Данъчен консулт на "Труд": Кога се дължи данък върху доходите при продажба на имот

Много хора купуват имоти, които след това продават. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това в кои случаи върху получените доходи от продажба на имот трябва да бъде платен данък. Допълнително разглеждаме правилата за отчитане на оборота при осъществяване на патентна дейност.

I Данък върху доходите при продажба на имот

Гражданин е купил апартамент през 2020 г. През 2021 г. е подписал предварителен договор за продажба на този недвижим имот. Договорено е изплащане на продажната цена на части в три годишен период. При подписване на договора гражданинът е получил авансово част от цената. През 2022 г. също ще получи част от цената, а през 2023 г., когато ще са изминали три години от придобиването на апартамента, ще финализира сделката и ще получи оставащата част от цената. Поставени са въпросите:

1. Гражданинът дължи ли данък върху доходите за всяко едно от плащанията през тези години?

2. От коя дата трябва да се брои срокът за трите години, предвидени в чл.13, ал.1, т.1, б. “а” от ЗДДФЛ - от датата на предварителния договор, дата на плащане или нотариалния акт?

Според чл.13, ал.1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:

1. един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години (чл.13, ал.1, т.1, буква “а” от ЗДДФЛ);

2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години (чл.13, ал.1, т.1, буква “б” от ЗДДФЛ).

За дата на придобиване и дата на продажба се прима датата на акта, с който е придобита собствеността върху имота и съответно е извършена и сделката по продажба на същия.

Когато е налице облагаем доход от продажба на недвижим имот и плащането на продажната цена е извършено през различни данъчни години, законодателят е уредил начинът на облагане в разпоредбата на чл.33, ал.7 от ЗДДФЛ, като всяко плащане за съответна година подлежи на деклариране и облагане.

При сключване на договор за периодично частично изплащане на продажната цена и отлагане във времето на придобиване на собствеността, като придобиването е обвързано с изплащане на крайна вноска/сума на цената се прилагат разпоредбите на чл.33, ал.9 от ЗДДФЛ, а именно: доходът, получен във връзка с предоставяне на имущество по договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху имуществото, подлежи на облагане независимо от обстоятелствата по чл.13 от закона. Облагаемият доход се определя по посочена в закона формула.

Трябва да имате предвид, че формалното наименование на договора не е водещо, а следва да бъде разглеждано в съответствие с нормата на чл.20 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), според която при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.

Предвид изложеното по-горе, считам, че договореното в случая изплащане на вноски на продажната цена и отлагането във времето на придобиване на собствеността, както и вероятното предаване на владението на имота и получаване на ползите от него за периода от потенциалния купувач, по своята същност може да се приеме, че представлява договор за лизинг с уговорка за прехвърляне правото на собственост върху имуществото, поради което при определянето на облагаемия доход следва да се приложи нормата на чл.33, ал.9 от ЗДДФЛ.

Когато волята на лицата е постигането на определени правни последици, но резултата от тях ще доведе до данъчно облагане и те извършат/договорят привидни такива с цел прикриване на действителната сделка и заобикаляне на данъчното облагане, следва да се има предвид нормата на чл.77 от ЗДДФЛ. Тя регламентира, че при определяне на задълженията на лицата по този закон в случаите на сделки между свързани лица, на сделки, сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане и прилагане на пазарни цени, трансфери, свързани с определена база, както и за лихви по финансов лизинг, се прилагат съответно разпоредбите за предотвратяване на отклонението от данъчно облагане от Закона за корпоративното подоходно облагане.

II Отчитане на продажбите при патентна дейност

Човек има намерение самостоятелно и с личен труд да извършва шивашки услуги (изработване и ремонт на текстилни изделия), като предстои да открие обособено за тази цел ателие. Към настоящия момент е гражданин на Русия със статут на постоянно пребиваващ в България, за което разполага със съответните документи. Получава пенсия за старост, отпусната от Русия. Регистриран е като самоосигуряващо се лице и има БУЛСТАТ. Не е регистриран по Закона за ДДС и нямате регистрация по Търговския закон и Закона за занаятите. Поставен е въпросът какви платежни документи трябва да издава към физически и юридически лица за плащания в брой и по банков път?

На основание чл.9, ал.2 от ЗДДФЛ данъчно задължените лица, които не са длъжни да издават фискална касова бележка от фискално устройство или касова бележка от интегрирана автоматизирана система за управление на търговската дейност съгласно ал.1, издават документ за придобитите от тях доходи от източници по чл.10, ал.1, т. 3 и 4, съдържащ реквизитите по чл.6, ал.1 от Закона за счетоводството (ЗСч).

В съответствие с чл.3 от ЗДДФЛ данъчно задължени лица са:

- местните и чуждестранните физически лица, които са носители на задължението за данъци по този закон;

- местните и чуждестранните лица, задължени да удържат и внасят данъци по този закон.

Видовете доходи са посочени в чл.10 от ЗДДФЛ, където в ал.1, т.3 попадат доходите от друга стопанска дейност, включително от упражняване на занаятчийската дейност.

Облагането на доходите с различните видове данък е уредено в чл.14 от ЗДДФЛ, като в ал.4 е посочено, че физическите лица, включително едноличните търговци, за доходи от патентни дейности се облагат с патентен данък при условията и по реда на ЗМДТ, а за доходите от други дейности лицата се облагат по реда на този закон.

Следователно, независимо че лицата за извършваните от тях патентни дейности се облагат с патентен данък при условията и по реда на ЗМДТ, те са задължени лица по смисъла на ЗДДФЛ. Още повече, че когато в рамките на данъчната година отпаднат основанията за облагане с патентен данък по реда на ЗМДТ, доходите на физическите лица, включително едноличните търговци, за същата данъчна година подлежат на облагане по общия ред на ЗДДФЛ.

Предвид гореизложеното и така описаната фактическа обстановка гражданинът трябва да документира придобитите доходи чрез издаване на документ на основание чл.9, ал.2 от ЗДДФЛ, съдържащ реквизитите по чл.6, ал.1 от ЗСч. Съгласно чл.6, ал.1 от ЗСч първичният счетоводен документ, адресиран до външен получател, съдържа най-малко следната информация:

1. наименование и номер на документа, съдържащ само арабски цифри;

2. дата на издаване;

3. наименование или име, адрес и единен идентификационен код от Търговския регистър или единен идентификационен код по БУЛСТАТ или единен граждански номер или личен номер на чужденец на издателя и получателя;

4. предмет, натурално и стойностно изражение на стопанската операция.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.