Труд
Автор:
Стефан Кючуков
Банковото кредитиране ще остане достъпно и през 2026 г.
70% от сделките със заем
Покупките на собствено жилище ще доведат до поскъпване на имотите през настоящата година. Повишението на цените до края на годината ще бъде едноцифрено, каза Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти АДРЕС. През миналата година поскъпването на имотите в някои квартали на столицата е с 20 на сто, но през настоящата година повишението на цените ще бъде по-малко.
Според Гергана Тенекеджиева пазарът на имоти през 2026 г. ще бъде движен основно от сделките за лично ползване, които ще надминат 70% от всички. Наличието на евтини кредити заедно с нуждата от собствено жилище, ще бъдат главен катализатор на покупките през следващите месеци. Много хора купуват жилища защото искат да се преместят в по-голям дом в по-привлекателен квартал. Голяма част от търсенето на жилища е от хора, които се местят от по-малко в по-голямо населено място. Много са и купувачите, които търсят първия дом за семейството си.
Кредитирането ще бъде основен фактор на пазара на имоти през настоящата година. Над 70% ще достигне делът на сделките, реализирани с банков кредит. Достъпността на банковите заеми се очаква да се задържи на относително стабилни нива, макар че вече не може да бъде взет кредит за 100% от цената на жилището. “Ще купя, ако ми дадат кредит” е нагласата, която ще води потребителите през годината. Този процес ще се движи успоредно с все по-голямата зависимост от банково финансиране през следващите месеци, смята Тенекеджиева.
През изминалите 12 месеца увеличението на доходите е изпреварило инфлацията почти три пъти. Ако увеличението на доходите е с 12% за година, то инфлацията се е покачила с 4,4%. Това е и една от предпоставките за активния пазар през изминалата година.
“2025 г. бе разнородна по отношение на активността. Ако началото бе изключително динамично, то към края отчетохме лек спад в активността, поне по отношение на запитванията. В края на годината обаче цифрите отново са положителни. Големите градове - София, Пловдив, Варна и Бургас, регистрират ръст от 11% в общия обем сделки. Общо за България покачването е 6%, а в основните градове, в които АДРЕС работи, ръстът е 9%”, каза Тенекеджиева. Според нея, активността на пазара през настоящата година ще бъде и в пряка зависимост от пазара на труда. Макар в края на миналата година повече от половината от компаниите в страната да не планираха съкращения (62%), предизвикателствата пред заетостта, свързани с растящите разходи за труд, трудното намиране на квалифицирана работна ръка и регулаторните тежести, вероятно ще се усетят.
С около 15-20% е поскъпването на жилищата в четирите най-големи града на страната през миналата година. Двустайните и тристайните апартаменти поскъпнаха повече поради по-голямото търсене на такива жилища и по-добрата им функционалност.
Големият въпрос дали цените на жилищата ще паднат през 2026 г. има почти сигурен отговор и той е “не”, заяви Гергана Тенекеджиева. Тя обясни, че цените биха се понижили, ако масово се появят продавачи с нужда от пари. Но в момента няма нищо такова, продавачите, които имат нужда от пари, са само 8% от предлагането на пазара. Собствениците не са склонни на сериозни компромиси спрямо пазарната цена на имота. Затова към момента за спад на цените не можем да говорим. Цените към момента продължават да растат, каза Тенекеджиева.
Покупката на имот е по-изгодна от живот под наем, категорична е тя. Ако съберем вноските по заем за 20 години, може да се окаже, че са по-високи от размера на наема. Но при покупка след 20 години ще имате собствен дом, който ще струва повече, отколкото при покупката, а при живот под наем няма да имате нищо, обясни Гергана Тенекеджиева. Според нея живот под наем е добър вариант за кратък период от време, докато човек реши дали някой квартал му харесва или докато намери стабилна работа.
Малко купувачи правят компромис с локацията
“На зелено” е с 8-10% по-евтино
Южното изложение е сред основните приоритети при избора на жилище.
За над 50% от купувачите на жилища южното изложение е сред приоритетите им при избора на имот, каза Гергана Тенекеджиева. Около 36% от продадените през миналата година жилища са именно с южно изложение. Сред останалите ключови фактори при избора на имот, освен локацията и обграждащата среда, както и съотношението цена-качество, са транспортните връзки и достъпността, околната инфраструктура, зеленината в района, както и социалната среда на съответния квартал.
