Данъчен консулт на "Труд news": Плащане на ДДС при отдаване под наем на фирмен имот

Много фирми отдават под наем имоти в страната, включително и на чуждестранни дружества. Затова в рубриката на „Труд news“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на ДДС в тези случаи. Допълнително разглеждаме ползването на данъчен кредит при покупка на земя с трайни насаждения. 

I Дружество отдава под наем имот

Дружество е купило недвижим имот, който се намира на територията на страната. При покупката е упражнен пълен данъчен кредит по ДДС. Предстои имотът да бъде отдаден под наем дългосрочно на регистрирано за целите на ДДС лице в Гърция. Поставен е въпросът: Облагаема ли ще е доставката по дългосрочно отдаване под наем на недвижим имот, по която получател е данъчно задължено лице от Гърция и следва ли дружеството да начисли ДДС във фактурата за наем?

За да се приложи определен режим на облагане с данък върху добавената стойност на доставките на услуги е необходимо правилно да се определи предмета и мястото на изпълнение на доставката. Мястото на изпълнение на доставката определя приложимия данъчен закон – за доставките с място на изпълнение на територията на страната – ЗДДС, а за тези с място на изпълнение извън територията на страната – данъчният закон по местоизпълнение на доставката.

Общото правило за определяне мястото на изпълнение на доставка на услуга, когато получател по същата е данъчно задължено лице, се съдържа в разпоредбата на чл.21, ал.2 от ЗДДС и това е мястото, където получателят е установил независимата си икономическа дейност. Изключение от това правило се съдържа в чл.21, ал.4, т.1, б. “а” от ЗДДС, съгласно която мястото на изпълнение при доставка на услуга е мястото, където се намира недвижимият имот, когато услугата е свързана с недвижим имот, включително при предоставянето на права за ползване, на експертни услуги или услуги на посредници, свързани с недвижимия имот.

В запитването посочвате, че недвижимият имот, който ще отдавате под наем дългосрочно се намира на територията на страната, предвид което мястото на изпълнение на доставката ще е на територията на страната.
На основание чл.12, ал.1 от ЗДДС, облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.

Дългосрочното отдаване под наем на недвижим имот на данъчно задължено лице не е сред изброените освободени доставки със земя и сгради, регламентирани в чл.45 от ЗДДС и доставката е облагаема със стандартна данъчна ставка от 20 на сто.

Съгласно чл.82, ал.1 от ЗДДС данъкът е изискуем от регистрирано по този закон лице - доставчик по облагаема доставка, с изключение на случаите по ал. 4 и 5 на същата разпоредба.

По силата на чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС данъкът е изискуем от получателя по доставката при доставка на услуги, когато са налице едновременно следните условия:

- доставката е с място на изпълнение на територията на страната и е облагаема; 
- доставчикът е данъчно задължено лице, което не е установено на територията на страната и
- получателят е данъчно задължено лице по чл.3, ал. 1, 5 и 6 от закона.

Предвид цитираните разпоредби и на основание чл.82, ал.1 от закона, за облагаемата доставка с място на изпълнение на територията на страната, ДДС е изискуем от доставчика. 

За дружеството ще възникне задължение за начисляване на ДДС по реда на чл.86, ал.1 от закона, като:

1. издаде данъчен документ, в който посочи данъка на отделен ред;
2. включи размера на данъка при определяне на резултата за съответния данъчен период в справка-декларацията по чл.125 за този данъчен период;
3. посочи документа по т.1 в дневника за продажбите за съответния данъчен период. 

II Покупка на земя с трайни насаждения

Дружество „Х“ ЕООД има намерение да купи земеделска земя и трайни насаждения, засадени върху нея. Те ще бъдат използвани изцяло за облагаеми доставки по смисъла на Закона за ДДС - производство и продажба на земеделска продукция, добита от трайните насаждения. Доставчикът на земята и трайните насаждения е регистрирано по ЗДДС лице и ще упражни правото си на избор по чл.45, ал.7 от ЗДДС, както за земята, така и за трайните насаждения върху нея. Според решение на ВАС трайните насаждения нямат самостоятелен статут на вещ, различен от земята, върху която са засадени, поради което и данъчният им статут не е различен от статута на земята, върху която са засадени. За доставката на земята и трайните насаждения върху нея доставчикът ще издаде фактура с получател дружеството „Х“, регистрирано по ЗДДС, и ще бъде вписано основание за начисляване на ДДС чл.45, ал.7, като данъкът ще бъде посочен на отделен ред. Поставен е въпросът:

Дружеството ще има ли право на приспадане на данъчен кредит като получател при придобиването на земя и трайни насаждения, засадени върху нея, които ще използва изцяло за осъществяване на облагаеми доставки - продажба на земеделска продукция, добита от трайните насаждения, упражнено с включване на фактурата в дневника за покупките?

Съгласно чл.2 от ЗДДС обект на облагане с данък върху добавената стойност са възмездните облагаеми доставки на стоки или услуги. Прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда, съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС, е освободена доставка. С този законов текст е въведено общо правило за освободена доставка, свързана със земя. В ал.7 от същата законова разпоредба е въведена  възможност доставчикът да избере доставката да бъде облагаема. Правото на избор може да се упражни от регистрирано по ЗДДС лице по повод конкретна доставка, осъществена в това му качество чрез посочване на размера на данъка във фактурата за доставката. Във фактурата се посочва основанието за осъществяване правото на избор доставката да е облагаема - чл.45, ал.7 от ЗДДС.

Съгласно чл.92 от Закона за собствеността (ЗС) собственикът на земята е собственик на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Насажденията в един имот, които са трайно прикрепени върху земята, представляват приращение и следват собствеността върху земята. Те не се третират като отделни вещи, а като част от същия този недвижим имот, когато тези насаждения не могат да се отделят от имота, без да бъдат значително увредени или повредени.

Съгласно чл.128 от ЗДДС, когато основната доставка се съпътства от друга доставка и плащането е определено общо, приема се, че е налице една основна доставка. Продажбата на земята е основна доставка, а тази на трайните насаждения следва нейния режим. След като продажбата на поземления имот е облагаема доставка на основание чл.45, ал.7 от ЗДДС, то и продажбата на трайно прикрепените върху нея насаждения, които се продават заедно със земята, е подчинена на същия режим и е облагаема доставка. 

Според чл.69, ал.1, т.1 от ЗДДС, когато стоките се използват за извършването на облагаеми доставки, регистрираното лице има право на приспадане на данъка за тези стоки. За дружеството ще е налице право на данъчен кредит за земята и трайните насаждения предвид използването им за облагаеми доставки при изпълнение на условието на чл.71, т.1 от ЗДДС. Това е притежаване на данъчен документ – фактура, съставена в съответствие с изискванията на чл.114 от ЗДДС, като данъкът е посочен на отделен ред.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.nexiazaharinova.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.