Данък върху доходите и ДДС при продажба на обзаведен апартамент

Много хора купуват имоти с инвестиционна цел. Някои ги ремонтират, обзавеждат и продават на по-висока цена след няколко години. Затова в рубриката на „Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какви данъци се дължат при продажбата.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). От края на май дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната Агенция за Приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и внучка.

В качеството на физическо лице през 2015 г. човек закупили апартамент за 60 хил евро. На апартамента са извършени довършителни работи (шпакловка, боядисване, поставени са подови настилки и фаянс в банята и тоалетната) и е обзаведен напълно с вградена кухня с ел. уреди, вградени гардероби, климатици, обзавеждане за хол и спалня. През 2018 г. апартаментът е продаден за 75 хил. евро, а обзавеждането към него за 15 хил. евро. Физическото лице не е регистрирано по ДДС. Поставен е следният въпрос: За обзавеждането, което е продадено за 15 хил. евро дължат ли се данъци?

Относно ДДС:

Съгласно чл. 2, ал. 1 от Закона с ДДС се облага всяка възмездна облагаема доставка на стоки или услуги. По силата на чл. 82, ал. 1 от ЗДДС, данъкът е изискуем от регистрирано по закона лице – доставчик по облагаема доставка с изключение на случаите, при които данъкът е изискуем от получателя. От изложените норми, за да се начисли данък по реда на чл. 86 от ЗДДС от едно лице, същото трябва да е регистрирано за целите на ЗДДС, доставката да е възмездна и облагаема по закона. Предвид чл. 86, ал. 3 от ЗДДС не се начислява данък при извършване на освободена доставка. В глава четвърта от ЗДДС „Освободени доставки и придобивания“, няма предвидени разпоредби съгласно които продажбата на обзавеждане към апартамент да бъдат квалифицирани, като освободени доставки по ЗДДС.

От изложеното следва, че тъй като към датата на продажбата на обзавеждането физическото лице не е регистрирани за целите на ЗДДС, ДДС по доставката не се дължи, с изключение ако физическото лице не е следвало да се регистрира по ЗДДС, на по ранен етап от извършената продажба на обзавеждането.

Във връзка с поставения въпрос следва да се има предвид следното:

Съгласно чл. 96, ал. 1 от ЗДДС (в сила от 01.01.2018 г.), всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 хил. лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по -дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът. Облагаем оборот по смисъла на ал. 2 е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:

1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;

2. доставки на финансови услуги по чл. 46 от ЗДДС и

3. доставки на застрахователни услуги по чл. 47 от ЗДДС.

По отношение определянето на облагаемия оборот за целите на задължителната регистрация по чл. 96 от ЗДДС се взема предвид сумата на данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите със ставка нула.

По смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС, данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Видно от употребения израз “всяко лице”, в кръга на задължените лица попадат и физическите лица, доколкото извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност. Дефиниция на понятието ”независима икономическа дейност” е дадена в ал. 2 на чл. 3 от закона – независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

При условие, че в качеството на физическо лице, извършвате нееднократно и редовно подобни сделки и получавате редовен доход от тях, се явявате данъчно задължено лице по смисъла на закона и ще възникне задължение за регистрация по ЗДДС, ако отговаряте на условията за задължителна регистрация по ЗДДС.

Извършването на разпоредителни сделки с недвижими имоти и обзавеждане към тях няма да представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, само ако се извършва еднократно и инцидентно, а не редовно или по занятие. След като бъдете регистрирани по ЗДДС, ще следва да се начислява ДДС на извършените от физическото лице облагаеми доставки, прилагайки данъчна ставка в размер на 20%.

Относно данъка върху доходите:

На основание чл. 13, ал. 1, т. 2 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите от продажба или замяна на движимо имущество. С нормата на чл. 13, ал. 1, т. 2, буква „а” - „г” се въвежда изключение – в нея са визирани като облагаеми придобитите доходи от продажбата или замяната на следното движимо имущество:

- пътни, въздухоплавателни и водни превозни средства, при условие че периодът между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната е по-малък от една година;

- произведения на изкуството, предмети за колекции и антикварни предмети;

- акции, дялове компенсаторни инструменти, инвестиционни бонове и други финансови активи, както и доходите от търговия с чуждестранна валута;

- движимо имущество, предадено на лица, които имат право да извършват събиране, транспортиране, оползотворяване или обезвреждане на отпадъци в съответствие със Закона за управление на отпадъците (ЗУО).

Доходите от продажба на движими вещи, оборудване и обзавеждане, находящи се в продадения недвижим имот – апартамент, представляват доходи от продажба на движимо имущество. Същите не попадат в изключенията, посочени в чл. 13, ал. 1, т. 2, буква „а” - „г” от ЗДДФЛ, поради което следва да се третират като необлагаем доход за физическото лице.

На основание чл. 52, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ необлагаемите доходи не подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Следователно доходите от продажбата на движими вещи, оборудване и обзавеждане, находящи се в продадения апартамент, са необлагаеми доходи. Същите не подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.

Съгласно чл. 50а от ЗДДФЛ (Нов - ДВ, бр. 97 от 2017 г., в сила от 01.01.2018 г.) местните физически лица могат да декларират в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ придобитите през годината доходи по чл. 13 от същия закон, полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт.

При условие, че лицето желае да декларира придобитите през 2017 г. доходи, освободени от облагане на основание чл. 13 от ЗДДФЛ, същото трябва да попълни Приложение № 13 (образец 2013) на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.

Настоящото становище е принципно и е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) се установи фактическа обстановка различна от посочената, това становище не може да се използва като официално указание на НАП.

Публикувано от Димитрина Захаринова

Този уебсайт използва "бисквитки"