Труд
Автор:
Димитрина Захаринова
Много хора продават къщи, които са построили върху притежаван от тях парцел, а междувременно купуват и продават и други имоти. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данък върху доходите в тези случаи. Допълнително разглеждаме даряването на урегулиран поземлен имот от едноличен търговец.
I Продажба на построена къща
Преди 10 години човек купува парцел, върху който построява къща. Актът за въвеждане в експлоатация е от преди две години. Сега има намерение да извърши продажба на къщата. Междувременно е купил апартамент преди пет години, който е продал преди три години. Преди година е купил и друга къща. Поставен е въпросът: Дължи ли данък върху дохода от продажбата на къщата и трябва ли да декларира дохода по реда на ЗДДФЛ?
Според чл.12 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
На основание чл.13, ал.1, т.1, б. “а” и “б” от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Видно от гореизложеното, за целите на данъчния закон законодателят прави разлика между понятията “недвижим жилищен имот” и “недвижим имот”. По смисъла на §1, т.51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
В описания случай за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот - къща, следва да се приеме датата на въвеждането в експлоатация съобразно действащото законодателство, тъй като от тази дата се счита, че недвижимият имот може да служи за задоволяване на жилищни нужди, т. е. от датата на издаването на разрешението за ползване на жилищната сграда преди две години.
Следователно, при продажба на къщата сега няма да е налице условието да са изминали три години от датата на въвеждане в експлоатация до датата на продажбата. Доходът ще бъде облагаем и следва да се приложи редът на чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ. Облагаемият доход представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.
Цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото (чл.33, ал.6, т.1 от ЗДДФЛ).
При строителство на недвижим имот следва да се вземат предвид всички документи, доказващи извършени разходи за строителството (договор за строително монтажни работи, фактури, фискални бонове). Данъчната оценка на имота не се взема предвид за целите на доказване на цената на придобиване.
На основание чл.50, ал.1 от ЗДДФЛ придобитите през годината облагаеми доходи от местни физически лица от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, облагаеми с данък върху общата годишна данъчна основа, подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация (ГДД) с Приложение №5. Срокът за подаване на годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ е от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Ако с продажбата на къщата се продава и дворното място, купено преди 10 години, следва да имате предвид, че доходът от продажба на парцела може да попадне в обхвата на чл.13, ал.1, т.1, б. “б” от ЗДДФЛ, предвид че ще са изминали повече от 5 години от датата на придобиване и при условие че за годината са продадени не повече от два имота, попадащи в тази хипотеза.
II ЕТ подарява терени на внучка
Физическо лице, в качеството на едноличен търговец (ЕТ) е регистрирано по Закона за ДДС. ЕТ е купил два урегулирани поземлени имота (УПИ). За покупката доставчикът, регистрирано по ЗДДС лице, е издал фактура с ДДС, по която едноличният търговец към момента не е ползвал данъчен кредит. Физическото лице, в качеството на ЕТ, желае да дари тези два имота на внучка, която е австрийска гражданка и не е регистрирана по ДДС. Поставен е въпросът: При кой от посочените по-долу два варианта е спазен законът:
Вариант 1: Съгласно изискването на чл.70, ал.1, т.2 от ЗДДС, ЕТ не ползва данъчен кредит за покупката на тези имоти и доставката - дарение на имотите на внучката, се счита за освободена на основание чл.50, ал.1, т.2 от ЗДДС и ЕТ не начислява ДДС по нея.
Вариант 2: ЕТ ползва данъчен кредит за покупката на имотите. Съгласно чл.6, ал.3, т.2 от ЗДДС дарението се счита за възмездна облагаема доставка и ЕТ начислява ДДС с протокол по чл.117 от закона. Данъчната основа при дарението е пазарната цена съгласно чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС.
Съгласно чл.225 от Закона за задълженията и договорите с договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който го приема.
На основание чл.2, т.1 от ЗДДС с данък върху добавената стойност се облага всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга.
Съгласно чл.6, ал.3, т.2 от същия закон за възмездна доставка на стока се смята и безвъзмездното прехвърляне на собственост или друго вещно право върху стоката на трети лица, когато при производството, вноса или придобиването є е приспаднат данъчен кредит изцяло, частично или пропорционално на степента на използване за независима икономическа дейност.
Безвъзмездното прехвърляне на собствеността върху урегулирани поземлени имоти ще бъде облагаема доставка, само ако е налице условието на чл.6, ал.3, т.2 от ЗДДС, т. е. ако при придобиването на имота, който ще бъде прехвърлен, е приспаднат данъчен кредит изцяло, частично или пропорционално на степента на използване за независимата икономическа дейност. Ако доставката попада в хипотезата на чл.6, ал.3, т.2 от ЗДДС, ще следва да се съобрази и с разпоредбата на чл.27, ал.1 от ЗДДС при определяне на данъчната основа на безвъзмездната доставка, която се приравнява на възмездна. На основание чл.117, ал.1, т.3 от ЗДДС в случаите на доставка по чл.6, ал.3 регистрираното лице - доставчик, издава протокол, с който си самоначислява ДДС.
Следва да имате предвид, че на основание чл.50, ал.1, т.2 от ЗДДС, освободена е доставката на стоки или услуги при производството, придобиването или вноса на които не е било налице право на приспадане на данъчен кредит на основание чл.70.
За да се приложи чл.50, ал.1, т.2 от ЗДДС, е необходимо да са изпълнени кумулативно следните условия:
- регистрираното по закона лице да се разпореди с произведени, закупени или придобити по друг начин от него стоки;
- за тях да е начислен ДДС, от доставчика (регистрирано по ЗДДС лице);
- лицето (получател по доставката) да не е приспаднало този начислен ДДС като данъчен кредит, тъй като по силата на други разпоредби от ЗДДС доставката не е с право на данъчен кредит на основание чл.70.
При условие че доставката (дарение на УПИ) не попада в хипотезата на чл.6, ал.3, т.2 от ЗДДС, т. е. за придобитите УПИ не е ползван данъчен кредит, то същата е извън обхвата на ЗДДС и не следва да се начислява данък. Разпоредбата на чл.50, ал.1, т.2 от ЗДДС е неприложима.
Когато доставката на УПИ е безвъзмездна, свързана е с недвижими имоти на територията на страната и получателят е данъчно незадължено лице, същата не попада в обхвата на чл.7 от ЗДДС (вътреобщностна доставка).
Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.
