Взимат по-големи кредити за покупка на жилища

София остава най-големият пазар с 8874 сделки за тримесечие

Цените на имотите са нараснали с 14.8% на годишна база

През последните две години покупката на жилище се превърна в нещо като национален спорт. Очакваното приемане на еврото и опасенията относно рязкото повишаване на цените, ниските лихви и възможността за бърза печалба тласкаха десетки хиляди домакинства към имотния пазар. Половин година след влизането в еврозоната картината вече е различна - сделките намаляват трето поредно тримесечие, докато официалната статистика отчита двуцифрен растеж на цените.

Това противоречие е привидно. То се дължи отчасти на реални процеси - пазарът действително се охлажда, но същевременно и в значителна степен на методологични особености на данните, които заслужават специално внимание. И броят на сделките, и регистрираните цени описват не само настоящия момент, а освен това договорки от близкото, а понякога и от по-далечното минало.

Данните от Агенцията по вписванията (АП) са недвусмислени. През второто тримесечие на 2026 г. покупко-продажбите в национален мащаб са 45 965 - със 17.9% по-малко спрямо същия период на миналата година, като спадът дори се задълбочава спрямо 15.5%, регистрирани през първото тримесечие. За полугодието сделките са 84 119, което означава свиване с 16.8%.

Историческият контекст прави числата още по-показателни. По-слабо второ тримесечие е регистрирано само два пъти през последните десетилетия - през пандемичната 2020 г. и през следкризисната 2010 г. Спрямо второто тримесечие на 2019 г., последната “нормална” година преди възходящия цикъл, активността сега е с 12.5% по-ниска. Спадът обхваща почти цялата страна - нарастване се наблюдава само в няколко малки служби по вписванията.

Основният фактор за това е отдръпването на купувачите със собствени средства. Значителна част от спестяванията на домакинствата беше насочена към имоти още през 2025 г. - в очакване на еврото мнозина изтеглиха напред във времето решението за покупка, други търсеха в имотите защита при конверсията на валутата, а трети разглеждаха покупката на имот като възможност да изнесат “на светло” недекларирани доходи. Това търсене вече е удовлетворено и липсва на пазара. Показателно е, че през март депозитите на гражданите намаляват спрямо предходния месец - за първи път от началото на еуфорията.

Кредитното търсене расте, но не е достатъчно, за да запълни празнината. Броят на сделките с ипотека в национален мащаб се увеличава с 5.5% на годишна база. Кешовите покупки обаче намаляват с приблизително 30% - срив, който растежът на кредитните сделки няма как да компенсира. Резултатът е свиващ се пазар с бързо растяща зависимост от банковото финансиране.

Необходимо е да се разгледа методологията при съставянето на тези данни. АВ отчита сделката в момента на вписване на нотариалния акт, а не когато е фактически договорена. При новото строителство прехвърлянето обикновено става при издаването на разрешение за ползване (Акт 16), докато предварителният договор - с фиксирана цена - може да е подписан година или две по-рано.

Първото следствие е, че броят на сделките в дадено тримесечие зависи от графика на завършване на сградите. Пловдив изглежда най-устойчивият голям пазар със спад от едва 7%, но точно там въведените в експлоатация площи през второто тримесечие растат със 137%. Обратно - във Варна и Бургас завършеното строителство намалява съответно с 44% и 38%, което задълбочава статистическия спад. В София пък въведените площи се увеличават с над 20%, тоест реалното отдръпване на купувачите в столицата вероятно е по-силно от отчетеното намаление с 16.7%.

Второто следствие засяга цените. Вписаната днес цена често отразява договорка от миналата или по-миналата година, когато пазарът беше в еуфория. Индексът на Националния статистически институт се изчислява именно върху изповяданите сделки и затова носи “ехо” от миналото - той може да расте, докато на терен вече се преговаря за отстъпки. Към това се добавя и отдавна известният проблем с изповядването на цени под действително платените, което допълнително размива картината.

Пазарните сигнали вече сочат в друга посока. По данни на най-голямата агенция за недвижими имоти около 54% от сделките през последните шест месеца са сключени след отстъпка от офертната цена. С други думи, офертните цени все повече се разминават от пазарните. Официалната статистика ще отчете тази корекция със закъснение, когато днешните преговори се превърнат в утрешни вписвания.

През първото тримесечие на 2026 г. индексът на НСИ отчита нарастване на цените на жилищата с 14.8% на годишна база и 6.2% спрямо предходното тримесечие. По данни на Евростат това е най-високият тримесечен темп в целия Европейски съюз, а по годишен растеж България е втора след Португалия при средно 5.1% за съюза. Наемите също растат с двуцифрен темп - 10.5%.