Първият компромис, на който купувачите са склонни, е квадратурата. Причината е, че привикването към няколко квадратни метра по-малко е житейски най-непредизвикателно, заедно с факта, че доброто разпределение на стаите и тяхната функционалност може лесно да компенсира по-малката квадратура. Малко купувачи правят компромис с локацията на имота.
Повечето хора купуват жилища за лично ползване. През настоящата година ще намалее делът на покупките “на зелено” с цел продажбата при завършване на жилището и реализиране на печалба, обясни Тенекеджиева. Причината за това е, че разликите между цените “на зелено” и на готово жилище намаляха до 8-10 на сто. Жилища “на зелено” купуват предимно хора, които искат собствен дом, но са готови да изчакат няколко години до завършване на имота.
В центъра на София и в „Люлин“ има най-много сделки
Голям е интересът и към панелките
Новото строителство има съществен дял от пазара на имоти. Много купувачи искат да придобият нов апартамент, в който никой преди тях не е живял. Новото строителство има и редица плюсове. Например в нова сграда можеш да избираш изложение, етаж, можеш да обединиш два апартамента в един по-голям. В новите сгради задължително има и гаражи или места за паркиране, което също е сред факторите много хора да търсят нов апартамент.
Голям е интересът и към панелките. Около 10% от търсенето е насочено именно към такива жилища. Но предлагането на панелки е едва 1% от офертите на пазара и не може да отговори на търсенето. От съществено значение е, че 30% от панелните жилища биват продадени само с един оглед. Същевременно купувачите избират жилище средно след осем огледа. Причината за това са високите цени. Когато човек например търси жилище за 200 хил. евро и отиде на оглед, като види имота първоначално очаква жилище с по-висока стойност за парите си. Но след няколко огледа се ориентира за цените на пазара и разбира какъв имот може да бъде купен на тази цена.
В София най-много сделки има в центъра на града, а на второ място е квартал “Люлин”, каза Гергана Тенекеджиева. В “Люлин” има интерес както към новото, така и към старото строителство.
Има оферти на цени 100 хил. евро
Броят на колите нараства
Покупката на гараж е изгодна инвестиция.
Купувачите с инвестиционни намерения през 2026 г. може да се насочат към покупката на гаражи, смятат от компанията за недвижими имоти. Данните показват, че България е трета по ръст на продажбите на нови автомобили в ЕС през 2025 г. Увеличението на новорегистрираните автомобили е около 15% на годишна база.
Това прави покупката на гараж разумна и ликвидна инвестиция, коментират експертите. Освен голямото търсене на гаражи, тези имоти не са свързан с допълнителни разходи, както апартаментите. По-ниската цена на гаражите и паркоместата прави покупката им по-достъпна за по-голям брой хора.
Гаражите значително поскъпнаха. Средните цени на гаражите в София варират между 20 хил. и 50 хил. евро в зависимост от големината и локацията. Но има и оферти за гаражи с цена 100 хил. евро. За гараж с цена около 70-80 хил. евро месечният наем е 200 евро, каза Гергана Тенекеджиева.
Цените на гаражите в останалите големи градове - Пловдив, Варна и Бургас, най-често варират между 15 хил. и 40 хил. евро.
Прогнозират раздвижване на пазара
Най-високи наеми в “Кръстова вада”
През 2026 г. очакват раздвижване на пазара на наеми.
Средните наеми на 1-стайните жилища в София са около 480 евро, на 2-стайните варират между 600 и 700 евро, а на 3-стайните най-често са от 800 до 1000 евро, показват данни на компанията за недвижими имоти. С оглед на растящата зависимост от заеми и несигурността, която се очаква на пазара на труда, е възможно през 2026 г. този пазар да стане по-активен.
“Въпреки евтините кредити е възможно някои клиенти да отложат покупката на имот и да се насочат към наемния пазар. Това, от една страна, може да окаже натиск върху ценовите нива във възходяща посока. От друга страна, тенденцията може да даде възможност на купилите с цел инвестиция да отдадат имота си по-лесно и на по-добра цена, вместо да го продават”, пояснява Гергана Тенекеджиева.
В София най-високите наеми, договори за които са сключени от компанията през миналата година, са в квартал “Кръстова вада”. Това се отнася и за 2-стайните, и за 3-стайните апартаменти. Наематели имат интерес към този квартал, защото наблизо име метро, което им осигурява бърз достъп до всички части на града.
