Данъчен консулт на "Труд news": Данъчно облагане при превръщане на офиси в апартаменти

Много фирми променят предназначението на офиси в апартаменти и след това ги продават. Затова в рубриката на „Труд news“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на ДДС в тези случаи. Допълнително разглеждаме правилата за облагане на едноличен търговец при отдаване над наем и продажба на имоти.

I Офиси стават апартаменти

Дружество е придобило недвижими имоти – офиси, в сграда, въведена в експлоатация преди 10 години. Дружеството възнамерява да промени предназначението на придобитите имоти в апартаменти по реда на чл.147а от Закона за устройство на територията (ЗУТ), без извършване на строително-монтажни дейности по тях. След приключване на процедурата за обектите ще бъдат издадени разрешения за промяна на предназначението, без да подлежат на въвеждане в експлоатация, след което дружеството ще ги продаде като апартаменти. Поставени са въпросите:

1. След промяна на предназначението следва ли апартаментите да бъдат третирани като части от нова сграда за целите на Закона за ДДС, съответно извършваните продажби ще бъдат ли облагаеми?

2. Дружеството има ли право да избере доставките да бъдат третирани като освободени?

При облагането с ДДС продажбите на сгради и части от тях се подчиняват на правилата, регламентирани в чл.45 от ЗДДС, §1, т.5 от Допълнителните разпоредби на Закона за ДДС и чл.44 от Правилника за прилагане на Закона за ДДС. Според §1, т.5 от ДР на ЗДДС, „нови сгради“ са сградите:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж", или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), или

в) които отговарят на следните условия:

аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, и

бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията.

Видно от тези разпоредби, за да е налице нова сграда по смисъла на ЗДДС, е необходимо осъществяването на фактически състав, включващ извършването на строително-монтажни работи (СМР) и удостоверяване на резултатите от тях чрез издаване на съответния документ – протокол за констатиране на завършването на грубия строеж по чл.181, ал.3 от ЗУТ, разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация. В конкретния случай нито един от елементите, очертани в тези разпоредби, няма да е налице.

Доколкото става въпрос за отделни самостоятелни обекти от сграда, най-близка до изложената фактическа обстановка е хипотезата на §1, т.5, б. „в“ от ДР на ЗДДС. Същата обаче отново предполага извършването на СМР (надстрояване или допълващо застрояване), в резултат на които се обособява нов обект, и издаване на ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.

В конкретния случай няма да бъдат извършвани СМР, нито ще има резултати от такива, подлежащи на удостоверяване с някой от документите, посочени в разпоредбите на §1, т.5 от ДР на ЗДДС. От това следва, че няма правно основание обектите, които дружеството възнамерява да продаде, да бъдат третирани като нови сгради или части от такива по смисъла на ЗДДС, следователно налице е възможността доставките с предмет тези имоти да бъдат третирани като освободени от облагане с ДДС. В тези случаи, с разпоредбата на чл.45, ал.7, законът предоставя на доставчика възможност да избере да третира такива доставки като облагаеми чрез посочване на размера на дължимия данък на отделен ред в издадената фактура.

II Продажба на магазин и склад

Едноличният търговец „X“ преди 20 години е придобил магазин, а малко след това и складово помещение към него. Поставени са въпросите:

1. При отдаване под наем на недвижимите имоти приспадат ли се 10% необходимо присъщи разходи?

2. Продажбата на имотите попада ли в обхвата на необлагаемите доходи по чл.13, ал.1 от ЗДДФЛ като се има предвид, че са придобити преди повече от 5 години?

Съгласно чл.26, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на ЗКПО данъчна печалба, включваща и финансовия резултат от прехвърляне на предприятието на едноличния търговец без заличаване на едноличния търговец от търговския регистър.

Понятието "данъчна печалба" е положителният данъчен финансов резултат, получен след преобразуване на счетоводния финансов резултат за данъчни цели по реда на ЗКПО. Съгласно §1, т.16 от Допълнителните разпоредби към ЗКПО, „счетоводен финансов резултат” е печалбата (загубата) по отчета за приходите и разходите за определен период от време, преди начисляването на разходите за данъци от печалбата.

Регистрираният едноличен търговец има статут на предприятие по смисъла на Закона за счетоводството (ЗСч) и има задължение за водене на счетоводство. Отчитането на приходите и разходите следва да се извършва при спазване разпоредбите на чл.3, ал.1, ал.2 и ал.3 от ЗСч, изискващи текущо счетоводно отчитане на основата на документална обоснованост на стопанските операции.

При отдаването под наем на недвижимите имоти, които са част от предприятието на едноличния търговец, не се приспадат разходи за дейността в размер на 10%, а документално обосновани разходи съгласно изискванията на ЗСч. Отдаването под наем на недвижимите имоти, както и тяхната продажба, представляват стопански операции, които следва да намерят отражение в счетоводството на предприятието и да участват при формирането на счетоводния финансов резултат.

В чл.13, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ е посочено, че не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

а) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;

б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

Съгласно чл.13, ал.5 от ЗДДФЛ, разпоредбите на ал. 1, 2 и 4 не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон, включително като едноличен търговец, както и за физическите лица, регистрирани като земеделски стопани, които определят облагаем доход по чл.26.

В случая, независимо че между покупката и продажбата на тези недвижими имоти са изминали повече от 5 години, то получените суми от продажбата им представляват приход от стопанската дейност на едноличния търговец, т.е. същите не попадат в изключенията на чл.13, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ като необлагаем доход.

Едноличният търговец, спазвайки принципите на ЗСч, е задължен да посочи облагаемия си доход, представляващ формираната по реда на ЗКПО данъчна печалба, в приложение №2 на годишната си данъчна декларация за доходите по чл.50 от ЗДДФЛ.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.