Разбивката по градове очертава съществени разлики. Най-бързо поскъпват жилищата в Бургас (17.7%) и София (16%), следвани от Варна (13.2%), докато Пловдив изостава с 8.8%. Впечатляващото е, че именно градовете с най-висок ръст на цените регистрират и най-дълбок спад на сделките - показателна зависимост, че купувачите се отдръпват там, където поскъпването е било най-агресивно.

Тези данни обаче се отнасят за първото тримесечие - период, в който пазарът все още беше силен. Индексът за април - юни вероятно ще покаже забавяне. Комбинацията от свиващ се обем, растящи отстъпки и стабилни офертни цени е класическата първа фаза на пазарна корекция - цените влизат в плато, преди статистиката да е готова да го признае.

Обобщените данни скриват важна сегментация. Свива се преди всичко спекулативно-инвестиционното търсене - покупките “на зелено” с инвестиционна цел, ваканционните имоти, вложенията за съхранение на стойност. Устоява търсенето за собствено ползване, финансирано с кредит. Разделението личи ясно в регионалните данни.
Най-засегнат е Бургас - спад на сделките с 23.9% през второто тримесечие след най-бързото поскъпване в страната. Черноморският пазар е и най-зависим от ваканционния и инвестиционния сегмент, който на практика замръзна. Най-устойчив е Пловдив - освен статистическия ефект от новото строителство там действат и по-достъпните цени, а броят на ипотечните сделки расте с 13.8%. Градът привлича реално жилищно търсене, включително изместващо се от по-скъпата столица.

София остава най-големият пазар с 8874 сделки за тримесечието, но с ясно променен профил - три от всеки четири покупки вече са с ипотека. При все това столицата и Бургас са с около 16% над нивата на активност от 2019 г., докато Варна остава под тях. Пазарът се връща към нормалност, но с различна структура на купувачите.
Тревожният сигнал е в бъдещото предлагане. Започнатото ново строителство през първото тримесечие расте впечатляващо - в национален мащаб новите жилища се увеличават с 67.4%, в София растежът е 187%, а в Бургас 115%. Тези жилища ще излязат на пазара след година-две.

Остава въпросът за банковото финансиране - единствената опора на пазара в момента. Лихвите продължават да са исторически ниски и дори леко се понижават - средната лихва по новите жилищни кредити през май е 2.43% при годишен процент на разходите от 2.77%. Опасенията, че влизането в еврозоната ще оскъпи кредита, засега не се оправдават - конкуренцията между банките и високата ликвидност натискат цената на заемите надолу, въпреки че Европейската централна банка повиши основните си лихвени проценти.

Общият обем на жилищните кредити към края на май достига 18.3 млрд. евро - с 26.6% повече на годишна база, което изглежда неустойчиво. Все пак салдото расте с натрупване и отразява кредитната активност от последните години. Новоотпуснатите кредити през май са 597.5 млн. евро - с 6.5% по-малко спрямо април, а годишният им темп на растеж се забавя до 12.5% при 24% през март.

Още по-интересен е въпросът дали расте броят на кредитите, или техният размер. Статистиката на БНБ по количествени категории дава еднозначен отговор - в края на март броят на кредитите на домакинствата намалява с 0,6 на сто на годишна база, докато размерът им се увеличава с 20,8 на сто. Тоест нарасналият обем на кредитирането е резултат от по-големи заеми, а не от повече кредитополучатели. Същото личи и от съпоставката с данните за сделките - ипотечните покупки растат с 5,5 на сто, а обемът на новия бизнес с двуцифрен темп.

По-големият среден размер на кредит има поне две обяснения. Първото са по-високите цени - за същото жилище днес е нужен по-голям заем. Втората възможност е да се финансира по-голям дял от стойността на имота - купувачите влизат в сделките с по-малко собствени средства. Средното съотношение между кредита и обезпечението се движи около три четвърти при регулаторен таван от 85 на сто, въведен от БНБ през есента на 2024 г. Комбинацията от двата фактора означава, че домакинствата поемат все по-голям дълг за все по-скъпи активи.

Именно тук е уязвимостта на пазара. При дял на ипотечните сделки от 74 на сто в столицата всяка промяна в лихвите, в кредитната политика на банките или в доходите на домакинствата се пренася директно върху търсенето. Пазар, крепен от един-единствен фактор, е стабилен точно докато този фактор е в сила.
Започнатото вече строителство е възможно да срещне след година-две отслабнало търсене, при това на фона на забавяща се икономика и растящи фискални рискове. Поради това вероятно част от проектите няма да бъдат завършени според първоначалните планове в изчакване на стабилизиране на търсенето. Междувременно обаче взетите за целта заеми ще трябва да бъдат обслужвани, което ще упражнява натиск върху предприемачите да реализират продажби, като за целта ще трябва да понижават цените в зависимост пазарния сегмент.