се очаква същото да бъде икономически използваемо от едно или повече лица, но не по-кратък от 20 години, който е и срокът за недвижимите имоти.

III Начисляване на ДДС

В конкретния случая, дори направените от банката подобрения да бъдат определени като дълготрайни активи по смисъла на §1, т.83 от ДР на ЗДДС разпоредбата на чл.20, ал.5 от ППЗДДС е неприложима, тъй като за направените подобрения не е приспаднат данъчен кредит.

В случая, когато извършените строително-монтажни работи, свързани с преустройството на офис, нает от банката, не са “подобрение” по смисъла на §1, т.32 от ДР на ЗДДС, е налице ремонт. Доколкото в случая банката извършва безвъзмездно ремонта на наетия актив (офис), на основание чл.9, ал.4, т.2 от ЗДДС във връзка с ал.3 на същата разпоредба не е налице доставка на услуга.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.

Коментари

Регистрирай се, за да коментираш

Още от Данъчен консулт