Данъчен консулт на "Труд news": ДДС при отдаване под наем на жилище от едноличен търговец

Много хора отдават под наем апартаменти и къщи и в същото време са регистрирани като еднолични търговци. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на ДДС в тези случаи. Допълнително разглеждаме облагането на доходи при продажбата на две жилища.

Човек е регистриран по Търговския закон (ТЗ) като едноличен търговец (ЕТ), както и по реда на Закона за ДДС. Възнамерява да отдава по наем собствен недвижим имот, като наемател ще бъде юридическо лице. Поставен е въпросът:

1. Данъчно задължено лице ли е по смисъла на ЗДДС и за наема трябва ли да плаща ДДС?
2. Кой от двата номера трябва да бъде вписан в издаваните фактури - единният граждански номер (ЕГН) или идентификационният номер за целите на ЗДДС?
3. Как да бъдат отразявани издаваните фактури в дневника за продажби?

По първи и трети въпрос

Първо следва да бъде изяснен статутът на едноличния търговец по смисъла на ТЗ. Съгласно чл.56 от ТЗ като едноличен търговец може да се регистрира всяко дееспособно физическо лице с местожителство в страната. Видно от това характерните белези на ЕТ са физическо лице, дееспособно, имащо местожителство на територията на България, регистрирано по реда на ТЗ. За разлика от търговските дружества, които са юридически лица, ЕТ е физическо лице, регистрирано като търговец.

Този извод е в съответствие с чл.1 от ТЗ, според който търговец може да бъде както юридическо, така и физическо лице, и се подкрепя от всички останали разпоредби на ТЗ, регламентиращи статута на ЕТ, от чл.56 до чл.60а, включително. Примери за това са изискването на чл.56 от ТЗ за местожителство в страната, предвид обстоятелството, че към датата на влизане в сила на разпоредбата на ТЗ местожителство са имали само физическите лица, както и разпоредбите на чл.60а, т.1-3 от ТЗ, в които се използват понятията местожителство, смърт, поставяне под запрещение, също характеризиращи еднозначно ЕТ като физическо лице. Отделно от изложеното, за да има един правен субект или социално образувание качеството юридическо лице, то следва да му бъде изрично признато от закона.

Така например с чл.63, ал.3 от ТЗ изрично са прогласени за юридически лица търговските дружества. Такова прогласяване по отношение на ЕТ в българското търговско законодателство не е направено. Следователно след регистрацията си по реда на ТЗ, ЕТ остава физическо лице. В резултат от нея не възниква ново лице, а се разширява правосубектността на физическото лице чрез включването в обема є на права и задължения, характерни само за търговците по смисъла на ТЗ.

По силата на чл.3, ал.1 от ЗДДС данъчно задължено е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Съгласно чл.3, ал.2 от закона независима икономическа дейност е всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително използването на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него. В същата разпоредба е посочено, че дейността на търговците винаги е независима икономическа дейност.

Същевременно по силата на чл.95, ал.1 и чл.96, ал.2, т.1 от ЗДДС на регистрация подлежи всяко данъчно задължено лице, установено на територията на страната и извършващо облагаеми доставки, без значение в какво юридическо качество извършва такива - търговец, свободна професия, частен съдебен изпълнител или друго, а облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на всички, извършвани от него облагаеми доставки.

По силата на чл.12, ал.1 от ЗДДС облагаема е всяка доставка, която е извършена от данъчно задължено лице и е с място на изпълнение на територията на страната, освен в изрично предвидените случаи. Изключения са предвидени в чл.45, ал.1 и ал.4 от ЗДДС. Предвид обстоятелството, че имотът ще се отдава под наем на юридическо лице, то разпоредбата на чл.45, ал.4 от ЗДДС не намира приложение. В зависимост от вида на имота следва да се прецени дали може да бъде приложена разпоредбата на чл.45, ал.1 от ЗДДС, съгласно която освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването є под наем или аренда. Ако имотът попада сред изброените в този текст, то доставката (наемът на имота) е освободена от облагане с ДДС и на основание чл.86, ал.3 от закона за същата не се начислява данък.

В случай че доставката е облагаема, следва да имате предвид, че съгласно чл.25, ал.4 от ЗДДС, при доставки с непрекъснато изпълнение, всеки период, за който е уговорено плащане, се смята за отделна доставка и данъчното събитие за нея възниква на датата, на която то е станало дължимо, а на основание чл.25, ал.6, т.1 от закона данъкът става изискуем и за регистрираното лице възниква задължение да го начисли по реда на чл.86, ал.1 от ЗДДС.

В случая човекът е физическо лице, търговец по смисъла на ТЗ и данъчно задължено лице по смисъла на ЗДДС, регистрирано по ЗДДС. В конкретния случай отдаването под наем е облагаема по естеството си доставка и при възникване на данъчното събитие за човека ще възникне задължението за нейното облагане по реда на ЗДДС.
В дневника за продажбите доставките следва да бъдат отразявани като облагаеми със ставка 20 на сто.

По втори въпрос

Реквизитите на фактурата са регламентирани в чл.113, ал.1 от ЗДДС. Съгласно т.5 на чл.113, ал.1, когато доставчикът е регистриран по ЗДДС, той следва да посочи своя регистрационен номер за целите на ЗДДС. Това следва от втората част на разпоредбата, видно от която някой от другите номера по чл.84 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) се посочва само в случаите, в които доставчикът не е регистриран по реда на ЗДДС. В унисон с тази разпоредба е и §1, ал.2 от Допълнителните разпоредби на Правилника за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност (ППЗДДС), съгласно която физическите лица са длъжни да се идентифицират за целите на закона с получения при регистрацията си идентификационен номер по ДДС за всички извършвани от тях доставки, представляващи независима икономическа дейност.

II Продажба на два имота

При продажба на два жилищни имота в рамките на годината, които са придобити преди четири години, по отношение на кой от двата имота полученият доход е необлагаем и за кой доход трябва да бъде платен данък?

Съгласно чл.13, ал.1, т.1, буква ,, а” на ЗДДФЛ, доходите, придобити от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването на въпросния жилищен имот и датата на продажбата са изминали повече от три години, са необлагаеми.

На основание чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

В хипотезата, при която в рамките на годината продавате два недвижими жилищни имота, придобити преди четири години, следва да имате предвид, че сделките за двата жилищни имота се оформят с нотариални актове, които се номерират и вписват в Агенцията по вписвания. Продажбата на жилищния имот, чийто нотариален акт е първи по хронология, попада в хипотезата на чл.13, ал.1, т.1, буква “а” от ЗДДФЛ, а по отношение на жилищния имот, продаден с втория по хронологичен ред нотариалния акт, ще е приложима разпоредбата на чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.nexiazaharinova.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.