Данъчен консулт на "Труд news": Данъци за прехвърляне право на строеж срещу апартаменти

Много граждани прехвърлят право на строеж върху терен срещу апартаменти в новата сграда. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчeн консулт” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данък върху доходите в тези случаи. Допълнително разглеждаме правилата за ползване на данъчно облекчение за ремонт в дома.

I Право на строеж срещу построяване

Гражданите ХХХ и УУУ са учредили с нотариален акт право на строеж на “Z” ООД срещу задължение за построяване. Дружеството е декларирало прехвърлянето на недвижимия имот срещу задължение за построяване, като доход с код 501 “Доходи от продажба или замяна на недвижимо имущество” и е посочило, че всеки един от двамата е получил доход в определен размер. Самите хора не са получили пари от прехвърлянето. Не са подписвали договор за покупко-продажба, а за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за построяване. Поставен е въпросът: Трябва ли всеки от гражданите да подаде годишна данъчна декларация (ГДД) по чл.50 от ЗДДФЛ и да плати данък върху посочената сума?

На основание чл.12, ал.1 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

Доходите от прехвърляне на права или имущество не са сред изброените необлагаеми доходи посочени в чл.13 от ЗДДФЛ, а са обособени като отделен вид доход в нормата на чл.10, ал.1, т.5 от ЗДДФЛ и съответно за тях е предвиден специален ред за определяне на облагаемия доход и на годишната данъчна основа в раздел V от глава пета на закона.

Според разпоредбата на чл.10, ал.2 от ЗДДФЛ в зависимост от формата на плащане доходите могат се разделят на парични и непарични.

Както паричните, така и непаричните доходи от прехвърляне на права или имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се облагат с данък върху общата годишна данъчна основа и подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ - Приложение №5 в срок до 30 април на годината, следваща годината на придобиването на дохода.

В случая гражданите са учредили право на строеж срещу насрещна престация - изграждане на обекти. Престацията е строителна услуга, която представлява непаричен доход. Последният съгласно чл.10, ал.4 от ЗДДФЛ се остойностява в български левове към датата на неговото придобиване по пазарна цена. Ако до момента обектът/сградата не е построена, т. е. дължимата строителна услуга не е извършена, гражданите не са придобили доход срещу учреденото от тях право на строеж на дружеството.

Едва в годината, в която обектите бъдат предадени в уговорения вид и степен на завършеност, за тях ще е налице придобит доход в натура в резултат на предоставената строителна услуга. В административната и съдебна практика е възприето, че най-късната дата на придобиване на този доход е датата на издаване на разрешение за ползване на сградата.

Следва да имате предвид, че придобитият доход в натура (пазарната стойност на строително монтажните работи - СМР) ще подлежи на деклариране като облагаем във всички случаи, освен в хипотезата на чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ - когато имотът, върху който е учредено вещно право на строеж, е придобит по наследство и завет, респ. реституиран по реда на нормативен акт. В случай, че недвижимият имот или идеална част от него е придобит по възмезден начин или чрез дарение, полученият обект/и срещу учреденото право на строеж, представлява облагаем доход в натура, оценим по пазарна цена на строителната услуга (СМР) и подлежащ на деклариране за годината, в която е издадено разрешение за ползване на сградата.

Предвид горното в хипотезата, при която срещу учреденото право на строеж на дружеството гражданите не са придобили дължимите обекти, защото не са построени/строителството на сградата не е завършено, то те не следва да посочва доход от тази сделка в годишната си данъчна декларация.

II Облекчение за ремонт

Поставен е въпросът: Може ли човек да ползва данъчно облекчение по чл.22е от ЗДДФЛ (данъчно облекчение за подобрения и/или ремонт на недвижим жилищен имот) за единствено жилище, което е собственост на малолетните му деца?

Ползването на данъчно облекчение за подобрения и/или ремонт на недвижим жилищен имот е уредено в разпоредбата на чл.22е от ЗДДФЛ. Съгласно ал.1 на същата норма местните физически лица и чуждестранните физически лица, установени за данъчни цели в държава - членка на Европейския съюз, или в друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, ползват данъчно облекчение, като приспадат от общата годишна данъчна основа по чл.17 направените през годината плащания за труд във връзка с подобрения и/или ремонт на един недвижим жилищен имот в общ размер до 2000 лв., когато едновременно са налице следните условия:

1. недвижимият жилищен имот е на територията на България;

2. данъчно задълженото лице е собственик или съсобственик на недвижимия жилищен имот;

3. подобренията и/или ремонтът са извършени от местни лица на държава - членка на ЕС, или на друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство;

4. недвижимият жилищен имот не е включен в предприятието на лице, което извършва стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ);

5. данъчно задълженото лице притежава документ за платения труд във връзка с извършването на подобренията и/или ремонта на жилищния имот, съдържащ реквизитите по чл.6, ал.1 от Закона за счетоводството (ЗСч), придружен от документ за плащането му (фискален бон, разписка, банков или друг документ);

6. данъчно задълженото лице и лицето, извършило ремонта, не са свързани лица.

Видно от цитираната разпоредба от общата годишна данъчна основа по чл.17 се приспадат направените през годината плащания за труд във връзка с подобренията и/или ремонта на един недвижим жилищен имот.

Общата годишна данъчна основа по чл.17 от ЗДДФЛ е сумата от годишните данъчни основи по чл.25 - за доходи от трудови правоотношения, по чл.30 - за доходи от друга стопанска дейност, по чл.32 - за доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, по чл.34 - за доходи от прехвърляне на права или имущество, по чл.36 - за доходи от други източници.

В ал.2 на чл.22е от ЗДДФЛ е указано, че данъчното облекчение се ползва до размера на сумата от годишните данъчни основи по чл.17.

Когато недвижимият жилищен имот е собственост на повече от едно физическо лице, облекчението може да се ползва от всеки съсобственик, при условие че общият размер на облекчението, ползван от всички съсобственици, за имота не превишава сумата по ал.1 (чл.22е, ал.3 от ЗДДФЛ).

В хипотезата, при която малолетните деца са реализирали през годината доходи, които попадат в обхвата на чл.17 от ЗДДФЛ, то за тях ще е налице право на ползване на данъчно облекчение по чл.22е от ЗДДФЛ, като при това следва кумулативно да са изпълнени условията на чл.22е и чл.23, ал.2 от ЗДДФЛ. Правото се упражнява чрез подаване на ГДД по чл.50 от ЗДДФЛ за всеки един от собствениците/съсобствениците. На основание чл.50, ал.8 от ЗДДФЛ годишната данъчна декларация по ал.1 за доходите на малолетните, непълнолетните и поставените под запрещение физически лица се подава от родителите, съответно настойниците или попечителите.

Предвид гореизложеното, ако родителят не е собственик или съсобственик на недвижимия жилищния имот, то за него не са налице основания за ползване на данъчното облекчение по чл.22е от ЗДДФЛ.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и три внучки.