Данъчен консулт на "Труд": Има ли ДДС при отдаване на имоти под наем от фирма

Много фирми са собственици на имоти, които отдават под наем. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това дължи ли се ДДС върху таксите за управление и поддържане на общите части, които плащат наемателите. Допълнително разглеждаме правото на данъчен кредит при внос, ако ДДС-то е платено от куриера.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и внучка.

I Фирма отдава имоти под наем

Дружество, регистрирано по Закона за ДДС, притежава недвижими имоти в обществена сграда “Бизнес център”. Прието е решение на общото събрание на етажната собственост, по силата на което дружеството дължи такси за управление и поддръжка на общите части за притежаваните имоти. Тези имоти са отдадени под наем на трети лица. Съгласно същото решение, собственикът (дружеството) наемодател трябва да събира таксите за поддръжка и управление от наемателите и да ги превежда по банков път ежемесечно към етажната собственост.

Поставени са следните въпроси:

1. Какъв документ трябва да издаде дружеството към наемателите си за тези такси и трябва ли да начислява ДДС?

2. Приложим ли е в случая чл.127 от ЗДДС, който визира доставката на стоки или услуги от свое име, но за чужда сметка?

Разпоредбата на чл.2, т.1 от ЗДДС определя като обект на облагане с данък върху добавената стойност всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга. Предвид цитираната разпоредба възмездността на доставката е необходимо условие, за да се приложи механизма на данък върху добавената стойност, респективно закона, който го урежда, а именно ЗДДС. Определението на възмездност на доставката следва да се изведе по аргумент на противното на §1, т.8 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС, съгласно която “безвъзмездна” е доставката, при която няма възнаграждение или стойността на даденото многократно надхвърля полученото.

Отдаването под наем на сграда или част от нея, извършена от данъчнозадължено по ЗДДС лице и с място на изпълнение на територията на страната, е облагаема доставка на основание чл.12, ал.1 от ЗДДС. Изключение от това правило е регламентирано с чл.45, ал.4 от ЗДДС, съгласно който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.

Съгласно чл.26, ал.2 от ЗДДС, данъчната основа на доставката се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Предвид ал.3, т.1 и т.3 от същата разпоредба, данъчната основа по ал.2 се увеличава с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката, както и със съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, които са пряко свързани с доставката.

Съгласно чл.232, ал.2 от Закона за задълженията и договорите, наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.

Консумативните разходи за електроенергия и др. подобни са суми, дължими от наемателя на наемодателя във връзка с доставката по отдаването под наем на сграда или част от нея (чл.26, ал.2 от ЗДДС), или такива, попадащи в хипотезата на чл.26, ал.3, т.1 и/или т.3 от ЗДДС, като такси за управление и поддръжка на общите части, следва да се включат в данъчната основа на доставката.

Дължимите от наемателя на наемодателя разходи следва да бъдат документирани чрез включването на тези разходи във фактурите за наемното отношение или чрез издаване от наемодателя към наемателя на дебитни известия към фактурите, с които е документирана услугата за отдаване под наем на сградата или част от нея за съответния наемен период.

Дебитното известие се издава на основание чл.115, ал.3 от ЗДДС и следва да има съдържанието, определено с ал.4 от същия текст. Като основание за издаване на известието (чл.115, ал.4, т.2 от ЗДДС) следва да се посочат съпътстващите основната доставка разходи и такси, които са дали основание за увеличаване на данъчната основа на доставката.

Независимо, че сумите, за които се извършва префактурирането, не са предмет на отделна доставка от наемодателя към наемателя, включвайки ги в данъчната основа на доставката по отдаването под наем, по силата на законовото изискване, следва да се приемат като неразделна част от същата и се подчиняват на нейния данъчен режим.

Тъй като наемодателят е регистрирано по ЗДДС лице и отдаването под наем на сграда или част от нея е подчинено на общия режим - облагаема доставка (чл.12, ал.1 от ЗДДС), върху определената данъчна основа на доставката, включваща префактурираните консумативи и такси, се начислява 20% ДДС на основание чл.66, ал.1, т.1 от ЗДДС.

Предвид гореизложеното, разпоредбата на чл.127 от ЗДДС е неприложима, тъй като тя касае доверителните договори, т. е. комисионните договори, при които едно лице действа от името и за сметка на друго лице.

II Право на данъчен кредит по ДДС, ако данъкът е внесен от куриерска фирма

Фирмата “X” ООД осъществява внос на стоки от САЩ. Дължимите ДДС и мито за вноса са внесени в държавния бюджет от превозвача DHL, който плаща за сметка на “X” ООД начислените от митническите органи налози. Поставен е следният въпрос: Може ли фирмата “X” ООД да ползва данъчен кредит за начисления ДДС при вноса?

Условията за упражняване правото на приспадане на данъчен кредит са регламентирани в глава седма “Данъчен кредит” от Закона за ДДС. Съгласно чл.68, ал.1, т.3 и чл.69, ал.1, т.2 от ЗДДС, в случай, че стоките се използват за целите на извършваните от дружеството облагаеми доставки по смисъла на чл.12 от същия закон е налице право да приспадне начисления данък при вноса.

Правото на приспадане на данъчен кредит се упражнява при условията на чл.71, т.3 от ЗДДС, който регламентира две кумулативни условия:

- първото условие в случая е налице, доколкото “X” ООД притежава митнически документ за внос, в който дружеството е посочено като вносител;

- второто условие е данъкът да е внесен по реда на чл.90, ал.1 от ЗДДС.

Съгласно чл.90, ал.1, т.1 от ЗДДС в случаите на внос вносителят на стоки - регистрирано по ЗДДС лице внася ефективно начисления от митническите органи данък в държавния бюджет по сметка на съответното митническо учреждение, оформящо вноса.

В §1, т.38 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС е дадено определение на понятието “вносител” и като такъв е посочено лицето - длъжник за заплащане на вносните митни сборове, както и лицето, получило стоки на територията на страната от трети страни или територии, които са част от митническата територия на Европейския съюз.

В конкретния случай правото на данъчен кредит може да бъде упражнено от дружеството (вносител), независимо че данъкът се превежда на бюджета от трето лице, за негова сметка. Независимо, че наредител на превода е DHL, задълженото лице по вноса e вносителят на стоките.

В потвърждение на гореизложеното е информацията, която се попълва в преводното нареждане с цел да се идентифицират извършваните преводи на суми по бюджетни сметки на митническите учреждения за заплащане на мита, ДДС и акциз:

- в полето “Задължено лице” - за юридически лица се попълва ЕИК или код по БУЛСТАТ на лицето;

- в полето “Наредител” се вписват трите имена на физическото лице или наименованието на едноличния търговец/дружеството платец (вносител); Полето се попълва само, ако наредителят е лице, различно от задълженото;

- в полето “Основание за плащане” се вписва MRN на митническата декларация или номера на съпровождаш документ.

Коментари

Задължително поле