Труд
Автор:
Труд онлайн
Изгонването на 87-годишна жена с увреждане в Мадрид от апартамента, в който е живяла 70 години, предизвика възмущение и сравнения относно правата на наемателите в целия континент.
Изпитанията на испанската пенсионерка отново поставиха жилищната криза в Европа под светлината на прожекторите. И така, какво се случва, когато собствениците искат да си върнат имота?
Реалността е, че собствениците все още могат да прекратят договора с наемателя предсрочно, ако желаят, но с няколко уговорки и важни различия в зависимост от това къде живеете в Европа.
Като цяло, ако наемателите плащат редовно, наемодателите се нуждаят от важна и юридически призната причина, като например продажба на имота; нужда от него за себе си или за близки роднини; или, в някои случаи, ако къщата се нуждае от основен ремонт, пише Euronews.
Не се изисква форсмажор, ако наемателят не плаща редовно; въпреки това в някои случаи може да има правни изключения и затруднения, ако наемателят е уязвим.
Испания: Кратък срок за предизвестие, възможност за отлагане за уязвими лица
Испания има един от най-кратките срокове за предизвестие – само два месеца – съгласно Ley de Arrendamientos Urbanos. Условията обаче се прилагат едва след първата година от наемането.
Наемодателят трябва да е физическо лице, а не юридическо. Разбира се, неплащането е основание за изгонване чрез съдебна процедура, наречена desahucio por falta de pago.
„Икономически уязвимите“ наематели могат да поискат отлагане, докато социалните служби оценяват алтернативни възможности за жилищно настаняване. Отлаганията могат да бъдат отхвърлени, ако наемодателят притежава по-малко от три имота.
Отлагането може да продължи до три години и се преразглежда на всеки 12 месеца.
Франция: Зимно примирие и по-дълъг срок за предизвестие при необзаведени имоти
Във Франция наемателите са малко по-защитени. Наемодателите не могат да прекратят договора за наем по средата на срока; срокът за предизвестие започва едва три месеца преди изтичането на договора, ако жилището е било обзаведено, и шест месеца преди това, ако е било необзаведено.
Освен това изселенията са забранени по време на така нареченото „зимно примирие“ – от 1 ноември до 31 март включително.
Наемателите, които закъсняват с плащанията, имат шест седмици да изплатят просрочените си задължения след получаване на commandement de payer (заповед за плащане).
Въпреки това съдията може да даде на наемателя до три години за изплащане на просрочените наеми чрез план за плащане, при условие че той е възобновил плащането на текущия наем и се счита за способен да изплати дълга.
Германия: Няма минимален срок преди известието за прекратяване
В Германия наемателите могат законно да оспорят прекратяването, ако са изложени на риск от затруднения, съгласно Гражданския кодекс на страната (Bürgerliches Gesetzbuch).
В противен случай предизвестието е три месеца, като се удължава до шест месеца след пет години и до девет месеца след осем години.
Но за разлика от Франция и Испания, няма минимален срок преди изпращането на предизвестието за прекратяване.
Освен това, неплащането на наем за най-малко два месеца е достатъчно, за да се започне процедура по прекратяване — fristlose Kündigung.
Съдията определя срока за напускане на имота, като максималният срок е една година. Наемателят разполага с два месеца, за да изплати дължимото и да отмени процедурата след издаването на заповедта за прекратяване.
Този механизъм обаче може да се използва само веднъж на всеки две години.
Италия: Няма прекратяване преди изтичането на четири години, ако няма сериозно нарушение
В Италия предизвестието се подава шест месеца преди изтичането на договора, който обикновено е с минимален срок от четири години, съгласно разпоредбите на италианския закон 431/98.
През този период наемодателите не могат да изискват от наемателите си да напуснат жилището по каквато и да е причина, освен ако наемателят не е допуснал сериозно нарушение на задълженията си.
Процедурата е по-кратка в случай на просрочване на плащанията. Гратисният период варира от минимум три до максимум четири месеца, ако наемателят се сблъска с проблеми като безработица или заболяване след нанасянето си в имота.
Ако наемателят все още не успее да плати, изселването се извършва в срок от максимум два месеца след изтичането на гратисния период.
Великобритания: Нови защитни мерки за наемателите
От май 2026 г. в Англия, както вече е в Шотландия, наемодателите вече нямат право да прекратяват договора преди изтичането на срока на наемането без конкретно основание за възстановяване на владението, като продажба или нанасяне в имота, след отмяната на раздел 21 от Закона за жилищното настаняване, където се допускаше изгонване без вина.
Срокът за предизвестие е определен на четири месеца и не може да бъде задействан през първата година от наемането.
В случай на просрочени плащания наемодателите могат да поискат задължително извеждане, ако наемателят дължи наем за най-малко три месеца. Ако дългът е по-малък от три месеца, извеждането все пак е възможно, но съдията решава дали има разумни основания.
Ситуацията е малко по-различна в Уелс и Северна Ирландия, където все още е възможно прекратяване на договора без конкретна причина. В Уелс наемодателят трябва да даде шестмесечно предизвестие и не може да принуди наемателя да се изнесе преди изтичането на първата година.
Срокът за предизвестие е много по-кратък в Северна Ирландия. Само четири седмици, ако наемът е в сила от по-малко от една година. За наеми с продължителност над една година срокът за предизвестие е два месеца, като се удължава до три месеца за договори с продължителност над 10 години.
Какво се случи с Марикармен Абаскал?
Кризата с жилищата в Европа отново се оказа в центъра на вниманието, когато миналата седмица Марикармен Абаскал, прикована към инвалидна количка, беше принудително изселена от апартамента си в Мадрид, след като отказа да приеме увеличение на месечния си наем с над 1 000 евро.
Пенсията ѝ е около 1 300 евро, а тя плащаше 500 евро за апартамента си, в който живееше от 1956 г.
Повишението на цената беше определено от инвестиционния фонд „Урбагестион“, който придоби сградата, в която се намира апартаментът, през 2018 г. Изгонването доведе до мащабни протести в цяла Испания, включително в Мадрид и Барселона, предизвика дарения и дори предизвика призив от страна на Организацията на обединените нации.
За щастие на Абаскал историята завърши с щастлив край. След преговори между „Urbagestión“ и жилищната служба на Мадрид ѝ беше предложен нов осемгодишен договор, при който наемът не може да надвишава 30 % от дохода ѝ.
Въпреки това обществената реакция имаше далекостигащи последствия, което накара испанското правителство бързо да въведе нови мерки за подпомагане на жилищното настаняване, по-специално забрана на изселванията на уязвими лица до 2030 г.
То също така въведе допълнителни ограничения и контрол върху инвестиционните фондове, които купуват жилищни комплекси, като по-строг контрол върху процедурите за прекратяване на договорите с възрастни наематели и по-високи данъчни санкции за притежаване на празни жилища.
