Данъчен консулт на "Труд news": Облагане с ДДС при ремонт на къща за гости

Много фирми отдават под наем къщи за госни. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за ползване на данъчен кредит по ДДС за извършени ремонти в къщите. Допълнително разглеждаме правилата за облагане с ДДС при продажба на построен от собственика хотел за селски туризъм.

I Данъчен кредите за къща за гости

Физическо лице притежава къща. Възнамерява да отдаде под наем имота на дружество, което човекът представлява, като наемът ще е дългосрочен (10 години). Юридическото лице ще извърши ремонт в наетия имот като целта е същият да се ползва като къща за гости. Ще се извърши необходимото обектът да получи категоризация и да отговаря на всички нормативни изисквания. Дружеството ще подаде заявление за регистрация по ДДС преди да започне строително-монтажните дейности (СМР), като доставките, които възнамерява да извършва, ще са облагаеми. Поставени са въпросите:

1. Дружеството ще има ли право да включи в дневниците си за покупки получените фактури за строителни материали за извършени СМР на наетия обект?
2. Дружеството ще има ли право на прихващане, приспадане и възстановяване на резултата за периода - ДДС за възстановяване, въпреки че евентуалната дейност ще се реализира след извършването на вътрешни и външни СМР - мащабен ремонт, ВИК, топлоизолация, мебели и др.?

Съгласно чл.69, ал.1 от ЗДДС регистрирано лице има право да приспадне данъка за стоките или услугите, които доставчикът - регистрирано по същия закон лице, му е доставил или предстои да му достави; начисления данък при внос на стоки по чл. 56 и 57 от ЗДДС; и изискуемия от него данък като платец по глава осма от закона, когато тези стоки и/или услуги се използват за целите на извършваните от регистрираното лице облагаеми доставки.

На основание чл.70, ал.1, т.2 от ЗДДС, правото на приспадане на данъчен кредит не е налице, независимо че са изпълнени условията на чл.69 или чл.74, когато стоките или услугите са предназначени за безвъзмездни доставки или по-общо за дейности, различни от икономическата дейност на лицето. Независимо от това, разпоредбата на чл.70, ал.1, т.2 от ЗДДС не се прилага за стоки или услуги, използвани при безвъзмездно извършване на услуга от държател/ползвател за ремонт на нает или предоставен за ползване актив (чл.70, ал.3, т.3 от ЗДДС), както и за стоки или услуги, използвани при безвъзмездно извършване на услуга от държател/ползвател за подобрение на нает или предоставен за ползване актив (чл.70, ал.3, т.4).

Видно от гореизложеното, при ремонт и/или подобрение на нает актив (недвижим имот) за регистрирано по общия ред на ЗДДС лице (наемател или ползвател на вещта), правото на данъчен кредит за стоките и услугите, използвани за извършването им, е пряко обвързано с последващи облагаеми доставки, свързани с актива (настаняване на гости). Това лице следва да извършва или възнамерява да извършва облагаеми доставки при условията по чл.71 от ЗДДС и липса на ограниченията по чл.70. В случай, че намерението не се осъществи, ЗДДС регламентира условия и ред за извършване на корекции на ползван данъчен кредит, съгласно чл.79 от закона.

Когато резултатът за данъчния период представлява данък за възстановяване, данъчно задълженото лице може да поиска неговото прихващане, приспадане и възстановяване при спазване на реда и условията на чл.92, ал.1 от ЗДДС, независимо от обстоятелството, че извършените от него разходи за ремонт и/или подобрение на наетия актив към този момент са свързани с намерение за извършване на последващи облагаеми доставки.

В допълнение, следва да имате предвид, че при прекратяване на договора за наем и фактическото връщане на актива на физическото лице е възможно за наемателя да възникне задължение за начисляване на данък за извършеното подобрение предвид разпоредбите на чл.9, ал.3, т.3, чл.25, ал.3, т.6 и чл.27, ал.2 от ЗДДС.
Определения на понятията “ремонт” и/или “подобрение” по смисъла на закона са дадени с текстовете на т. 31 и 32 на параграф първи от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДДС.

II Продажба на хотел;

Преди 15 години дружество е получило разрешение за строеж на хотел за селски туризъм. Хотелът е построен и е получил разрешение за ползване преди 10 години. Към момента дружеството възнамерява да го продаде. Дружеството е регистрирано по ДДС. Поставен е въпросът: трябва ли предстоящата продажба да бъде обложена по реда на ЗДДС?

По силата на чл.12, ал.1 от ЗДДС облагаема е всяка доставка на стока, когато е извършена от данъчно задължено по ЗДДС лице и е с място на изпълнение на територията на страната, освен в случаите, в които законът предвижда друго. Изрично изключение по отношение на доставките на сгради е предвидено в разпоредбите на чл.45 от ЗДДС. По правилото на ал.3 на чл.45 доставките на сгради, които не са нови, са освободени от облагане с ДДС. Кои сгради са нови определя разпоредбата на §1, т.5 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС. Такива са сградите:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж”, или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), или

в) които отговарят на следните условия:
аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, и бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ.

Сградите, които не удовлетворяват критериите на §1, т.5 от ДР на ЗДДС, не са нови по смисъла на закона.
В конкретния случай от издаването на разрешението за ползване на сградата до момента са изтекли повече от 60 месеца, следователно сградата е извън обхвата на дефиницията на §1, т.5 от ДР на ЗДДС, т. е. попада в приложното поле на чл.45, ал.3 от ЗДДС и доставката є е освободена от облагане с ДДС. Във връзка с това следва да бъде отбелязано още, че чл.45, ал.7 от ЗДДС предоставя възможност на доставчика, воден от собствени съображения, да я третира като облагаема.

В случай че дружеството реши да продаде сградата под формата на освободена доставка, и при нейното построяване е ползвало данъчен кредит, то на основание чл.79, ал.3, т.1 от закона дължи данък в размер, определен по формулата регламентирана в същата разпоредба.

За пълнота е необходимо да бъде посочено, че в случай че към сградата е налице прилежащ терен по смисъла на §1, т.6 от ЗДДС, доставката му също ще бъде освободена с правото на избор по чл.45, ал.7 от закона и евентуално задължение за коригиране на приспаднатия данъчен кредит. За частта от терена, която е извън прилежащия терен, се начислява ДДС, тъй като когато е част от урегулирания поземлен имот, тя е предмет на облагаема доставка (аргумент от чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС).

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.nexiazaharinova.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.