Данъчен консулт на "Труд": Облагане при отдаване на имот под наем от ЕТ

Много Еднолични търговци отдават имоти под наем. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данъци в тези случаи. Допълнително разглеждаме облагането с ДДС при ползване на услуги от чужбина.

I. Облагане при отдаване под наем на имот от Едноличен търговец

Едноличен търговец (ЕТ)отдава имот под наем на фирмата “А” ЕООД. Поставени са следните въпроси:

1. Трябва ли “А” ЕООД - наемател, да получава фактура с ДДС от ЕТ на физическото лице наемодател? Може ли да получава квитанция от физическото лице за получения наем при положение, че собствеността на имота е на физическото лице? Да се има предвид, че физическото лице не е регистрирано по Закона за ДДС (ЗДДС), а само Едноличният търговец (ЕТ).

2. Ако физическото лице и ЕТ са едно и също лице и се издава фактура, следва ли “А” ЕООД - наемател, да подава декларация по чл.55 от Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и да удържа авансов данък върху стойността на наема без ДДС или да го приема за директен разход?

Данъчната основа за изчисляване на дължимия авансов данък върху дохода от наем от предприятието-наемател следва да бъде нетната основа на услугата (без ДДС).

Когато платецът на дохода от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при изплащането му. В тези случаи размерът на дължимия авансов данък се определя, като облагаемият доход по чл.31 (Облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество се определя, като придобитият доход се намалява с 10 на сто нормативно признати разходи), се умножи по данъчна ставка 10 на сто.

Във връзка с документирането на доставки, извършвани от физическо лице, което е вписано в търговския регистър като едноличен търговец, и което е получило идентификационен номер за целите на ДДС, издаден в съответствие с действащия правен режим, следва да се отбележи, че в този случай, независимо от това в какво качество физическото лице извършва доставките, представляващи независима икономическа дейност - като търговец, земеделски производител, лице, упражняващо свободна професия или само като физическо лице, то е длъжно да издава фактура по чл.113 от ЗДДС (освен в изрично предвидените в закона случаи, когато издаването на фактурата не е задължително) и да посочва във фактурата единствено идентификационния номер по чл.94, ал.2 от ЗДДС, имащ за основа идентификационният код, получен във връзка с регистрацията си като едноличен търговец.

Предвид на това във фактурата следва да се посочи стойността на наема, размерът на ДДС, на отделен ред размерът на удържания авансов данък и сумата за плащане, която да е равна на действително получената. Стойността за плащане в издадения фискален касов бон следва да е равна на стойността, посочена във фактурата.

Разходът за наем е данъчно признат за дружеството в размер на посочената във фактурата стойност, съответно при спазване на общите изисквания на Закона за корпоративното подоходно облагане.
Още веднъж обръщам внимание, че доходът от наем е доход на физическото лице наемодател, при условие, че имотът не е собственост на ЕТ и не е приложен реда на чл.27 от Закон за данъците върху доходите на физическите лица.

II. Ползване на данъчен кредит по ДДС при използване на услуги от чужбина 

Фирмата “АБВ” ЕООД е регистрирана по Закона за ДДС. Дейността на дружеството е свързана с разработка и поддръжка на специализиран онлайн софтуер (платформа), чрез който компании от строителната индустрия осъществяват връзки едни с други.

За разработването и поддръжката на своята платформа дружеството разполага със собствен екип от специалисти, но използва и услугите на външни ИТ компании и специалисти от цял свят, за което получава фактури.

За получените услуги от данъчно задължени лица, установени в ЕС и с валиден ДДС номер, както и от данъчно задължени лица, установени в трети страни, дружеството начислява ДДС по реда на чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС и издава протоколи по реда на чл.117 от ЗДДС. За начисления данък дружеството упражнява пълен данъчен кредит, тъй като въпросните доставки са свързани с основната му дейност. Поставени са следните въпроси:

1. Как дружеството трябва да третира фактурите за получени услуги от данъчно задължени лица, установени в ЕС, които нямат валиден ДДС номер?

2. В случай, че дружеството е задължено да си самоначисли ДДС по тези доставки, има ли право на данъчен кредит, след като услугата е свързана с основната дейност на дружеството?

Според общото правило на чл.196 от Директива 2006/112/ЕО при доставки на услуги между данъчно задължени лица, установени в различни държави членки на ЕС, данъкът е изискуем от лицето, на което се предоставят услугите.

Съгласно чл.9, параграф 1от Директива 2006/112/ЕО “Данъчнозадължено лице” означава всяко лице, което извършва независима икономическа дейност на някое място, без значение от целите и резултатите от тази дейност. Според чл.3, ал.1 от ЗДДС “Данъчнозадължено лице” е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност без значение от целите и резултатите от нея.

Следователно, за да е данъчно задължено лице, както Директива 2006/112/ЕО така и ЗДДС изискват единствено лицето да извършва независима икономическа дейност. Няма изискване за данъчно задължено лице, установено в ЕС да се счита само лице, което е регистрирано за целите на ЗДДС.

Подобно изискване е разписано в чл.18, пар.1 от Регламент за изпълнение /ЕС/ №282/2011 на Съвета от 15 март 2011 г. и се отнася до доказване качеството на получателите на услуги и не се прилага за доставчиците на услуги.

Съгласно чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, когато доставчикът - данъчно задължено лице, е установен извън територията на страната, доставката е с място на изпълнение на територията на страната и е облагаема, данъкът е изискуем от получателя - регистрирано за целите на ДДС лице.

Следователно, за да е дължим ДДС от получателя на услуги - данъчно задължено лице, е необходимо да са изпълнени едновременно визираните условия:

- Доставчикът да е данъчно задължено лице;

- Доставчикът да е установен извън територията на страната;

- Доставката да е с място на изпълнение на територията на страната;

- Доставката да е облагаема на основание чл.12 от ЗДДС.

Предвид гореизложеното, за дружеството възниква задължение за начисляване на ДДС по реда на чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, когато получи услуга по облагаема доставка с място на изпълнение на територията на страната от доставчик - данъчно задължено лице, който е установен на територията на ЕС, независимо от това дали същият е идентифициран с ДДС номер.

Отделно от горното считаме, че доставчиците на услуги, установени на територията на ЕС следва задължително да са идентифицирани с ДДС номера за целите на предоставените услуги и това произтича от изискването на чл.214 от Директивата за ДДС, съгласно който държавите-членки предприемат необходимите мерки, за да гарантират, че всяко данъчнозадължено лице, установено на съответната им територия, което предоставя услуги на територията на друга държава-членка, за които ДДС се дължи единствено от получателя съгласно член 196, е идентифицирано чрез индивидуален номер.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.

Коментари

Регистрирай се, за да коментираш

Още от Данъчен консулт